經(jīng)濟參考報

業(yè)者認為：南京市強征二手房個(gè)稅弊大于利

2007-05-30 本報記者:鄧華寧來(lái)源:經(jīng)濟參考報

　　近日，上海和杭州均傳出征收20%的二手房交易個(gè)人所得稅的消息，南京也有相關(guān)傳言。雖然各地還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性操作，但二手房市場(chǎng)早已風(fēng)起云涌，房產(chǎn)交易大廳的人流量也明顯增多�！　�
　　據“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心統計，目前南京二手房市場(chǎng)總體供需比例從年初的1.03：1發(fā)展到5月份的約1.4：1，供需相對平衡，二手房?jì)r(jià)格升幅下降，市場(chǎng)“退燒”。但多位二手房業(yè)內人士告訴記者，如果交易環(huán)節稅收新政策出臺，將打破現有的供求關(guān)系，加劇供需矛盾。
　　二手房交易環(huán)節稅費增加，將導致交易雙方交易意愿受到抑制，二手房交易量銳減的同時(shí)，也可能會(huì )促使二手房交易價(jià)格的進(jìn)一步上升，步入一種量減價(jià)升的不良狀態(tài)。
　　首先，從房源供給來(lái)看：一方面，從以往調控后的經(jīng)驗判斷，二手房交易環(huán)節征稅，許多在征稅范圍內的業(yè)主會(huì )放棄或暫緩出售房屋，將手中房屋轉向租賃市場(chǎng)。另一方面，稅收政策的實(shí)施將使得業(yè)主的出售收益受到影響，業(yè)主的出售意愿隨之下降，部分業(yè)主改善居住條件“以舊換新”、“置業(yè)升級”的愿望也被遏制。兩方面因素將導致二手房市場(chǎng)的房源供給大量下降。
　　其次，從購買(mǎi)需求來(lái)看，就現階段的南京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，90%以上購買(mǎi)二手房人群是用來(lái)自住的，而二手房也主要是為廣大的中低收入人群、拆遷戶(hù)及外地來(lái)寧落戶(hù)等首次置業(yè)者解決居住問(wèn)題。雖然在稅收新政策出臺后，部分購房者由于對政策所能帶來(lái)的影響以及未來(lái)二手房?jì)r(jià)的走勢判斷不明朗，選擇暫緩購房計劃，持幣靜觀(guān)后市發(fā)展，致使購房需求短期內減少。但是，這部分人群并不會(huì )因為新政策的出臺而取消買(mǎi)房計劃，隨著(zhù)老百姓對新政策細則的進(jìn)一步解讀以及稅收新政影響力的逐步被釋放，二手房購買(mǎi)需求仍會(huì )逐步恢復乃至放大。
　　第三，業(yè)主轉嫁交易成本，導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步上升。二手房交易環(huán)節稅費的增加意味著(zhù)，二手房交易成本的增加，無(wú)疑會(huì )使得二手房業(yè)主的賣(mài)房收益也受到一定的損失。因此，部分選擇在現階段出售手中房屋的業(yè)主，為了確保自身利益不受到損害，可能會(huì )把其所應繳的個(gè)人所得稅及其他稅款轉嫁一部分到賣(mài)房款內。
　　業(yè)內人士指出，目前南京二手房市場(chǎng)仍是“賣(mài)方市場(chǎng)”，賣(mài)方完全可以將二手房交易環(huán)節中的稅費轉嫁給買(mǎi)方。而目前由于主城區內高踞的一手房?jì)r(jià)，使得那些財力不足且必須通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題的購房者被迫接受賣(mài)房者的這種稅收成本轉嫁。一些無(wú)力承受高房?jì)r(jià)高稅負的購房者，也可能會(huì )轉移到房?jì)r(jià)相對便宜、交易稅費少的郊區一手房市場(chǎng)，而郊區一手房市場(chǎng)由于需求增加，又將推動(dòng)房?jì)r(jià)的上升，從而形成了惡性循環(huán)。因此，二手房交易環(huán)節加稅不但不能有效地抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，反而會(huì )加快促進(jìn)二手房?jì)r(jià)格的不斷攀升，最終呈現出南京二手房市場(chǎng)價(jià)格不降反升態(tài)勢。同時(shí)，一手房市場(chǎng)的需求增加又會(huì )導致開(kāi)發(fā)商對土地需求的增加。
　　業(yè)內人士認為，南京強征二手房個(gè)稅將導致二手房市場(chǎng)持幣觀(guān)望氣氛濃厚，二手房交易驟冷。而二手房房源的減少，以及房?jì)r(jià)的持續上漲，也將會(huì )使大部分收入不高的普通老百姓購房陷入“貴的(高檔房)買(mǎi)不起，便宜的(經(jīng)濟適用房)買(mǎi)不到”的境地。不僅使普通老百姓“買(mǎi)房居家”更難，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。