“我國房?jì)r(jià)過(guò)快上漲基本原因在于供應不能滿(mǎn)足需求�！敝袊�社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開(kāi)的第二屆中國環(huán)渤海房地產(chǎn)論壇上表示。
　　牛鳳瑞認為，從需求來(lái)看，我國是一個(gè)有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬(wàn)城鎮增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟的持續發(fā)展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動(dòng)的城鎮居民不斷增長(cháng)的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導致的被動(dòng)住房需求�；�本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房?jì)r(jià)上漲的基本動(dòng)因。從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯后，混淆了市場(chǎng)機制和社會(huì )保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期。
　　牛鳳瑞認為，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。牛鳳瑞分析后表示，市場(chǎng)形成房?jì)r(jià)是我國住房體制改革取得成功的重要標志�，F實(shí)的房?jì)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系多年積累的結果，當期現房可能是兩年之前開(kāi)工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房?jì)r(jià)上漲是否過(guò)快(慢)，不僅要看當年同比增幅，還要看上年房?jì)r(jià)基數，乃至以往多年的房?jì)r(jià)基數。我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場(chǎng)化時(shí)間較短，現在的房?jì)r(jià)還不是完全意義上的市場(chǎng)價(jià)格，依上年房?jì)r(jià)為參照系作出判斷要慎重。例如，2000年至2004年北京房?jì)r(jià)年均增幅為0.78%，是一個(gè)房?jì)r(jià)四年基本沒(méi)有變化的基數；計入2005年高幅增長(cháng)的房?jì)r(jià)，五年平均增速為4.2%，而同期城鎮人均可支配收入增速為10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房?jì)r(jià)增速為5.7%，仍低于同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　牛鳳瑞表示，房?jì)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調節住房分配關(guān)系的重要杠桿。低房?jì)r(jià)首先有利于富人過(guò)量占有住房，稀缺資源的低價(jià)更容易造成浪費和低效使用。所以，房?jì)r(jià)近兩年多過(guò)快上漲固然應該引起高度警惕，但從一個(gè)較長(cháng)時(shí)段來(lái)看，與平均收入增長(cháng)速度相比較，仍在可以接受的區間。我們既然要建設市場(chǎng)配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場(chǎng)化解決我國居民住房的所有問(wèn)題。在房地產(chǎn)政策設計上，既要重視房?jì)r(jià)過(guò)快上漲對滿(mǎn)足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化政府在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域干預的作用，對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的調控，又要著(zhù)力完善住房保障體制；要在合理劃分市場(chǎng)機制和行政干預的邊界、中央政府和地方政府事權財權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿(mǎn)足低收入階層住房基本需求；要堅持改革的方向不動(dòng)搖，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源的基礎作用，利用價(jià)格杠桿調節住房分配，逐步滿(mǎn)足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。