上海陸家嘴地區的高檔住宅樓盤(pán)。裴鑫 攝

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是全國樓市的風(fēng)向標，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著(zhù)調控更加任重道遠。

　　漲價(jià)、放量、排隊、惜售，種種跡象顯示，全國樓市調控中率先回調的“風(fēng)向標”——上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在重新回到賣(mài)方市場(chǎng)。上海樓市是否已經(jīng)終結回調態(tài)勢，再次進(jìn)入快速上升通道？市場(chǎng)分析人士認為，如果6月淡季漲勢依舊，那將意味著(zhù)上海樓市徹底結束調整，進(jìn)入又一輪上升期。

上海樓市再度“發(fā)燒”

　　3月份以來(lái)，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份總成交超過(guò)272萬(wàn)平方米，同比增加了17萬(wàn)余平方米；比4月份增加了66萬(wàn)平方米，增幅達30%。日均銷(xiāo)售房屋800余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源在不斷下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬(wàn)平方米，其中普通住宅僅377萬(wàn)平方米。業(yè)界普遍認為，相對于城市人口，上�？墒垡皇址吭吹暮侠頂抵祽�不低于1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)才會(huì )供略大于求。
　　活躍的交投帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲，5月份上海一手房均價(jià)達到10439元/平方米。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始集體漲價(jià)。天天房展網(wǎng)對月成交至少在五套以上的樓盤(pán)進(jìn)行連續兩個(gè)月的跟蹤后發(fā)現，189個(gè)樓盤(pán)漲幅超過(guò)了3%，最高的達到27%。位于中環(huán)附近、有地鐵出行的樓盤(pán)，出現一開(kāi)盤(pán)就被搶光的熱銷(xiāo)景象。
　　不僅新房?jì)r(jià)量齊升，二手房市場(chǎng)同樣“回熱”。上海二手房指數辦公室最新公布的數據顯示，5月份，上海二手房?jì)r(jià)格出現普漲，各控制點(diǎn)漲幅均超過(guò)1%，其中南京西路板塊的漲幅更是達到4.42%。不少區域出現半個(gè)月內掛牌房源多次“變臉”提價(jià)的現象，一些自住客迫于市場(chǎng)壓力，順應房東行為追價(jià)購房。上海二手房指數辦公室判斷，市場(chǎng)的買(mǎi)方特征已失去。

房?jì)r(jià)上行兩因素

　　市場(chǎng)狀況顯示，導致上海房?jì)r(jià)快速上升的原因有兩方面：
　　一是整體供給有余，有效供給相對不足。上海市政府部門(mén)認為，“上海樓市供求比連續幾個(gè)月保持在1.5：1，供應充足，供需基本平衡”。這一判斷適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實(shí)存在。受市場(chǎng)青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線(xiàn)以?xún)�、地鐵附近交通便捷、低總價(jià)的中小戶(hù)型房供應不足。天天房展網(wǎng)分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前五個(gè)月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節這一數據還是0.9：1。隨后，因為自主剛性需求的放量，有效供求關(guān)系逐漸逆轉。一些開(kāi)發(fā)商乘機開(kāi)始放慢上市節奏甚至捂盤(pán)，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開(kāi)盤(pán)。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。
　　天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，上海樓市的重新“發(fā)燒”源于內外環(huán)區域新房供應不足，特別是市場(chǎng)對該區域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求，使優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)時(shí)常出現排隊搶房，瘋狂的漲價(jià)行為也主要出現在這一區域。隨著(zhù)5月樓市的趨熱，這股漲價(jià)風(fēng)甚至向供應量一直比較充足的外環(huán)外區域蔓延。
　　二是頂級樓盤(pán)制造漲價(jià)風(fēng)，標桿效應帶動(dòng)整體房?jì)r(jià)攀升。市場(chǎng)信息顯示，今年上海房?jì)r(jià)的上升，頂級樓盤(pán)引領(lǐng)作用明顯�！叭A府天地”、“翠湖天地御苑”、“九間堂”等豪宅今年以來(lái)的售價(jià)漲幅明顯，每平方米在五萬(wàn)元以上。薛建雄指出，盡管5月份上海房?jì)r(jià)加速上漲的內因是有效供給不足，豪宅攀價(jià)強銷(xiāo)風(fēng)無(wú)疑也起了煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，豪宅漲價(jià)對其周邊住宅的價(jià)格示范、傳導是客觀(guān)存在的。

股市獲利資金回流樓市

　　“我已經(jīng)減倉一半，拿出一年來(lái)的利潤準備買(mǎi)房�！睂O敬誠是一位入市一年的業(yè)余股民，他不屬于急需房屋結婚生子的那一類(lèi)年輕“房奴”，但在上海內環(huán)以?xún)荣彿咳允菢I(yè)已“中產(chǎn)”的他的資產(chǎn)配置計劃，“一則可以改善居住，二來(lái)可以分散風(fēng)險”。
　　眼下，有多少類(lèi)似孫敬誠的購房人尚無(wú)專(zhuān)門(mén)統計數據。但市場(chǎng)上已在流傳，隨著(zhù)今年以來(lái)股市的幾次調整，部分股市獲利資金開(kāi)始悄然回流樓市。
　　上海二手房指數辦公室分析認為，5月份上海二手房成交價(jià)和成交量明顯上升，除了前期受抑制的需求在節后逐步釋放、市場(chǎng)自身回暖因素外，一個(gè)重要原因是“證券投資的火爆帶動(dòng)相當部分獲利資金回流至樓市”。
　　這一判斷在新房和二手房市場(chǎng)均可獲得支撐。上海長(cháng)寧區古北板塊一向受投資者青睞，在一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)現場(chǎng)，銷(xiāo)售人員介紹，確有購房者說(shuō)資金來(lái)源于前段時(shí)間的股市收益。中原地產(chǎn)上海虹口店的毛瑞說(shuō)：“有不少客戶(hù)提到，前段時(shí)間做股票賺了錢(qián)，近期股市波動(dòng)，想想還是落袋為安，買(mǎi)套房子比較保險�！�
　　“考慮到分散風(fēng)險，先退出部分資金，積攢起來(lái)準備買(mǎi)房，將來(lái)可以改善居住，也可以長(cháng)期出租。但還是會(huì )保留部分錢(qián)在股市里�！惫擅裾峦�的做法很具有代表性，即便在牛市里，不動(dòng)產(chǎn)仍是保值的安全方式。
　　此前，人們普遍認為，股市、樓市之間存在“蹺蹺板效應”。但眼下，二者之間的關(guān)系更多的是“互補”。央行上�？偛孔钚聢蟾骘@示，5月份上海中資金融機構人民幣儲蓄創(chuàng )八年來(lái)單月最大跌幅，減少258.9億元，同比多減少226.5億元。股市分流銀行資金規模有擴大跡象。盡管購房款入市、借貸入市甚至房產(chǎn)抵押入市的現象屢見(jiàn)不鮮，但總體上個(gè)人買(mǎi)房熱情依然不減，購房貸款增速加快。4月份上海新房成交量環(huán)比增幅還是超25%，新房?jì)r(jià)格同比漲4.4%。充沛的流動(dòng)性填充了樓市、股市之間的消長(cháng)。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員巴曙松判斷，“股市不會(huì )給樓市降溫”。

未來(lái)走勢關(guān)鍵看6月份

　　上海樓市是否已經(jīng)終結回調態(tài)勢，重新進(jìn)入快速上升通道？市場(chǎng)認為，單看3月份到5月份的旺季數據，還難下定論，關(guān)鍵還要看6月份數據。按照慣例，6月份開(kāi)始，樓市進(jìn)入淡季。如果淡季漲勢依舊，那將意味著(zhù)上海樓市徹底結束調整，進(jìn)入又一輪上升期。
　　天天房展網(wǎng)研究中心數據顯示，因為新增房源銳減，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17個(gè)樓盤(pán)推出新房源，新增供應面積33.26萬(wàn)平方米，比5月份最后一周35個(gè)樓盤(pán)、58.05萬(wàn)平方米的新增供應量減少了42.7%。其中，公寓房源的新增供應量不足30萬(wàn)平方米。但供給減少需求卻并未下降，有效供求關(guān)系偏緊導致房?jì)r(jià)繼續上行的跡象明顯。6月前7日，商品住宅(剔除動(dòng)遷、配套房)成交量下降到56萬(wàn)平方米以下，但每平方米均價(jià)還是上升了50元以上。
　　不過(guò)，薛建雄也指出，抑制6月份房?jì)r(jià)上升的因素也存在。其一，上海市主管部門(mén)已經(jīng)啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷(xiāo)售環(huán)節出現問(wèn)題，都將受查處。市場(chǎng)上少數伺機囤房抬價(jià)的開(kāi)發(fā)商，受到政府整頓市場(chǎng)的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價(jià)風(fēng)可能有所降溫。
　　其二，供求可能逐步緩和。有關(guān)部門(mén)為了加快新增房源的供應速度，要求開(kāi)發(fā)商拿到預售許可證后半個(gè)月內必須開(kāi)盤(pán)。6月、7月、8月歷來(lái)是樓市淡季，進(jìn)入第三季度，“90/70”政策落實(shí)后的房源將逐步上市，會(huì )對供應量不足起到一定的緩解作用，而這類(lèi)中小戶(hù)型恰是自住需求的主流。
　　房地產(chǎn)研究者顧海波指出，由于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是全國樓市的風(fēng)向標，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對全國樓市而言，意味著(zhù)調控更加任重道遠。