經(jīng)濟參考報

股市財富直接誘發(fā)上海市房?jì)r(jià)反彈暴漲

2007-06-20 本報記者:洛濤來(lái)源:經(jīng)濟參考報

　　近日又見(jiàn)上海樓市重拾漲勢。價(jià)格上漲、交易火爆、輿論嘩然，消費者又開(kāi)始擔心這樣的市場(chǎng)狀況是否會(huì )繼續？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會(huì )來(lái)臨嗎？
　　“政策不是構成上海此次房?jì)r(jià)反彈暴漲直接因素�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅向記者表示，堅持落實(shí)70/90政策，建立多層次的住房保障體系，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放，仍然是當前政策對市場(chǎng)調控的重點(diǎn)。
　　眾所周知，土地供應計劃的制定涉及到供應總量的確定、供地區域的分布、內部土地性質(zhì)的確定甚至到地塊內容積率指標的確定等諸多方面。2006年同樣的土地供應總量，但其所承載的產(chǎn)品確是和2002、2003年大為不同。區別在于：2002、2003年的土地供應主要集中城市中心區，以普通住宅土地供應為主體；而近年的土地供應則主要位于外環(huán)附近，以中低價(jià)房和商業(yè)項目為主。那么，按照平均兩年左右的規劃建設周期算，這種土地供應區位與性質(zhì)的差異導致了在2004、2005年的房產(chǎn)市場(chǎng)供應為城中住宅，而2006至2007年的房產(chǎn)市場(chǎng)供應則為中低價(jià)房和各類(lèi)商業(yè)項目。因此，從供應的角度來(lái)看，地段、用地性質(zhì)和產(chǎn)品檔次的變化決定了當前市場(chǎng)的供應質(zhì)量與幾年前相比，差異顯著(zhù)。
　　“應該說(shuō)是金融市場(chǎng)繁榮，財富效應帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，成為市場(chǎng)變化直接誘因�！蔽搴蠂H集團總顧問(wèn)劉力表示，相對于前一輪的上漲，當前市場(chǎng)外匯儲備盈余帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個(gè)人購房貸款余額達到0.14萬(wàn)億，相比2004年全年的0.42萬(wàn)億，仍然在保持增長(cháng)。雖然政府進(jìn)行相關(guān)政策控制，但需求市場(chǎng)的持續旺盛局面始終沒(méi)有改變。同時(shí)加上股票市場(chǎng)近期的迅速回暖，國內A、B股總市值從2003年末的4.24萬(wàn)億增加到2007年4月的16萬(wàn)億，多數居民在股市上的獲利，增加了對房地產(chǎn)的購買(mǎi)力，這種大規模獲利資金的巨大投資和購買(mǎi)需求，加速了市場(chǎng)交易，并推高了房?jì)r(jià)。
　　劉力認為，在這樣的財富效應積累下，催生了兩類(lèi)市場(chǎng)需求，一類(lèi)是對城中心好地段高質(zhì)量商品房需求，一類(lèi)是過(guò)往缺乏購買(mǎi)力的人群的新增購買(mǎi)需求。而比較市場(chǎng)的供應，新增的普通住宅需求可以通過(guò)當前在外環(huán)附近的大量供應得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求，缺少相對市場(chǎng)供應，將繼續保持一定漲勢。由此看來(lái)，在中國城鎮化趨勢不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來(lái)市場(chǎng)的主體需求。
　　那么在未來(lái)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，會(huì )如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場(chǎng)影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場(chǎng)短期需求。從目前的金融市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，流動(dòng)性過(guò)剩和股票投資意愿較強的狀況在短期內不會(huì )改變，這就決定了當前由金融市場(chǎng)獲利帶來(lái)的財富效應仍將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而繼續保持市場(chǎng)價(jià)格有一定上漲。而利率的中長(cháng)期上升走勢會(huì )抑制長(cháng)期購房需求。隨著(zhù)金融市場(chǎng)泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負擔，從而在一定程度上抑制市場(chǎng)需求，穩定價(jià)格。
　　“市場(chǎng)供應的質(zhì)量變化將決定未來(lái)價(jià)格出現分化�！眲⒘Ω嬖V記者，未來(lái)新增供應的地段、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同。好地段、好的產(chǎn)品，將享受超過(guò)市場(chǎng)均價(jià)的追捧；而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗。隨著(zhù)上海市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)企業(yè)的門(mén)檻逐步增加，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在承載了高成本的地價(jià)后，將更加注重對市場(chǎng)細分需求的研究。未來(lái)的市場(chǎng)供應將存在兩個(gè)趨勢：一類(lèi)是大盤(pán)整體開(kāi)發(fā)的供應，注重整體開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區環(huán)境；另一類(lèi)是小規模的精確定位的產(chǎn)品供應，這類(lèi)產(chǎn)品將注重于市場(chǎng)的細分需求，通過(guò)差異化策略，滿(mǎn)足各類(lèi)人群的市場(chǎng)需要。