“地方審批部門(mén)批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應即時(shí)依法向商務(wù)部備案；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款�！苯�日，商務(wù)部和國家外匯局聯(lián)合正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》。
　　上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅昨日在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，該《通知》以此進(jìn)一步遏制外資在中國內地的炒房行為。按照這個(gè)政策，外商必須先取得土地使用權或房地產(chǎn)建筑物所有權，或者是已和相關(guān)部門(mén)簽訂了土地使用權的預約出讓或購買(mǎi)協(xié)議，才能夠申請設立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達到要求，審批部門(mén)不予批準。

政策出臺背景：抑制泡沫，抵制投機

　　鄒毅向記者表示，此次限外新政的出臺，是繼去年國務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)限外政策之后的進(jìn)一步規范與深化。之所以政府如此關(guān)注外商投資房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為，主要在于活躍的外資進(jìn)入行為，對金融體系的影響巨大而深遠。在日本、東南亞、香港等地區在經(jīng)濟泡沫期間，外商投資房地產(chǎn)所扮演的破壞性角色都是導致一國房地產(chǎn)泡沫的起因，而外資的過(guò)度介入、政府的疏于監管、寬松的貨幣政策都是導致泡沫產(chǎn)生并崩潰的幾個(gè)重大因素。
　　“抑制泡沫，抵制投機行為，已經(jīng)成為政策的核心目的�！编u毅認為，當前中國穩定的政治局勢、良好的經(jīng)濟前景、巨大的本地市場(chǎng)、日漸富裕的消費人群，已經(jīng)吸引了歐洲、美國甚至中東等地區的大投資商進(jìn)入到中國。中國在國際資本的全球資產(chǎn)配置中，已經(jīng)占有了越來(lái)越重要的地位。并且這種由社會(huì )生產(chǎn)率提高所帶來(lái)的經(jīng)濟繁榮，已經(jīng)刺激了人民幣匯率逐步升值，更是給國際資本帶來(lái)了潛在的匯兌收益。同時(shí)，面對當前白熱化的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢，在這樣的背景下，國際資本的大舉介入，力圖通過(guò)對人民幣計價(jià)資產(chǎn)的投資，從而分享房地產(chǎn)項目盈利和匯兌收益等兩重利潤，動(dòng)機不言而喻。

外資的潛威脅：抽取利潤，攻占市場(chǎng)

　　鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)。通觀(guān)發(fā)達國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗，行業(yè)的金融化、專(zhuān)業(yè)化是未來(lái)發(fā)展的主要方向。房地產(chǎn)大集團在行業(yè)轉型過(guò)程中的誕生，會(huì )給行業(yè)帶來(lái)規范的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務(wù)和更高的生產(chǎn)效率。
　　但是，如果在一國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級階段，過(guò)度引進(jìn)外資，那代價(jià)將十分巨大，主要體現在：第一，外資的資本優(yōu)勢將使得本土企業(yè)在競爭中落敗。作為重要生產(chǎn)資料的土地儲備，是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)競爭成敗的首要因素。外資所帶來(lái)的強大資本優(yōu)勢，將在土地市場(chǎng)上占據優(yōu)勢，從而搶食本地開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)空間，不利于發(fā)展本國房地產(chǎn)企業(yè)。第二，外資在本國的盈利轉移，將使得經(jīng)濟帶來(lái)巨大的風(fēng)險。外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國開(kāi)發(fā)獲得盈利的同時(shí)，必然帶走部分盈利，而這種大量資本的轉移伴隨著(zhù)人民幣升值時(shí)的匯兌收益，必然會(huì )使經(jīng)濟出現冷卻，刺破經(jīng)濟泡沫，甚至帶來(lái)經(jīng)濟危機。

專(zhuān)家：市場(chǎng)需要外資，但更需要規范

　　2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)有了新的景象。本土產(chǎn)業(yè)基金的新設、工廠(chǎng)化住宅建設試行、多樣化的產(chǎn)品創(chuàng )新、住房保障體系的完善，企業(yè)上市的回暖……這些都給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了生機。
　　五合國際集團總顧問(wèn)劉力表示，隨著(zhù)2005、2006年各類(lèi)外資進(jìn)入市場(chǎng)，外資發(fā)展的勢頭更加強勁。從房地產(chǎn)資金來(lái)源中可見(jiàn)，利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長(cháng)到404億元，外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。
　　伴隨著(zhù)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，也出現了各類(lèi)不規范的外資投資行為。
　　劉力分析后認為，此次商務(wù)部的發(fā)文，主要在外資進(jìn)入的方式上作了更加細致的規定。首先是深化風(fēng)險共擔原則，對索取固定回報的類(lèi)似債權投資行為，進(jìn)行了限制。房地產(chǎn)本身是高風(fēng)險行業(yè)，市場(chǎng)上有不少外資，對伴隨著(zhù)高風(fēng)險帶來(lái)的高利潤垂涎不已。通過(guò)對本國房地產(chǎn)商股權和土地作抵押物，訂以一個(gè)超出市場(chǎng)水平的利率進(jìn)行債權融資，這樣無(wú)疑提高了本土開(kāi)發(fā)商的利息負擔。為了承受債務(wù)負擔，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑采用提高銷(xiāo)售價(jià)格的行為，去獲得更大的利潤空間，從而犧牲了消費者的利益。這樣鎖定固定利率，不愿承擔市場(chǎng)風(fēng)險的投資行為，自然給市場(chǎng)帶來(lái)了沉重的負擔。那么合理的、健康的投資方式應該是風(fēng)險共擔、與本土共同成長(cháng)的投資。因此，長(cháng)期的股權合作的投資行為，依然是政府鼓勵的投資方式。
　　其次是提高進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵中外合作。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)的設立，同樣進(jìn)行了規范。2006年頒布的171號文提出了“商業(yè)存在”的設立原則，對跨境股權投資進(jìn)行了規范，并提出公司設立的資本金要求。而當前出的新的限外政策，又對“商業(yè)存在”進(jìn)行了新的要求。規定要求新設成立的外資房地產(chǎn)企業(yè)，應先取得土地使用權或已簽訂土地出讓協(xié)議，進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的“拿地門(mén)檻”，與本土企業(yè)合作的方式，是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資，嚴防“繞道入市”。此前很多企業(yè)，通過(guò)對房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制，獲得實(shí)際的房地產(chǎn)項目控制權。此文又進(jìn)一步控制了這種股權游戲，雖然在實(shí)際監管中可能會(huì )有較大工作難度，但充分考慮到這種方式的進(jìn)入，標志著(zhù)政府監管決心不斷加強。