繼2006年之后，中國房地產(chǎn)在2007年仍然經(jīng)歷著(zhù)一個(gè)“政策年”。正值2007年年中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的種種政策調整和各種事件之后，下半年將如何走向？趨勢如何？

趨勢一：政策調控或將加強實(shí)施力度

　　五合國際集團總顧問(wèn)劉力近日在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2007年是繼2006年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”�；仡�2006年的房地產(chǎn)形勢，這些旨在穩定房?jì)r(jià)、規范市場(chǎng)的政策舉措的實(shí)施效果尚未顯現。相關(guān)部門(mén)的統計數據顯示，2006年三季度全國的普通商品房?jì)r(jià)格依然同比上漲了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房?jì)r(jià)仍以超過(guò)10%的速度快速上漲。同時(shí)住房供求結構性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過(guò)低的問(wèn)題未有根本改觀(guān)。各地政府在落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調控方案細則的工作力度仍然不大。
　　劉力認為，盡管從目前看來(lái)，政策調控的效果尚未充分得到體現，但作為穩定規范市場(chǎng)的政策，穩定價(jià)格、規范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。

趨勢二：房地產(chǎn)金融向國際化縱深挺進(jìn)

　　2007年也是中國金融全面開(kāi)放的第一年，從上半年看來(lái)，外資銀行已經(jīng)進(jìn)入。作為中國金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，外資銀行可以在中國境內設立法人銀行，開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)，可以預計其為境內外高端客戶(hù)提供個(gè)貸的可能性應該上升。但其它非金融業(yè)主體的外資機構在人民幣升值預期的前提下，已先一步進(jìn)入國內，其在國內地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監管層的重視，“限外”政策的出臺就是一個(gè)重要標志。
　　劉力認為，在此政策背景下，短期內境外資金供應將受到負面影響。但是，從近兩年的地產(chǎn)基金活躍程度來(lái)看，負面影響的長(cháng)期性值得商榷。金融業(yè)的開(kāi)放為外國資本進(jìn)入國內地產(chǎn)行業(yè)打開(kāi)了一扇窗，而“限外”政策對這扇窗的打開(kāi)幅度進(jìn)行了某種限制。但是，不可否認的是，2007年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金國際化趨勢將進(jìn)一步深化。
　　據記者了解，在銀行貸款門(mén)檻提高的前提下，國內眾多中小開(kāi)發(fā)商面臨資金斷流的尷尬境地。尋求多渠道融資成為這些市場(chǎng)參與者繼續生存的現實(shí)選擇，而在中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習慣了“土地決定一切”、“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是拿地”的思維模式下，對如何與銀行以外的資金提供者進(jìn)行交流，如何評估自身?yè)碛械捻椖抠Y源等操作，表現的并非那么得心應手。劉力表示，對于進(jìn)入境內的專(zhuān)業(yè)投資基金來(lái)說(shuō)，國內房地產(chǎn)金融專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平也決定了基金進(jìn)入市場(chǎng)的步伐。政策風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險的評估，區域性投資策略的制定、項目資源的獲取，項目質(zhì)地的詳細審查，這些金融服務(wù)技術(shù)層面的需求也直接推動(dòng)了地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

趨勢三：規�；�開(kāi)發(fā)模式將成為土地開(kāi)發(fā)主流

　　劉力告訴記者，從2004年土地市場(chǎng)清理整頓開(kāi)始，國家政策始終關(guān)注于土地市場(chǎng)的規范管理。2006年新近出臺的清理土地的政策措施，顯示出土地市場(chǎng)進(jìn)一步規范的態(tài)勢。這種“地根”的進(jìn)一步收緊規范，使得土地一級開(kāi)發(fā)和舊區改造成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，而新增地產(chǎn)項目的規�；�開(kāi)發(fā)將成為從2007年開(kāi)始的一種土地開(kāi)發(fā)主要趨勢。
　　其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開(kāi)發(fā)商實(shí)力為大規模一級開(kāi)發(fā)提供有力保障。政府的高度關(guān)注和市場(chǎng)化運作的必要性促使土地一級開(kāi)發(fā)由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開(kāi)始向實(shí)力派開(kāi)發(fā)企業(yè)轉變。由于土地一級開(kāi)發(fā)需要整體規劃，資金投入較大，而相關(guān)金融機構對一級開(kāi)發(fā)的貸款限制非常嚴格，所以能夠參與一級開(kāi)發(fā)的都是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型企業(yè)；其二是隨著(zhù)土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商憑借一級開(kāi)發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開(kāi)發(fā)權已成為“曲線(xiàn)拿地”的新途徑。2006年5月份北京市國土局出臺《北京市土地一級開(kāi)發(fā)項目招標投標暫行辦法》，首次公開(kāi)發(fā)布一級土地開(kāi)發(fā)招標公告，2007年將出臺實(shí)施細則，這一政策的實(shí)施將為土地一級開(kāi)發(fā)創(chuàng )造更加規范的管理制度和市場(chǎng)空間。

趨勢四：以獲取資源為目的的并購將成為市場(chǎng)的一個(gè)方向

　　“從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個(gè)重點(diǎn)�！眲⒘Ρ硎�，政策調控、市場(chǎng)競爭導致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并收購方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開(kāi)發(fā)風(fēng)險，而中小開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開(kāi)發(fā)商之間本著(zhù)不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。
　　大企業(yè)之間以戰略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。劉力認為，隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展的縱深化，開(kāi)發(fā)模式的精細化、專(zhuān)業(yè)化趨勢日漸明顯，企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)如品牌、人力資源也將在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合的過(guò)程中成為重要關(guān)注點(diǎn)。尤其是走品牌化道路，成為房地產(chǎn)行業(yè)公認的發(fā)展趨勢。因此2007年的國內房地產(chǎn)企業(yè)的并購將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合并購企業(yè)的品牌、人力資源等企業(yè)的軟資源將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

趨勢五：大集團“瘦身減肥”開(kāi)始收縮戰線(xiàn)

　　劉力向記者表示，前期經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飆升，國內外開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍擔心宏觀(guān)調控的不確定性因素，對房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較謹慎，為了規避風(fēng)險，主要集中在一、二線(xiàn)城市中心區域開(kāi)發(fā)住宅項目用地。并且，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題也反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導致對稀缺性土地資源的激烈爭奪，各個(gè)城市地價(jià)不斷創(chuàng )出新高。而國內的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團多數從一線(xiàn)城市起家，逐步拓展到全國市場(chǎng)，隨著(zhù)外資的進(jìn)入，一線(xiàn)城市中心區域土地供應總量減少，競爭越發(fā)激烈，拿地門(mén)檻提高，對開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。
　　許多國內企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰線(xiàn)，回到自己熟悉的城市深耕市場(chǎng)。而對于招拍掛市場(chǎng)中高達數十億的土地出讓金，國內企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來(lái)越多的出現，以此與資金實(shí)力強勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標準，資本匱乏無(wú)法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過(guò)程，被市場(chǎng)所淘汰。

趨勢六：市場(chǎng)呼喚升級的專(zhuān)業(yè)服務(wù)

　　“新的市場(chǎng)環(huán)境需要新的房地產(chǎn)服務(wù)機構�！眲⒘Ψ治龊笳J為，2007年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復雜。當這種市場(chǎng)環(huán)境日益復雜多變，并從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)度到買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的重點(diǎn)。一方面，從成熟國家房地產(chǎn)企業(yè)轉型的經(jīng)驗可以看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在未來(lái)市場(chǎng)上做大做強，與金融資源的對接是其發(fā)展的一個(gè)必要途徑。在這一環(huán)節中的企業(yè)與專(zhuān)業(yè)金融服務(wù)機構的合作，將可抓住未來(lái)兩年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展的重要時(shí)機，利用資本力量，迅速做大做強。另一方面，升級中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)分化的模式，走向專(zhuān)業(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。