近幾年，產(chǎn)權式酒店在國內很多大城市如雨后春筍般出現，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。但是，在數量增長(cháng)的同時(shí)，產(chǎn)權式酒店出現的問(wèn)題和矛盾同樣突出。

產(chǎn)權式酒店緣何“水土不服”

　　上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，目前產(chǎn)權式酒店在中國出現的“水土不服”有多方面深層次的原因：首先是產(chǎn)權式酒店的誠信危機。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)權式酒店的動(dòng)機并不單純，有的開(kāi)發(fā)商是為了盤(pán)活許多停建多年的“半拉子”樓盤(pán)，更有部分開(kāi)發(fā)商建設產(chǎn)權式酒店的目的就是為了圈錢(qián)融資，緩解自身的資金壓力，還有部分開(kāi)發(fā)商重開(kāi)發(fā)輕管理，致使酒店經(jīng)營(yíng)不善，對投資者的承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。
　　其次，中國有關(guān)產(chǎn)權式酒店的法律法規還很不健全。投資者一旦與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，可能面臨自身利益得不到有效保障的情況。這也導致了部分開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐、欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。
　　另外，產(chǎn)權式酒店的價(jià)格偏高。據了解，目前國內產(chǎn)權式酒店標準間一般標價(jià)20萬(wàn)元到40萬(wàn)元之間。就我國居民的平均收入水平而言，多數工薪階層不具備購買(mǎi)能力。
　　五合國際集團總顧問(wèn)劉力博士分析后認為，產(chǎn)權式酒店在分時(shí)度假方面照搬外國模式，與中國實(shí)際不符，投資者分時(shí)度假受限很多。此外，目前中國的產(chǎn)權式酒店市場(chǎng)比較混亂，重復建設、盲目上馬的現象比較普遍。在國外，產(chǎn)權式酒店主要位于著(zhù)名風(fēng)景名勝區，且數量有限，但在中國，產(chǎn)權式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢。不僅在風(fēng)景名勝區星羅棋布，而且在大中城市中遍地開(kāi)花，泥沙俱下的現實(shí)注定了很多產(chǎn)權式酒店經(jīng)營(yíng)慘淡。

產(chǎn)權式酒店價(jià)值將被重新認識

　　“雖然目前中國的產(chǎn)權式酒店市場(chǎng)出現了諸多問(wèn)題，但也有部分產(chǎn)權式酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，如北京第一城、海航產(chǎn)權式酒店等，未來(lái)的投資前景依然可以用樂(lè )觀(guān)來(lái)形容�！编u毅向記者表示，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權式酒店的價(jià)值將被重新認識，未來(lái)有三大利好消息將加速推動(dòng)產(chǎn)權式酒店在中國走向成熟：
    第一， 宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境有利于產(chǎn)權式酒店的發(fā)展。產(chǎn)權式酒店誕生于20世紀70年代，當時(shí)正值歐美發(fā)達國家逐步進(jìn)入“豐裕社會(huì )”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì )主流，因此從市場(chǎng)背景來(lái)看，產(chǎn)權式酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟產(chǎn)物。而從當前國內經(jīng)濟的發(fā)展形勢來(lái)看，以長(cháng)三角、環(huán)渤海灣為代表的經(jīng)濟發(fā)達地區正呈現出許多與當時(shí)歐美國家類(lèi)似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權式酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時(shí)代。以環(huán)渤海灣地區為例，作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的經(jīng)濟區域之一，產(chǎn)權式酒店已經(jīng)呈現繁榮發(fā)展態(tài)勢�；�本已經(jīng)形成北京延慶、通州的旅游區產(chǎn)權式酒店群和北京、天津、大連、青島等城市的產(chǎn)權式酒店群。由于擁有優(yōu)美的風(fēng)景、深厚的文化積淀和龐大的消費群，環(huán)渤海灣特別是大北京區的產(chǎn)權式酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟度也位居中國前列。
    第二， 產(chǎn)權式酒店將逐步走向正規化。隨著(zhù)產(chǎn)權式酒店市場(chǎng)的規范以及法律法規的相對完善，市場(chǎng)和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開(kāi)發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。正是由于知名開(kāi)發(fā)商的行業(yè)規范效應，產(chǎn)權式酒店的本來(lái)面貌將被還原。
　　最后，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)投資角度來(lái)看，產(chǎn)權式酒店與住宅或一般商鋪產(chǎn)品相比，最顯著(zhù)的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，通常具有較為穩定的現金流，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于著(zhù)名旅游景區內、具有良好的規劃設計水平和鮮明文化特色的項目，其現金流的穩定性將更加顯著(zhù)。因此，從投資的角度來(lái)看，在市場(chǎng)成熟的條件下，產(chǎn)權式酒店投資的穩定性和抗風(fēng)險能力較一般住宅和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對顯著(zhù)的優(yōu)勢，更適宜于長(cháng)線(xiàn)投資。

五大問(wèn)題值得投資者注意

　　劉力表示，投資者在投資產(chǎn)權式酒店時(shí)應該冷靜思考和分析。有以下幾個(gè)問(wèn)題值得投資者注意：
　　首先，應了解產(chǎn)權式酒店開(kāi)發(fā)商的背景，選擇知名開(kāi)發(fā)商可以得到更大的保障。由于知名開(kāi)發(fā)商注重企業(yè)形象，對產(chǎn)權式酒店項目一般追求長(cháng)期投入，在裝修、酒店檔次和規模等方面有嚴格的把關(guān)標準。
　　其次，應該對產(chǎn)權式酒店本身物業(yè)進(jìn)行考量。要根據物業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)方式對酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。如果項目的位置較偏僻，經(jīng)營(yíng)方式落后，不能吸引游客入住，則將對投資者收益產(chǎn)生直接影響。
    第三， 應選擇由知名酒店管理公司管理的產(chǎn)權式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷(xiāo)方法會(huì )提高酒店的收益率。如今越來(lái)越多的著(zhù)名酒店管理公司介入到中國的產(chǎn)權式酒店市場(chǎng)，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本兌現了酒店銷(xiāo)售前的投資回報承諾。
    第四， 應該考慮產(chǎn)權式酒店的退出機制。產(chǎn)權式酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現能力如何。產(chǎn)權式酒店大多是分期付款，可以通過(guò)轉按揭的方式進(jìn)行變現，還有的酒店可以替業(yè)主進(jìn)行轉讓。
    第五， 理性對待投資回報率。一般而言，開(kāi)發(fā)商為了吸引投資者，總是打著(zhù)高回報率的旗號，而這個(gè)投資回報率往往計算的是最樂(lè )觀(guān)的狀況。國外的產(chǎn)權式酒店一般投資回報率在6%至8%左右，目前中國的產(chǎn)權式酒店投資回報率一般低于這個(gè)標準。如果開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報率遠高于8%，投資者就應該理性分析對待。