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面對近期國內房地產(chǎn)巨頭紛紛轉戰工業(yè)園、物流園，一位開(kāi)發(fā)商對此頗有微辭：“他們真是去做物流嗎？你信不信用不了多久，那些土地就能變成開(kāi)發(fā)建設用地了�！�
對于個(gè)中細節，這位開(kāi)發(fā)商也不愿過(guò)多的向記者透露，但他堅持認為，現在握在各種商家和資本手中的動(dòng)輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊，無(wú)論其用地性質(zhì)是工業(yè)、物流、倉儲、還是旅游，最終都會(huì )有一部分演變?yōu)樽≌�、�?xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設用地。
靈活原則成為變更用地的“遮陽(yáng)傘”
去年起國內工業(yè)用地實(shí)行“招拍掛”，讓取得此類(lèi)地塊的成本大增，使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制，但是深諳此道的開(kāi)發(fā)商早就為自己留足了后路。從2005年開(kāi)始，僅僅珠三角一地，包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等知名的開(kāi)發(fā)商，購入了大量工業(yè)用地。業(yè)內人士表示，以工業(yè)用地名義拿得土地，建制造廠(chǎng)房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇等，然后變賣(mài)或出租。有些，在分期建設過(guò)程中，憑借配套設施等名義，靈活地處理用地性質(zhì)，以達到變更的最終目的�！�
盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死，一位在廣州市國土規劃領(lǐng)域滾打了十余年的人士卻沒(méi)有將話(huà)說(shuō)死。據透露，他以及他背后的一個(gè)團隊，已經(jīng)有過(guò)成功變更的案例，而且一直都有發(fā)展商委托他們辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。在他看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣，其他產(chǎn)品往往是一個(gè)流水線(xiàn)、一個(gè)模子的生產(chǎn)，沒(méi)有變更的余地，而建房子不一樣，可以有很多不同的規劃以及設計，這便注定在生產(chǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)比別的行業(yè)有更多自主發(fā)揮的空間。
“特別是大面積的地塊，幾千畝土地不可能都做工廠(chǎng)或者做倉庫，總得需要配套建設吧�！睋私�，配套設施是建設工業(yè)園區必備的后勤保障，但是如果不加以合理規劃，嚴格監管審核制度，不僅工業(yè)園區本身的土地沒(méi)有得到有效的利用，還給一些鉆營(yíng)者以可乘之機，從中牟取暴利。
高收益是競相追逐的原動(dòng)力
廉價(jià)土地的價(jià)格，工業(yè)地產(chǎn)投資少、租金高、回報穩定的優(yōu)勢讓越來(lái)越多地產(chǎn)商的青睞。土地工業(yè)地產(chǎn)廠(chǎng)房租金收益穩步上漲和園區內服務(wù)業(yè)的不斷升級，確保了利潤來(lái)源，是吸引了地產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素。但是除此之外，一位資深業(yè)內人士的分析，“與屢屢拍出天價(jià)的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價(jià)廉，升值潛力大�！�
以低價(jià)儲備數量可觀(guān)的工業(yè)用地，暫時(shí)征而不開(kāi)，待時(shí)機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉換為商業(yè)或住宅用地。這是很多地產(chǎn)商采取的收購土地的方法。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只需按當地商業(yè)用地基準地價(jià)增補地價(jià)即可，而不需要參與公開(kāi)市場(chǎng)的高價(jià)拍賣(mài)。
國土部開(kāi)展工業(yè)用地大調查
7月初，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展工業(yè)項目建設用地控制指標執行情況調查的通知》(國土資廳發(fā)[2007]103號)，表示將對一些省市的工業(yè)項目建設用地控制指標執行情況開(kāi)展全面調查，以促進(jìn)工業(yè)用地節約集約利用，為做好工業(yè)項目建設用地控制指標修訂工作。
國土資源部的通知目前已經(jīng)發(fā)至天津、遼寧、上海、江蘇、福建、河南、湖北、湖南、重慶、四川、陜西等省市的國土資源管理部門(mén)。根據通知，這次的調查內容包括地區的工業(yè)項目建設用地控制指標貫徹落實(shí)情況以及實(shí)施效果，工業(yè)項目建設用地控制指標應用及管理經(jīng)驗，工業(yè)項目建設用地控制指標應用及管理中面臨的突出問(wèn)題，對修訂全國工業(yè)項目建設用地控制指標、強化控制指標管理的意見(jiàn)和建議。
據了解，各相關(guān)省市的國土資源管理部門(mén)要在本月20日以前全面完成工業(yè)項目建設用地控制指標執行情況調查任務(wù)，上報調查報告和工業(yè)項目建設用地控制指標執行情況調查匯總表。國土資源部還將選擇部分重點(diǎn)地區進(jìn)行實(shí)地調查。 |