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　　為應對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“限外令”，眾多實(shí)力雄厚的國外資金普遍采取了“變臉”招數。業(yè)內人士分析認為，外資的牟利目標是實(shí)現在中國投資回報率超過(guò)100%，屆時(shí)外資將連本帶利地撤出，而外資的這種行為也可能加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現有金融體系的風(fēng)險。

　　盡管“限外令”頻頻出臺，但眾多實(shí)力雄厚的國外資金仍采取種種“變臉”招數，迂回進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內人士分析認為，外資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續高溫的關(guān)鍵因素。

跨國巨頭“乘虛而入”

　　新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜告訴記者，2006年到2007年初，中國政府調整房地產(chǎn)的一系列措施，給缺少資金的中國房地產(chǎn)企業(yè)造成重大“利空”，盡管房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯下跌，但去年年末不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)項目、賣(mài)樓盤(pán)，而外資普遍認為這是進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)機。
　　麥迪遜的分析恰恰揭開(kāi)了今年二季度以來(lái)我國房地產(chǎn)價(jià)格持續飆升的“資金鏈之謎”：在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的國內房地產(chǎn)商，有相當一部分面臨著(zhù)資金鏈斷裂的危機。一些房地產(chǎn)集團謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷，但遠不如國外資金直接注入來(lái)得“解渴”。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把國內房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐。
　　正是在中央加強對房地產(chǎn)業(yè)調控的同時(shí)，外資改變了長(cháng)期以來(lái)的觀(guān)望等待、猶豫不決的態(tài)度，開(kāi)始大舉進(jìn)軍中國內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，這些頂級跨國投資公司紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。

“變臉大法”頻頻上演

　　記者對熱點(diǎn)城市和中西部省區房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行追蹤調查時(shí)發(fā)現，目前外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍采取的手段包括：
　　——變單一項目炒作為成立投資公司。在今年6月商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》后，外資方面對此的“解讀”是：在外資設立項目公司方面的新要求，是“限制外資基金投機模式、鼓勵產(chǎn)業(yè)投資模式”的導向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門(mén)要限制的，而那些進(jìn)入中國真正從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥。
　　3月，荷蘭ING借其全資擁有的沃德商務(wù)有限公司之手，參股金地集團的武漢積玉橋項目。沃德商務(wù)有限公司的投資行為是外資“變臉”進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。近期，多家海外投行還在醞釀成立投資中國房地產(chǎn)的基金。英國房地產(chǎn)公司高富諾就宣布將在今年下半年成立一個(gè)最高達10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。除高富諾外，摩根斯坦利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。
　　——變購買(mǎi)項目為購買(mǎi)股權融資牟利。單純的房地產(chǎn)炒作容易招致銀行、金融機構的嚴格監管，在股市火爆的背景下，不少外資“繞道”股市間接進(jìn)駐中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　4月11日，在香港主板上市的世茂房地產(chǎn)宣布，同意美國摩根斯坦利房地產(chǎn)基金以10億元的價(jià)位收購位于武漢市漢陽(yáng)區鸚鵡洲濱江樓盤(pán)錦繡長(cháng)江29.99%的股權。此前的1月31日，上海豫園商城在武漢競拍到創(chuàng )下武漢“地王”紀錄的原武漢重型機床廠(chǎng)地塊，6月，上海豫園商城發(fā)布公告稱(chēng)，與復地(集團)股份有限公司之全資子公司上海復地投資管理有限公司商定合作開(kāi)發(fā)武重地塊的計劃，有國際化資本背景的復地(集團)股份有限公司搖身變?yōu)槲渲氐貕K的大股東。
　　——變樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為園區整體開(kāi)發(fā)。此輪外資進(jìn)入中國市場(chǎng)的理性之處在于：充分看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強烈愿望，更側重于從“開(kāi)發(fā)工業(yè)園區”、“建設新興市場(chǎng)”的角度，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進(jìn)行園區建設，卻用大筆資金炒熱當地樓盤(pán)。廣西南寧的明陽(yáng)工業(yè)園區、北部灣開(kāi)發(fā)工業(yè)園區、柳州新興產(chǎn)業(yè)園區等中西部省區的園區，吸引了眾多外資前來(lái)考察，一些外資甚至直接提出將園區進(jìn)行整體包裝、整體策劃營(yíng)銷(xiāo)、海外上市等一系列方案。
　　——從投資一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市全面開(kāi)花。與單純靠炒作牟利的國際“游資”相比，此番外資進(jìn)入中國并不遵循“炒熱線(xiàn)不炒冷盤(pán)、追高價(jià)不捧低價(jià)”的“炒作原則”，而是把更多的目光放到了中西部省區和二線(xiàn)城市等房?jì)r(jià)增長(cháng)空間廣闊的地段，從簡(jiǎn)單地推高沿海省區城市房?jì)r(jià)，向全面推高中國房地產(chǎn)價(jià)格轉變。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團、摩根斯坦利入股世茂濱江等正是海外基金縱深化的投資表現。
　　武漢是中西部省區房?jì)r(jià)飆升的典型。世茂集團、和記黃浦、瑞安集團、香港華潤等眾多實(shí)力資本的進(jìn)入，使武漢“地王”頻頻出現。反映在房?jì)r(jià)上，一般普通住宅價(jià)格由2004年的不到2700元/平方米上漲到目前的4000元/平方米左右，而漢口、武昌等中心城區房?jì)r(jià)大多在6000元/平方米左右，摩根斯坦利染指的鸚鵡洲濱江樓盤(pán)錦繡長(cháng)江價(jià)格更是達到了10000元/平方米。

外資“寄生效應”明顯

　　資深房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人士韋強認為，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“變臉大法”，其核心仍然是謀求房地產(chǎn)價(jià)格飆升帶來(lái)的巨額利潤。他說(shuō)：“外資進(jìn)入的牟利目標是2008年奧運會(huì )舉辦前夕，能夠實(shí)現在中國投資回報率超過(guò)100%。因此，他們全力以赴幫助面臨資金鏈危機的國內‘炒樓公司’穩定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助國內房地產(chǎn)企業(yè)‘囤房’、‘搶地’、‘捂盤(pán)’，最大限度地獲取利益�！丙湹线d則認為，這種做法的深層危機在于：一旦中西部省區尤其是二線(xiàn)城市的樓盤(pán)也被炒高，就必然面臨著(zhù)沿海居高不下、內地后來(lái)居上的房產(chǎn)飆升局面，更加不利于調控房地產(chǎn)價(jià)格。
　　新加坡廊裕德資深房地產(chǎn)投資分析師吳曉強把外資謀求“年度翻番”的房地產(chǎn)牟利目標概括為“寄生效應”，即外資通過(guò)樓市、股市、基金等方式，希冀從人民幣升值過(guò)程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會(huì )從包括房地產(chǎn)在內的眾多行業(yè)內連本帶利地撤出。
　　業(yè)內人士分析認為，從武漢等城市的發(fā)展來(lái)看，正是中心城區等高檔物業(yè)的價(jià)格高漲，形成梯次傳導效應，進(jìn)而帶動(dòng)郊區在內的價(jià)格普漲現象，也增加了相當一部分家庭的購房困難。同時(shí)，境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，也可能會(huì )加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現有金融體系的風(fēng)險。
　　吳曉強認為，外資進(jìn)入確實(shí)能夠起到推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續發(fā)展的作用，但就目前而言，更需要強化對外資進(jìn)入的監管力度，必須將《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》的各項規則進(jìn)一步細化，尤其注重對外資進(jìn)入高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控力度；減少城市規劃修改、政府辦公區搬遷的“彈性系數”，遏制外資在中西部省區二三線(xiàn)城市“跑馬圈地”的“利益沖動(dòng)”；對工業(yè)園區的“整體營(yíng)銷(xiāo)”進(jìn)行嚴格監管，要求各地盡快出臺工業(yè)園區配套房地產(chǎn)和娛樂(lè )服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)占有土地不得超過(guò)土地總面積一定比例的規定，以減少地方打“工業(yè)園區”旗號開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況發(fā)生；盡快實(shí)現全國聯(lián)網(wǎng)或主要一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋實(shí)名登記聯(lián)網(wǎng)制度，為物業(yè)稅的統一征收奠定基礎，打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機心態(tài)。