經(jīng)濟參考報

聶梅生：房地產(chǎn)兩難境地不能"一帖藥"解決

2007-07-16 本報記者:洛濤來(lái)源:經(jīng)濟參考報

　　股市大起大落，房?jì)r(jià)卻在穩步上漲。簡(jiǎn)單的非理性介入，并不能阻止房?jì)r(jià)“且調且漲”。以市場(chǎng)化手段加強調控，以住房保障體系建設強化扶助，這才是后調控時(shí)代結構性調控的真諦。
　　在7月6日開(kāi)幕的博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生以題為“中國房地產(chǎn)的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產(chǎn)資深人士的喝彩。
　　聶梅生認為中國房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了市場(chǎng)化的20年，跟中國的改革開(kāi)放是同行的，20年成績(jì)斐然，不容置疑。但是現在目前中國房地產(chǎn)業(yè)也遇到了兩難境地。
　　主要體現在四個(gè)方面，第一是環(huán)境成本和房地產(chǎn)增長(cháng)的兩難；第二是城市化的過(guò)程中和自身產(chǎn)業(yè)平臺需要提升的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的兩難；第三個(gè)是房?jì)r(jià)上漲和和諧社會(huì )的兩難；第四是樓市、股市、匯市的兩難。
　　聶梅生稱(chēng)，根據國家環(huán)保局的估計，2004年的環(huán)境成本相當于當年GDP增長(cháng)的3.5%，如果扣除3.5%以后，實(shí)際上這幾年GDP的凈增長(cháng)率只有6.6%。雖然中國的GDP的增速連續幾年都高于10%，但是GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%。而美國的GDP增速是3.5%，資產(chǎn)總收益率是10%。房地產(chǎn)的增長(cháng)受制于整個(gè)的環(huán)境資源因素，在這個(gè)前提之下，提出的各種各樣的政策是可以理解的。
　　“至于城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程�！甭櫭飞J為，目前，這兩方面都沒(méi)有很大的競爭優(yōu)勢，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高質(zhì)量，所以在市場(chǎng)中的競爭處于漸進(jìn)式的。我國今后還要有一億以上的農民要轉為城市的工人，在這種形勢壓力下，農民工的工資不能迅速提高，就要跟產(chǎn)業(yè)化競爭。如果農民工不斷的提高素質(zhì)，那么勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)和產(chǎn)業(yè)化就是一種博弈，只有農民工的工資大幅度地提高，產(chǎn)業(yè)化才可以廣泛地增長(cháng)，而從全國來(lái)講，農民工的工資不可能大幅度地提高，城市居民的就業(yè)也面臨困難，所以在此過(guò)程中，住宅產(chǎn)業(yè)仍然是勞動(dòng)力密集的狀況，是短期內無(wú)法改變的。
　　另外，城市化分兩部分，一部分是農民轉為城市勞動(dòng)力的問(wèn)題，第二個(gè)是關(guān)于城鎮化構建過(guò)程當中涉及到協(xié)調發(fā)展的問(wèn)題，這就涉及到更加復雜的土地、宅基地的問(wèn)題，非農用地轉為建設用地的問(wèn)題，這里有很多的體制和機制的問(wèn)題。在今后城市化的進(jìn)程中，一個(gè)是勞動(dòng)力的問(wèn)題，一個(gè)是農村的土地問(wèn)題，都將影響到中國房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。
　　聶梅生稱(chēng)兩難之三就是房?jì)r(jià)上漲對和諧社會(huì )房地產(chǎn)的負面影響，當務(wù)之急是各級政府需要拿出一部分的財政和稅收收入來(lái)補償低收入階層，就是買(mǎi)不起商品房的家庭，為他們建立經(jīng)濟適用房和廉租房，這是穩定社會(huì )的措施，要將低端保護起來(lái)。同時(shí)，經(jīng)濟層面的問(wèn)題，商品房市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)地可以看到，經(jīng)過(guò)四年曠日持久的宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)基本上還是上漲，近期上漲的幅度是很大的。房?jì)r(jià)上漲從根本上是供需關(guān)系，不得不承認需求大于供給，需求包括三種：1、使用型、2、投資型、3、二者兼有的混合型。這三種是客觀(guān)存在，只要購買(mǎi)房屋就是資產(chǎn)型的投資，不能說(shuō)買(mǎi)房屋就不存在投資�；旌闲褪谴蟛糠值�，這就是需求，因為當前的流動(dòng)性過(guò)剩，大量的資金進(jìn)入樓市，如果供給不足，房?jì)r(jià)必然要上漲。
　　“房?jì)r(jià)下跌將會(huì )比股災還要慘�！甭櫭飞硎�，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。因此供需關(guān)系要調整，可以調整供給也可以調整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這是對整個(gè)地產(chǎn)政策的考驗和博弈，應該從雙方面加以考慮。聶梅生認為，現在是流動(dòng)性過(guò)剩，加上投資熱，在這種情況下，房?jì)r(jià)不斷地上漲。無(wú)論是政府的文件和法令還是市場(chǎng)都不能完全解決這個(gè)問(wèn)題。因為房地產(chǎn)是跨在兩邊的，需要放在宏觀(guān)經(jīng)濟大背景下解決，需要不斷的調控，中國的房地產(chǎn)問(wèn)題決不是“一帖藥”就可以解決的，應該慢慢地調控。
　　最后聶梅生表示，外貿順差會(huì )使流動(dòng)性增強，因此，樓市和股市不斷地互動(dòng)，這種互動(dòng)的能量是很大的，無(wú)論流動(dòng)到哪里，那里的價(jià)格都會(huì )上升。從投資的選擇來(lái)講，投資者是聰明的，房地產(chǎn)流動(dòng)性差，但是保值的效果是很好的，值得中長(cháng)期的投資。股票相反，流動(dòng)性很好，波動(dòng)性比較強，所以投資者肯定是在兩者之間流動(dòng)。