“中國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大體會(huì )經(jīng)歷三個(gè)時(shí)代：營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，產(chǎn)品時(shí)代，品牌時(shí)代。我們現在正處于由營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代向產(chǎn)品時(shí)代轉變的階段，住宅品質(zhì)將逐漸被重視�！蔽搴蠂�際集團總顧問(wèn)劉力近日在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過(guò)程，國家政策、購房者都在一步步趨向理性。進(jìn)入產(chǎn)品階段，開(kāi)發(fā)商僅用營(yíng)銷(xiāo)的手法已經(jīng)效果不大了。關(guān)注住宅本身的技術(shù)品質(zhì)，以產(chǎn)品技術(shù)為核心，必然成為開(kāi)發(fā)商著(zhù)眼的重點(diǎn)。

　　“現在中國地產(chǎn)正在由營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。人們逐漸開(kāi)始關(guān)注品質(zhì)，也只有進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主才會(huì )關(guān)注住宅品質(zhì)問(wèn)題�！�

　　劉力表示，在產(chǎn)品時(shí)代之前，開(kāi)發(fā)商的操作模式一般是“找錢(qián)、找地、拿項目”。開(kāi)發(fā)商運用各種社會(huì )資源來(lái)進(jìn)行運作，幾乎拿到地就能賺錢(qián)，此種情形導致開(kāi)發(fā)商用很大精力去拿地拿項目，反而無(wú)法注意其他的東西。住宅蓋好后，開(kāi)發(fā)商比較重視營(yíng)銷(xiāo)手段，即如何更好地把房賣(mài)出。由于這一階段住宅的同質(zhì)化很強，差異化不明顯，所以開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的包裝上用盡心機，進(jìn)行產(chǎn)品的炒作。翻開(kāi)早期的樓書(shū)，千篇一律都是強調帝王官邸，進(jìn)行名流顯貴式的包裝，內容與住宅品質(zhì)毫無(wú)關(guān)系。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商在主要的營(yíng)銷(xiāo)手段上再加入一些概念，力求“蘿卜賣(mài)出水果價(jià)”，一些手法“高明”的開(kāi)發(fā)商，樓書(shū)有樹(shù)有海有文化，就是沒(méi)房子�；蛘哒堁蟠髱焷�(lái)做設計，或者找一個(gè)國外的理念、主義同自己的樓盤(pán)嫁接，來(lái)吸引購房者的眼球。這樣的樓盤(pán)只能選擇“樓書(shū)不言樓”的方法，先是文化，再雜以哲學(xué)，一會(huì )兒又是藝術(shù)，言及旁物而有意無(wú)意地把樓盤(pán)給忘了。甚至某些極端的樓盤(pán)銷(xiāo)售竟然搞起了人體彩繪。賣(mài)房賣(mài)到極致，營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)出奇聞。

　　“所謂住宅品質(zhì)是指在建筑質(zhì)量合乎要求的基礎上，住宅在耐久性能、經(jīng)濟性能、適用性能和環(huán)境優(yōu)美程度等方面的綜合表現，涉及節能、通風(fēng)等300多項性能技術(shù)指標�！�

　　劉力告訴記者，在住宅產(chǎn)品供不應求的時(shí)期，人們很難關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)，因為什么樣的房子都可以賣(mài)出去、什么樣的房子都有人搶著(zhù)買(mǎi)。品質(zhì)作為住宅最本質(zhì)的因素被忽略了。此外，住宅成本高、使用周期長(cháng)，并且選用建筑材料和構件眾多，生產(chǎn)建造過(guò)程也非常復雜。對于絕大多數并非內行的消費者來(lái)說(shuō)，只能憑住宅外觀(guān)和外部環(huán)境的感性認識來(lái)判斷，業(yè)主購房時(shí)只看景觀(guān)、物業(yè)管理等外在因素，往往忽視其內在品質(zhì)，無(wú)法真正認識住宅的優(yōu)劣好壞。

　　“住宅是一種特殊商品，既然是商品，就當強調品質(zhì)，而不能只關(guān)注包裝�！�

　　劉力告訴記者，以前，北京CBD的高檔公寓和北京回龍觀(guān)的經(jīng)濟適用房技術(shù)含量沒(méi)有本質(zhì)的差別，相近的磚混結構，相近的面磚、相近的外墻保溫，二者價(jià)格的差別只反映了土地成本、土地周邊的附加值，而產(chǎn)品技術(shù)含量卻非常接近，對建筑的內部品質(zhì)考慮較少。某些開(kāi)發(fā)商認為，建筑達到國家標準規范就行了。但事實(shí)上，國家標準是很初級的標準，并無(wú)舒適度指標，建筑不能僅限于達到國家標準，而應該有更高的標準要求，這樣建成后才能在舒適度上、在后期運營(yíng)費用上，達到較好的效果。
　　劉力表示，有前瞻性的開(kāi)發(fā)商對住宅品質(zhì)提出了高要求。如北京鋒尚、Moma，南京朗詩(shī)國際等。它們的住宅技術(shù)品質(zhì)可以量化，企業(yè)不用再費力進(jìn)行各種包裝。這些高科技低能耗的住宅，標志著(zhù)地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。在高科技的利用上，北京鋒尚用了八大系統，Moma用了10項技術(shù)，由五合國際設計的南京鋒尚用了18項低能耗高科技系統，這樣的住宅在舒適度上，實(shí)現了恒濕恒溫。低能耗住宅也適合中國能源短缺的現狀，減少對環(huán)境的污染，代表了中國住宅的發(fā)展方向。

　　“目前建成的許多住宅也許在二三十年后就會(huì )消失，原因是高能耗的特點(diǎn)讓業(yè)主用不起�！�

　　據劉力介紹，目前，我國已有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑，單位建筑面積能耗是發(fā)達國家的兩至三倍，對社會(huì )造成了沉重的能源負擔和嚴重的環(huán)境污染，已成為制約我國可持續發(fā)展的突出問(wèn)題�，F在的節能住宅是一個(gè)重大轉折，住宅品質(zhì)得到了提升。國家建設部也在積極地推廣節能省地型的住宅，建設部負責人多次在新聞發(fā)布會(huì )上強調，我國將對建筑實(shí)施強制節能標準，并建立綠色建筑與節能建筑的稅收和收費優(yōu)惠制度，這些措施將促進(jìn)我國住宅品質(zhì)和能耗的改變。劉力表示，住宅品質(zhì)作為建筑之本，正在逐漸被人們所重視，這一變化也將對中國地產(chǎn)業(yè)的改變發(fā)生積極的影響，眾多的開(kāi)發(fā)商也將伴隨著(zhù)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，越來(lái)越多地關(guān)注產(chǎn)品的內在品質(zhì)，使地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現出健康的局面。