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| 2007-07-18 本報記者:孔博 黃玫 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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國家發(fā)改委公布的數據顯示，2007年1月至4月廣州商品房均價(jià)為7461元/平方米，其中商品住宅均價(jià)為7370元/平方米。按同比算，1月至5月廣州的房?jì)r(jià)增速超過(guò)全國水平。而在過(guò)去的一年中，廣州一手商品住宅價(jià)格漲幅超過(guò)20%。廣州同創(chuàng )卓越咨詢(xún)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“國六條”在短期內還沒(méi)有達到預期效果，廣州房?jì)r(jià)增速較快，并將在短期內保持持續上升。雖然地方政府也采取了積極應對措施，廣州出臺了“廣七條”來(lái)嚴格限制戶(hù)型、建立住房保障體系，其效果尚需要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間才能顯現出來(lái)。
據記者了解，為控制廣州房?jì)r(jià)上漲的勢頭，廣州在今年3月份出臺了穩定房?jì)r(jià)七項措施，其中提出政府每年將拿出5平方公里的土地來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以加大土地供應、抑制房?jì)r(jià)上漲，但上半年僅批出了0.3平方公里的土地。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )負責人表示，2005年和2006年廣州市住宅用地供應分別為50萬(wàn)平方米和186萬(wàn)平方米，而正常需求在300萬(wàn)平方米/年，從而造成住宅供需缺口較大。
趙卓文認為，政府土地儲備不足是造成土地供應偏緊的主要原因，目前周邊城區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速增加，但仍然無(wú)法抑制中心城區的樓價(jià)狂漲。廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，“國六條”之后，廣州的土地供應沒(méi)有明顯增加，使得其在增加土地供應上“重拳出擊”的承諾變成了“花拳繡腿”。這跟土地供應的政府壟斷模式有直接的關(guān)系，政府應加大中心城區的土地供應。
其實(shí)廣州土地供應沒(méi)有大量增加也有其“苦衷”。據合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江分析，雖然廣州中心城區仍有土地可供應，但現在的政策要求變?yōu)椤叭ㄒ黄健钡摹笆斓亍辈拍艹鲎專(zhuān)艿劫Y金的制約而無(wú)法大量提供土地；另外一方面，開(kāi)發(fā)商手中有大量的存量土地，政府希望開(kāi)發(fā)商把手里的土地拿出來(lái)，而開(kāi)發(fā)商則期待政府先拿地出來(lái)，二者的博弈在一定程度上加劇了土地的供不應求。
黎文江認為，政府應考慮改變出地策略，如果一次性拿出一批土地來(lái)，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有能力將地價(jià)推得很高。同時(shí)，需求旺盛也是房?jì)r(jià)持續快速增長(cháng)的重要原因。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )負責人表示，房改后更新?lián)Q代的換房需求、上世紀80年代“嬰兒潮”的購房需求和加速城市化涌現的租房需求疊加一起，加上各地近年保障性住房建設大幅度減少，居民過(guò)多依賴(lài)商品房解決居住需求。房?jì)r(jià)上漲激發(fā)了投資需求，在個(gè)別地方投資成為住房消費的主要推動(dòng)力，更放大了住房需求。同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟層面持續利好也成為房?jì)r(jià)上漲的推力。國民生產(chǎn)總值和城鄉居民收入的持續增長(cháng)，使得人民群眾的購房需求和購買(mǎi)力大大提高。另外，人民幣持續升值，銀行流動(dòng)性過(guò)剩，各類(lèi)資源性產(chǎn)品價(jià)格普遍上漲，更是帶動(dòng)房?jì)r(jià)水漲船高。
據了解，廣州市為落實(shí)“國六條”而提出的“廣七條”，承諾加大土地供應、建立保障性住房體系。業(yè)內人士普遍認為此舉將產(chǎn)生明顯的效果。趙卓文表示，“國六條”是長(cháng)效藥，政策的調控效果需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能顯現是必然的，穩定中小戶(hù)型價(jià)格、保障中低收入住房的初衷應該能夠達到。但是受“國六條”限戶(hù)型的影響，大戶(hù)型、高檔住宅的價(jià)格大幅上漲，成交量增勢明顯，呈現出兩極發(fā)展趨勢，而目前欠缺對豪宅開(kāi)發(fā)和交易的限制。韓世同則認為，中心城區空氣、噪聲條件都比較差，不宜開(kāi)發(fā)過(guò)多高檔住宅，而應針對中低收入人群開(kāi)發(fā)高密度、高容積率的住宅。韓世同表示，目前的調控政策基本到位，關(guān)鍵在于如何落實(shí)。既要在整體上控制土地開(kāi)發(fā)面積，又要加大對中低檔住房的土地供應，這是政府需要化解的一對矛盾。 |
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