長(cháng)沙市新河三角洲規劃圖 (本報資料圖片)

　　以92億元開(kāi)創(chuàng )單宗土地掛牌“中國第一高價(jià)”的長(cháng)沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚揚。事實(shí)上，此次“新地王”的誕生并非意味著(zhù)人們所擔心的房?jì)r(jià)將再度飆升，而是標志著(zhù)以土地高度集約節約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價(jià)為市場(chǎng)所接受。

揭秘地王天價(jià)之謎

　　“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元�！本驮陂L(cháng)沙新河三角洲地塊還未成為全國地王的兩周前，長(cháng)沙市副市長(cháng)徐湘平就在國土資源部舉辦的節地研討會(huì )上表示，“該地塊前幾年按傳統模式做過(guò)多次規劃，都需政府貼資20億元，無(wú)法實(shí)施。自從在國土資源部2005年6月召開(kāi)的無(wú)錫會(huì )議上得知董國良先生的JD模式后，該地塊按JD模式規劃，既能改善環(huán)境，又無(wú)需政府貼資”。
　　記者了解到，JD模式是深圳維時(shí)建筑與城市研究中心主任董國良經(jīng)過(guò)30年鉆研提出的城市土地高度集約節約利用新模式。新模式主要是采取人車(chē)分離的立體開(kāi)發(fā)方式，優(yōu)化組合空間資源，將地下、地面、地上空間劃分為地下停車(chē)庫空間、地面建筑物空間、地面機動(dòng)車(chē)道空間和地面街區中心綠化空間四部分。拿交通系統來(lái)說(shuō)，實(shí)現小汽車(chē)、公交車(chē)、步行、自行車(chē)等四種交通方式互不干擾，人行道多設在地面以上的長(cháng)廊里。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專(zhuān)用車(chē)道，徹底解決了交通擁堵問(wèn)題。當然，新模式的好處不只體現在緩解交通擁堵上，還體現在節約集約用地上。由平面擴張轉到內涵挖潛、立體發(fā)展上來(lái)，是新模式的最大特點(diǎn)和亮點(diǎn)，
　　“新河三角洲地塊采用JD模式后，應該至少送給城市市區面積兩倍的土地�！倍瓏�良在接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，JD模式具有兩大優(yōu)勢，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積，二是可締造出綠地率達60%的真正宜居的環(huán)境。長(cháng)沙三角洲試點(diǎn)證明，采用JD模式，建筑容積率可以提高兩倍左右，相當于市區土地的產(chǎn)出率從30%提高至90%，一塊土地可以當三塊用，增加了市區面積兩倍的土地資源。其次，采用JD模式的城市不會(huì )發(fā)生低密度蔓延的“攤大餅”現象，從這個(gè)意義上來(lái)講，采用JD模式可以增加的土地資源遠不只兩倍，對城市的長(cháng)遠發(fā)展有重大意義。 
　　據了解，目前長(cháng)沙市已決定采用JD模式進(jìn)行老城區成片改造和新城區建設，并逐步改造老城區交通。董國良表示，JD模式的技術(shù)特點(diǎn)是，可以通過(guò)電腦仿真準確地判斷采用JD模式的切實(shí)效果，并可認定其技術(shù)可靠和沒(méi)有風(fēng)險。這正是長(cháng)沙新河三角洲地塊在規劃剛一完成即以高價(jià)為市場(chǎng)所接受的原因。

未來(lái)城市發(fā)展的方向

　　記者從國土資源部有關(guān)會(huì )議上了解到，JD模式有望成為未來(lái)城市發(fā)展方向。董國良表示，采用JD模式，將形成城市發(fā)展中三個(gè)重要拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)，城市發(fā)展從土地資源枯竭轉變?yōu)橥恋刭Y源寬裕，特別是老城區改造，從城市的負擔轉變?yōu)榭啥�次開(kāi)發(fā)出大量新增土地資源的寶庫；第二個(gè)拐點(diǎn)，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設投資，城市發(fā)展從資金不足轉變?yōu)橘Y金寬裕，特別是老城區改造，將從政府貼資改造型轉變?yōu)檎�府長(cháng)期增收型；第三個(gè)拐點(diǎn)，城市從不可持續發(fā)展的方向轉變到全面可持續發(fā)展的方向。
　　董國良認為，我國人多地少，為保護18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭。由于土地資源有限，按照現行城市模式，城市中能夠建造的住宅總量，滿(mǎn)足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴重失衡。而土地利用集約化必將是城市可持續發(fā)展問(wèn)題的核心，因為城市越松散，管理的難度越大、死角越多、治安越差、交通越擁堵、污染越嚴重、人居環(huán)境越差、城市效率越低。只有通過(guò)土地利用集約化，實(shí)現城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端，實(shí)現城市的可持續發(fā)展。

抓住城市問(wèn)題“牛鼻子”

　　記者了解到，JD模式目前已經(jīng)引起了理論界和各級政府的關(guān)注。國土資源部、國務(wù)院發(fā)展研究中心等部門(mén)先后在深圳、北京、上海召開(kāi)了JD模式高層研討會(huì )。在近期國務(wù)院發(fā)研究中心舉辦的JD模式研討會(huì )上，有關(guān)專(zhuān)家認為，JD模式抓住了解決城市不可持續發(fā)展問(wèn)題的“牛鼻子”。
　　中國城市規劃院總規劃師楊保軍評價(jià)，JD模式在相對較高的開(kāi)發(fā)強度下，實(shí)現了人車(chē)全面分離，構筑了人性化的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所，解決了我國多年來(lái)想解決而未解決的問(wèn)題，另外，JD模式能夠大量節約土地，這是我國城市發(fā)展的一個(gè)方向，值得在全國各地推廣。
　　專(zhuān)家普遍認為，目前我國城市是第二代城市，是沿襲了馬車(chē)時(shí)代(第一代城市)的格局，一點(diǎn)點(diǎn)累積形成的無(wú)序化發(fā)展出來(lái)的城市。按照董國良的觀(guān)點(diǎn)，第二代城市很快就要成為過(guò)去，城市將進(jìn)入JD模式開(kāi)創(chuàng )的第三代城市。
　　“動(dòng)作越快損失越小，當前推廣JD模式?jīng)]有大風(fēng)險�！倍瓏�良表示，按每年城市人口增加1500萬(wàn)、汽車(chē)增加500萬(wàn)輛計算，JD模式推廣每延遲一天，城市將多占用數千畝土地，多花費數億元城市建設投資。而采用JD模式，城市從“我要擴張”的機制將轉變?yōu)椤拔乙�緊縮”。去年我國耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝，用不了幾年就會(huì )逼近紅線(xiàn)，只有盡快開(kāi)始推廣JD模式，才可能用三年左右的時(shí)間改變城市低密度蔓延的趨勢，守住耕地保護紅線(xiàn)。