對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，融資是一個(gè)生死攸關(guān)的問(wèn)題。那么，在如今的現實(shí)環(huán)境下，政策層面呈現何種特點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現了哪種新的動(dòng)向，開(kāi)發(fā)商如何在新的市場(chǎng)融資環(huán)境中實(shí)現資金的靈活融通？上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，面對嚴格的金融政策，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資戰略和戰術(shù)上可能會(huì )發(fā)生質(zhì)的變化。而對于不同資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，目標定位的不同導致了他們的戰略和戰術(shù)將存在較大差異。

大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：多元融資戰略改善資本結構

　　萬(wàn)科作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，它的多元融資走向或許將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要標桿。首先，萬(wàn)科是首批上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首次公開(kāi)募集資金不在少數。其次，萬(wàn)科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年，萬(wàn)科通過(guò)兩次發(fā)行可轉換債券分別募集資金15億元和19.9億元。在中國資本市場(chǎng)上兩次發(fā)行可轉換債券的上市公司中，萬(wàn)科是惟一一家。再次，在信托融資方面，萬(wàn)科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間，萬(wàn)科連續三次使用信托方式進(jìn)行資金募集，用于不同項目的開(kāi)發(fā)，每次募集的資金均在1.5億元以上。此外，萬(wàn)科在銀行貸款方面的融資并沒(méi)有受到政策的影響。2004年11月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與中國農業(yè)銀行簽署《銀企合作協(xié)議》，獲得農行46.9億元綜合授信額度，這是中國農業(yè)銀行有史以來(lái)對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規模授信。
　　鄒毅認為，拓寬融資渠道所帶來(lái)的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款資金的依賴(lài)性，改善了資本負債結構。目前，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率保持在60%左右，低于行業(yè)平均水平；而其債務(wù)結構較為分散，呈現三分天下的局面，長(cháng)期債券、信托和海外資金各占1/3。國內大型開(kāi)發(fā)商正是在融資的名義下，逐步實(shí)現專(zhuān)業(yè)投資的戰略轉型。鄒毅表示，對于國內的大型開(kāi)發(fā)商而言，政策層面給他們所帶來(lái)的影響遠非中小企業(yè)那樣立竿見(jiàn)影，直接關(guān)系到生死存亡。但是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，大型開(kāi)發(fā)商對于政策的解讀和對市場(chǎng)的感知，在很大程度上決定了他們今后的發(fā)展戰略，從而導致了他們在融資策略出現了一些新的變化。這些變化所體現的趨勢，從多年以后來(lái)看，或許將被后來(lái)者視為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉折。

中小型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：短期融資典當先行

　　對于國內數量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀(guān)調控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門(mén)檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。另外，產(chǎn)權交易在當前的市場(chǎng)環(huán)境下也可能被開(kāi)發(fā)商用作一種融資手段。
　　鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)典當成為中小開(kāi)發(fā)商融資工具的主要原因有兩個(gè)：一是操作簡(jiǎn)單，周期較短。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)需向典當行提供財務(wù)報表和具體的貸款用途說(shuō)明，而且評估期限短，放款速度快，一般房屋不動(dòng)產(chǎn)在一周之內能夠評估完；二是資金運用方向受限制較少。典當行不屬于金融企業(yè)，它對于當金的用途沒(méi)有具體的限制，這一點(diǎn)與銀行貸款資金的運用存在較大區別。但是，房地產(chǎn)典當也存在不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的方面。其一，費用較高。房地產(chǎn)典當的月綜合費率一般在2%左右，同時(shí)還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少。其二，規模較少�！兜洚敼芾磙k法》規定，注冊資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數額不得超過(guò)注冊資本的10%。因此，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)典當融資的規模有限。其三，期限較短。房地產(chǎn)典當的當期一般為六個(gè)月，續當一次最多可以延長(cháng)六個(gè)月。當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采取滾動(dòng)融資的方式，實(shí)現短期融資向中長(cháng)期融資的轉變，擴大融資額。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將已完成開(kāi)發(fā)的一期房產(chǎn)當掉，然后再通過(guò)向典當行融資做二期工程，以此實(shí)現公司的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。當然，如此操作的前提是開(kāi)發(fā)商可以及時(shí)贖當，否則續當費用將大大增加開(kāi)發(fā)商的融資成本。
　　針對典當融資規模太小的問(wèn)題，鄒毅認為，不妨使用“抵押+典當”的方式。房地產(chǎn)典當的融資速度快，而抵押貸款的融資規模較大，因此，二者的結合正好可以取長(cháng)補短。當然，如果能夠通過(guò)抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產(chǎn)典當最好不用，畢竟它的資金成本較高。但是，在貸款規模較大的情況下，貸款周期往往較長(cháng)，中小開(kāi)發(fā)商為了贏(yíng)得時(shí)間，可以降低抵押貸款的數量，從而縮短貸款周期。同時(shí)，資金缺口可以通過(guò)房地產(chǎn)典當的方式，快速獲取資金。因此，“抵押+典當”的組合方式完全是一種以現金成本換取時(shí)間成本的融資方式。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)典當更加適合短期快速的小規模融資，一般期限在一年以?xún)�。但是，通過(guò)滾動(dòng)融資和融資組合，可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)典當的融資靈活性。

新動(dòng)向：REITs呼聲日盛

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，內地的商用市場(chǎng)似乎成為眾人力捧的對象。在這其中，外資成為引人注目的一股力量。如果說(shuō)去年底今年初，外資對京滬等地寫(xiě)字樓的收購是一種試探性操作，那么積極參與國內商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和收購則體現了他們對這個(gè)市場(chǎng)的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開(kāi)發(fā)內地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。其中，嘉德置地明確表示可能會(huì )成立中國商業(yè)地產(chǎn)基金，將內地的商業(yè)物業(yè)打包到新加坡市場(chǎng)上市；而西蒙集團本身就是一家規模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機構。在國內，一些機構也開(kāi)始對REITs市場(chǎng)表現出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示，可能將已經(jīng)收購的達一定規模的商業(yè)物業(yè)打包在新加坡或者香港市場(chǎng)上市。在此背后，香港市場(chǎng)對于REITs投資區域限制的取消，以及新加坡市場(chǎng)對REITs優(yōu)惠政策的實(shí)施，是一個(gè)巨大的推動(dòng)因素。盡管目前我國產(chǎn)業(yè)基金法缺位，但海外REITs在國內的實(shí)際性操作，將為我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入全新的運作理念。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在套現資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道。