2007年的十一黃金周對于樓市而言并未迎來(lái)理想中的旺市，相反受多次加息和房貸新政等政策影響，樓市銷(xiāo)售在傳統的旺季中遭受了一股寒流。記者從京城多家房產(chǎn)中介獲悉，十一黃金周期間，北京新盤(pán)開(kāi)盤(pán)和銷(xiāo)售環(huán)比均出現大幅下降，甚至引發(fā)了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。

新盤(pán)開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售雙降

　　根據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司統計，十一期間北京商品住宅(期、現房)日均銷(xiāo)售僅273套，相比去年同期的日均銷(xiāo)售194套雖略有增長(cháng)，但與9月最后一周商品住宅日均銷(xiāo)售套數625套相比，十一黃金周的成交量明顯銳減，環(huán)比降幅達56%。
　　與此同時(shí)，今年黃金周僅有五個(gè)項目取得預售許可證，其中三個(gè)項目的取證部分為商品房，共160套，3.2萬(wàn)平方米。相比去年同期，今年黃金周的取證項目大幅減少近六成。
　　對此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，購房需求主要是由于房?jì)r(jià)過(guò)高而受到抑制，大多數購房人的購買(mǎi)力已不足以支撐目前的高房?jì)r(jià)，被迫步入觀(guān)望期。此外，9月27日央行、銀監局頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對于二次購房在金融政策上的限制打擊了大量投資者，炒房成本的提高、未來(lái)商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定都在抑制投資者的購房熱情，這也是造成了“銀十”開(kāi)局遇冷的原因之一。
　　“取證項目的同比萎縮與9月取證項目大增不無(wú)關(guān)系。由于前期開(kāi)發(fā)商紛紛看好‘金九銀十’的到來(lái)，造成短期內集中大量取證，據中大恒基統計顯示，今年9月取證項目達59個(gè)，創(chuàng )出年內新高。但實(shí)際銷(xiāo)售情況并未達到預期效果，9月開(kāi)盤(pán)項目的平均銷(xiāo)售率僅為46%，從而抑制了目前部分開(kāi)發(fā)商取得預售許可證、推出新盤(pán)的速度�！壁w晨明說(shuō)。
　　盡管取證項目出現大幅萎縮，但預售均價(jià)卻已翻番。這五個(gè)取證項目中，有兩個(gè)別墅項目，一個(gè)普通住宅項目，兩個(gè)其他類(lèi)項目，預售均價(jià)高達15540元/平方米，同比去年大漲124%。趙晨明告訴記者，一年以來(lái)北京房?jì)r(jià)持續在上漲，目前萬(wàn)元以下的項目逐漸減少，且多集中在五環(huán)外的遠郊區縣，市場(chǎng)實(shí)際供給和居民的購房需求脫節，造成了銷(xiāo)售持續下挫，銷(xiāo)售不力的局面又反過(guò)來(lái)影響了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)信心，供給不足造成了房?jì)r(jià)繼續飆升�？梢钥闯�，目前樓市的運行軌跡已有進(jìn)入惡性循環(huán)的趨勢。政府雖出臺了多項宏觀(guān)調控政策，利用多種金融手段，并加大了保障性住房供應來(lái)對樓市進(jìn)行調整，但仍未能從根本上扭轉這種態(tài)勢。究其原因，是由于政策的滯后調節因素，預計隨著(zhù)明年保障性住房的實(shí)際供應和今后的持續加大供應，可以將保障性群體剝離市場(chǎng)。此外，今年多次加息、收緊銀行流動(dòng)性資金、控制房貸的效果將會(huì )顯現，購房需求將會(huì )進(jìn)一步得到抑制。

二手房交易量微增

　　與一手商品房受到的影響相比，二手房交易受到新政的影響相對較小，記者從北京中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介獲悉，今年十一黃金周期間，北京二手房交易量較去年同期略有增長(cháng)。
　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部統計顯示，黃金周期間二手房交易量比去年同期增長(cháng)了8.3%；房源掛牌量同比去年增長(cháng)11.3%；客戶(hù)需求量比去年增長(cháng)15.6%。其中朝陽(yáng)區、海淀區在黃金周期間仍是交易熱點(diǎn)區域，兩區二手房的成交量分別占黃金周總成交量的24%和16%。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域副總經(jīng)理寇海龍分析說(shuō)，通過(guò)黃金周這七天的成交情況來(lái)看，房貸新政對二手房市場(chǎng)供求影響不大，而剛性需求在黃金周期間快速釋放刺激了二手房市場(chǎng)交易量的整體增長(cháng)。此外，外地購房者在黃金周期間來(lái)京購房比例明顯增加，同比去年黃金周上漲10%左右，在一定程度上也帶動(dòng)了成交量的上漲。
　　同時(shí)，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域下屬門(mén)店在十一期間對客戶(hù)進(jìn)行的專(zhuān)項調查顯示，在購買(mǎi)二手房的房產(chǎn)需求者當中，全款購買(mǎi)占到成交量的30.2%；首次貸款占到成交量的50.8%；二次以上貸款占到成交量19%�？芎｝堉赋�，通過(guò)這個(gè)市場(chǎng)反饋數據可以看出，目前北京二手房購房者中主要還是以自住為主，強大自住需求仍將支撐著(zhù)整個(gè)市場(chǎng)。
　　北京房產(chǎn)中介我愛(ài)我家新聞發(fā)言人胡景暉還告訴記者，隨著(zhù)北京市房?jì)r(jià)的持續走高、連續加息等壓力的不斷加大，更多的購房者將中小戶(hù)型作為首選。黃金周期間二手房市場(chǎng)中小戶(hù)型房源暢銷(xiāo)，尤其是軌道交通周邊房源受追捧。

第二套房現“退房潮”

　　雖然二手房成交量有一定的上漲，但記者了解到，由于國慶節前購買(mǎi)第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋預訂者始料不及，許多在售樓盤(pán)均出現多例退房退款現象，二手房市場(chǎng)亦不例外。業(yè)內人士分析認為，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力成為此次大規模退房現象的直接導火線(xiàn)，尤其是在有二次置業(yè)意向的預訂人群中產(chǎn)生了較大反響。
　　根據北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司統計顯示，黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達8%，退單情況主要集中在單價(jià)為一萬(wàn)元到兩萬(wàn)元的中高檔物業(yè)。對此，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認為，中高檔樓盤(pán)有很好的投資升值價(jià)值，很多已購房的北京人開(kāi)始二次置業(yè)，為自己尋找較為理想、舒適的第二居所，亦或是作為投資，而這兩種方式往往都需要借助銀行貸款，因此，在新政策實(shí)施之際，中高檔樓盤(pán)成了受傷最重的區域。而研究其人群，年齡大多為35歲以上的中年置業(yè)者，其購房目的除升級換代者，也不乏大大小小的炒房人士，可見(jiàn)本次房貸新政立竿見(jiàn)影之功效，而原本應該火熱的國慶樓市黃金周也因此變成了名副其實(shí)的“違約周”。
　　根據千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心數據監測顯示，上半年，貸款購房的消費者中有近80%的貸款者首付為30%。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近40%左右的購房者將要調整首付款，即四成左右的購房者將受到影響�！安糠肿宰≌哂捎谫Y金有限，將不得不推遲購房計劃；部分投資者由于需要增加投資，同時(shí)面臨趨緊的調控環(huán)境，投資風(fēng)險加劇，也會(huì )調整投資計劃。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì )得到真正的抑制，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲有望得到抑制�！背Ｊ缇暾f(shuō)。