經(jīng)濟參考報

國土資源部第“39號令”難以抑制高房?jì)r(jià)

2007-10-29 徐壽松來(lái)源:經(jīng)濟參考報

　　將于11月1日起實(shí)施的國土資源部第39號令(《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)規定：未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價(jià)，從而降低房?jì)r(jià)。其主要理由如下：地價(jià)上漲速度多年來(lái)始終超越房?jì)r(jià)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高額利潤，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，土地拍賣(mài)競爭激烈。目前，開(kāi)發(fā)商零利潤、甚至負利潤拿地現象十分普遍。并且，越是大公司，資金量大的項目，杠桿現象越嚴重。新規實(shí)行后，雖然看起來(lái)單個(gè)公司儲地的資金壓力變重，但是價(jià)格競爭反而沒(méi)有以前那么激烈，拿地反而容易些，未來(lái)國有土地出讓價(jià)格有可能漲幅放緩，有利于房地產(chǎn)公司土地成本的控制。
　　但是，這并不現實(shí)。將來(lái)，可能是幾家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合競地，但在人民幣升值，資源、資產(chǎn)價(jià)格重估預期強烈的情況下，激烈競爭拿地的局面并不會(huì )根本改變，地價(jià)很難下降。而地價(jià)下降是房?jì)r(jià)下降的一個(gè)重要前提，在地價(jià)變化不大的情況下，房?jì)r(jià)不會(huì )有太大的波動(dòng)。譬如之前在杭州，開(kāi)發(fā)商未繳清整宗土地出讓金，無(wú)法取得土地使用權證，但杭州的房?jì)r(jià)同樣一飛沖天。這說(shuō)明，“不可分割拿證”跟房?jì)r(jià)關(guān)系不大。單純依靠這一規定，很難抑制高房?jì)r(jià)。
　　業(yè)界人士認為，“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當下房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的漏洞：付小錢(qián)、多占地、慢開(kāi)發(fā)，將會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。
　　首先是銀行信貸風(fēng)險和政府信用風(fēng)險將會(huì )有所降低。今年以來(lái)，國內城市“地王”頻出，土地出讓成交價(jià)格動(dòng)輒數十億元。如此巨額款項，對于任何一家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一次性付清都幾乎是不可能的。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒(méi)有不采用杠桿財務(wù)的，拖欠土地出讓金在業(yè)內司空見(jiàn)慣。通常的運作模式是：先付部分土地出讓金，與土地部門(mén)溝通后，或零或整地獲得土地證；拿土地證到銀行抵押貸款，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，并由建筑商墊資施工；待商品房預銷(xiāo)售有了回款再歸還清土地出讓金。有些甚至繼續拖欠，將銷(xiāo)售回款用于后期循環(huán)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商只承擔了最少的資金壓力，金融風(fēng)險由銀行承擔，項目能否進(jìn)行下去的信用風(fēng)險則由政府兜底。全額付清土地出讓金才能“領(lǐng)證”的規定，好比在銀行、政府與開(kāi)發(fā)商之間增設了一道“防火墻”。開(kāi)發(fā)商利用信貸杠桿，以少量自有資金撬動(dòng)多個(gè)項目，將風(fēng)險轉嫁給銀行、地方政府的做法將有所抑制。
　　其次是囤地之風(fēng)會(huì )有所遏制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度可能會(huì )加快。由于少付款、多占地的業(yè)內潛規則的通行，以及對土地升值的強烈預期，眼下囤地之風(fēng)濃烈。據上市公司中報，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年，多則六七年，若以現有進(jìn)度計算，有的公司圈占的土地可供未來(lái)20多年之用。這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺(jué)得買(mǎi)不到房的原因之一�！�39號令”將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不“看菜吃飯”，放棄以小搏大、囤積居奇的做法，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
　　三是房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合將加速，外資可能乘勢大舉進(jìn)入。此項政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地產(chǎn)企業(yè)能否取得土地證，取決于資金實(shí)力。這將直接導致房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇，行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過(guò)股市融到廉價(jià)資金，化解壓力；非上市公司要么與海內外投資基金合作，實(shí)現資產(chǎn)證券化，要么被大企業(yè)并購。另一個(gè)可能的結果是，外資進(jìn)入國內地產(chǎn)界將加速。投行人士普遍預期，人民幣升值勢不可擋，必然帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格重估。在未來(lái)兩三年內，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資凈流入仍會(huì )不斷增長(cháng)。而隨著(zhù)稅收、信貸、土地等方面的調控加強，中小房企壓力增大，對外資而言，這是借并購之手進(jìn)入的大好時(shí)機。