物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，盡管物業(yè)稅一旦開(kāi)征必將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多重影響，但短期內開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

物業(yè)稅緣何“空轉”

　　在日前舉行的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會(huì )上，有關(guān)負責人表示，在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強，物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準備。
　　這位負責人說(shuō)，物業(yè)稅在國際上通常被稱(chēng)為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征稅，而目前我國實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來(lái)征稅，這種做法與國際上有很大的差距。要實(shí)行與國際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評稅制度開(kāi)始入手。前期六個(gè)試點(diǎn)地區的試點(diǎn)工作也是圍繞解決技術(shù)手段來(lái)開(kāi)展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng )建了符合國情的評稅工作模式，開(kāi)發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門(mén)間的良好合作關(guān)系，培養了一批專(zhuān)業(yè)人才。
　　該負責人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點(diǎn)工作。加上此前參與試點(diǎn)工作的北京、江蘇、深圳等六個(gè)地區，試點(diǎn)工作將擴大到10個(gè)地區。
　　那么，為什么要選擇這些地區作為試點(diǎn)呢？中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(cháng)、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設計與城市公共管理模式選擇研究課題組負責人溫來(lái)成接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，2003年以來(lái)，他參與了有關(guān)部門(mén)物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認為，一個(gè)稅種在全國范圍內征收，要選擇有代表性的地區，比如北京屬于經(jīng)濟比較發(fā)達地區；河南大致代表中部地區；寧夏代表西部地區，這可以為下一步正式實(shí)施物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考經(jīng)驗。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說(shuō)，國家要考慮不同的地區水平來(lái)選擇試點(diǎn)，考慮到同一個(gè)政策表現和發(fā)揮功能、效力的不同，相對落后的地區作為選擇試點(diǎn)之一，便于國家掌握各個(gè)方面的基礎信息，有利于決策的正確性和全面性。

計稅模式區分投資與自住

　　所謂“空轉”是指沒(méi)有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門(mén)、房管部門(mén)以及土地管理部門(mén)等單位共同參與，要統計物業(yè)數量，做測算、評估，做報表，做稅收統計等。記者了解到，目前“空轉”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。根據國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估，每年按照評估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì )隨著(zhù)房產(chǎn)的升值而提高。
　　有業(yè)內人士認為，考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過(guò)高。也有說(shuō)法認為，鑒于我國各地區之間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，全國實(shí)行統一的物業(yè)稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

短期內開(kāi)征條件尚不成熟

　　對于物業(yè)稅開(kāi)征的具體時(shí)間表，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，短期內開(kāi)征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟，一些問(wèn)題仍有待進(jìn)一步解決。
　　溫來(lái)成認為，目前開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意見(jiàn)比較大的情況下，強行推行某一稅種，效果不一定好。再過(guò)兩三年，等大家對這些看法趨于一致，或者大部分人都認為條件成熟時(shí)，推行會(huì )比較好一些。
　　溫來(lái)成告訴記者，在國外，城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實(shí)行財政自治制度，一個(gè)城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少，由地方?jīng)Q定，一般是由地方議會(huì )決定。今年城市建設需要的資金多，城市改造任務(wù)重，可以提高稅率；反之則可以降低稅率，這樣比較靈活。而我們國家現在所有地方稅的立法權全部在中央，雖然各省也有一部分權力，但權力不大，因此管理體制值得借鑒。溫來(lái)成認為，中國物業(yè)稅的管理權限可以下放到省一級，比如稅率、減免稅等可以由省一級政府來(lái)決定，不要全部由中央控制。與此同時(shí)，國外物業(yè)稅大部分實(shí)行評估征稅，每隔兩年或者三年，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，按照評估以后的價(jià)值來(lái)征稅，這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟增長(cháng)而使財產(chǎn)增值所帶來(lái)的好處，而且財產(chǎn)增值也有政府管理的要素，政府從中取得一部分收入也是合理的。
　　“雖然物業(yè)稅的出臺已經(jīng)只是時(shí)間快慢的問(wèn)題，但是如何在物業(yè)稅中充分體現公平和可操作性，業(yè)界普遍認為還有許多具體細節問(wèn)題尚待解決�！北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，現在大家最為關(guān)注的是物業(yè)稅的征收標準，其中包含三個(gè)方面：第一就是物業(yè)稅開(kāi)征前后購買(mǎi)的房屋是否應區分對待，在物業(yè)稅開(kāi)征前購買(mǎi)的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費，再對其開(kāi)征物業(yè)稅，就有失公平；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否應區分，物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱(chēng)性，以納稅能力衡量，自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的，前者是純支出，而后者則是通過(guò)房屋出租收取利潤；第三，普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應有所區別，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過(guò)度占用。此外，“目前我國的物業(yè)評估體系還沒(méi)有完整的建立，對于物業(yè)的升值或貶值應該如何進(jìn)行評估也是一個(gè)尚待解決的問(wèn)題�！苯鹩�松補充說(shuō)。

(本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實(shí)習生:商艷青 章婧)