物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)范圍擴大的消息經(jīng)媒體披露后，記者聯(lián)系了首批被納入試點(diǎn)范圍的六省市稅務(wù)部門(mén)，卻大多被告知：物業(yè)稅征收尚沒(méi)有時(shí)間表，而且具體方案還沒(méi)有下來(lái)，因此無(wú)法向記者介紹相關(guān)情況，僅深圳、南京地稅部門(mén)的有關(guān)人士向記者透露了物業(yè)稅“空轉”的相關(guān)情況。

物業(yè)稅難抑高房?jì)r(jià)

　　深圳地稅局副局長(cháng)章家壽向記者表示，醞釀中的物業(yè)稅旨在完善稅制，并非直接針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱，目前尚不具備物業(yè)稅實(shí)施的成熟條件，深圳市已進(jìn)行了兩年多的模擬評稅試點(diǎn)工作，但現在仍處于研究階段，還未接到某些媒體所謂的試點(diǎn)城市明年將由“空轉”變“實(shí)轉”的任務(wù)。
　　南京市地稅局稅政二處處長(cháng)王火森也告訴記者，南京市是全國第一批六個(gè)物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)城市，2004年以來(lái)一直在進(jìn)行物業(yè)稅征收的前期研究和準備工作。但物業(yè)稅牽涉到許多基礎數據的收集，也不僅是稅務(wù)部門(mén)一家的事，目前還有大量工作要做，到2008年也不可能完成，估計明年在南京市還無(wú)法開(kāi)征物業(yè)稅。
　　章家壽表示，開(kāi)征物業(yè)稅是我國稅收制度改革和完善的必然趨勢，但不能把物業(yè)稅的開(kāi)征與近年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況聯(lián)系在一起。應該說(shuō)，不論房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱與否，開(kāi)征物業(yè)稅都是必然的�，F在有觀(guān)點(diǎn)認為只要開(kāi)征物業(yè)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )由熱變冷。章家壽認為這種看法極不妥當。他表示，即使物業(yè)稅開(kāi)征對房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，但它并不能使當前過(guò)高的房?jì)r(jià)增速降下來(lái)，因為物業(yè)稅只是社會(huì )財富在分配上的轉移，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱關(guān)系不大。
　　章家壽表示，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，納稅人擁有某項財產(chǎn)就要征稅，因為財產(chǎn)稅是按照所有權來(lái)征收的，不管其使用情況如何。如所有權轉移，納稅人也隨之轉移。我國改革開(kāi)放近30年來(lái)，社會(huì )富裕程度大幅提升，很多個(gè)人和單位都擁有房地產(chǎn)物業(yè)，特別是經(jīng)過(guò)住房改革后，個(gè)人擁有的物業(yè)增加很快，有的人除自住的房屋甚至還擁有多套住房。這就應納稅。這種做法是符合國際慣例的，西方早已存在。所以，稅務(wù)部門(mén)有計劃開(kāi)征物業(yè)稅，是符合我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程的，符合當前社會(huì )狀況，同時(shí)對于縮小社會(huì )成員之間的財富差距也有一定的作用。
　　深圳市地稅局稅政二處調研員阮一迅補充道，物業(yè)稅研究的初衷并非如某些媒體所說(shuō)是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱狀況，而是按照2003年中共十六屆三中全會(huì )有關(guān)完善稅制的要求而進(jìn)行的。因為現行涉及房地產(chǎn)稅收的法規主要有三個(gè)，城市房地產(chǎn)稅是1951年出臺的，對外資企業(yè)適用；房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅法規卻分別出臺于1986年和1988年，對內資企業(yè)適用。這就造成同一塊土地，內外資企業(yè)稅負卻不同的奇怪現象，不利企業(yè)公平進(jìn)行市場(chǎng)競爭，所以有必要改革，把三稅合一，這是考慮物業(yè)稅的主要初衷。此外，這三個(gè)房地產(chǎn)稅收法規是按房地產(chǎn)購入時(shí)的原值征稅，這也不合理的，因為房屋雖有折舊，但其所在的土地常常是隨市價(jià)而增值的，按原值征稅容易導致企業(yè)成本不一，不利于體現公平競爭。

當前重點(diǎn)研究評估機制

　　章家壽表示，開(kāi)征物業(yè)稅要有兩大前題：第一要有完善的物業(yè)登記制度，所有物業(yè)都要登記；第二要建立有效的評估制度，所有物業(yè)都要按市值評估。據介紹，深圳在試點(diǎn)中主要對物業(yè)稅的評估機制如何建立做了大量的研究，并考慮近期先推出二手房交易基準價(jià)格估算系統。當前很多房產(chǎn)交易者，在交易過(guò)程中，有意低報房產(chǎn)價(jià)值，搞陰陽(yáng)合同，逃繳個(gè)人所得稅，從中獲利，導致國家稅收嚴重流失。這個(gè)系統初步把全市劃成56個(gè)片區，每個(gè)片區的房屋都有各自評估后的基準價(jià)格，一些特殊的高檔樓盤(pán)，另有評估基準價(jià)。凡是二手房交易價(jià)格低于基準價(jià)的一律按基準價(jià)征收稅款。
　　章家壽表示，這種做法，實(shí)際上在一定程度上把物業(yè)稅的評估機制引進(jìn)來(lái)了，對規范房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要作用，也為下一步開(kāi)征物業(yè)稅奠定了一定的基礎，總結了一些經(jīng)驗。他還表示，目前二手房評估方案還不完善，真正做到按市價(jià)評估，尚有一定差距。此外，誰(shuí)來(lái)充當評估機構，也是亟待落實(shí)的重要問(wèn)題。如果借助社會(huì )中介機構，它們的誠信程度如何保證？如果由政府建立專(zhuān)門(mén)的評估機構，則要花很多錢(qián)來(lái)聘用專(zhuān)業(yè)人才，加大了征稅成本。
　　王火森也表示，南京物業(yè)稅試點(diǎn)的方向是，用評估價(jià)征稅代替按房產(chǎn)原值征稅，將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等多項稅收合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。

原則上不增納稅人負擔

　　據介紹，物業(yè)稅目前還沒(méi)有一個(gè)整體框架，深圳市地稅局在試點(diǎn)研究中提出了一些思路，原則是不過(guò)多增加納稅人的稅負，有利社會(huì )穩定，評估價(jià)要公平合理，不能過(guò)高或過(guò)低；要確保地方稅收來(lái)源穩定，在具體稅率方面，地方政府應有一定的決策靈活性，能使各地根據實(shí)際情況確定稅率；個(gè)人自住的用房可免物業(yè)稅，但個(gè)人用于出租的房屋應征物業(yè)稅，個(gè)人自住之外的空置房也應征物業(yè)稅，以利減少空置率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　針對有人在媒體上發(fā)表了“土地出讓金也可能進(jìn)入物業(yè)稅，分70年征收”的言論，阮一迅表示，這不是我們的研究范圍，也不可行。她說(shuō)，沒(méi)有地價(jià)的土地如何分配呢？開(kāi)發(fā)商如何拿地呢？不好理解。她認為，土地出讓金是國家作為土地所有者出讓土地使用權應得的收入，與稅收是兩回事，不可混為一談。據測算，物業(yè)稅開(kāi)征后也只是個(gè)小稅種。去年深圳地稅部門(mén)征收的房地產(chǎn)稅收大致為10多億元，加上國土部門(mén)收取的幾億元土地使用費，加起來(lái)不到20億元，這個(gè)規模遠比個(gè)人所得稅規模少得多。
　　王火森則透露，物業(yè)稅的稅率可能全國統一，而這個(gè)稅率應該比現在購房時(shí)交納的各種稅費的綜合稅率要低。

(本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實(shí)習生:商艷青 章婧)