針對房產(chǎn)中介法律糾紛不斷的現象，業(yè)內人士指出，目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規范的法律法規已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，完善房產(chǎn)中介服務(wù)法律體系、研究建立房產(chǎn)中介糾紛處理機制勢在必行。

　　隨著(zhù)我國住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房產(chǎn)中介業(yè)成為備受矚目的新型服務(wù)業(yè)。但記者對杭州市房產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行調研后發(fā)現，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的跨越式發(fā)展，該領(lǐng)域的法律法規、行業(yè)規范、市場(chǎng)管理經(jīng)驗都相對不足和滯后，房產(chǎn)中介行業(yè)尚未形成有序的競爭格局和規范，有關(guān)房產(chǎn)中介的法律糾紛也逐年增加。

房產(chǎn)中介三大典型糾紛

　　有關(guān)人士向記者介紹，二手房交易活動(dòng)作為房產(chǎn)中介專(zhuān)業(yè)性最強的服務(wù)之一，涉及的法律糾紛最多，影響也最為廣泛。綜合杭州市的有關(guān)情況來(lái)看，主要存在以下糾紛：
　　第一， 因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、履行不能等情況產(chǎn)生的糾紛。這類(lèi)糾紛主要因房屋買(mǎi)賣(mài)雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見(jiàn)情況有房屋的產(chǎn)權共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣(mài)房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效、無(wú)法交付履行或無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買(mǎi)人將出賣(mài)人起訴至法院，并往往以中介公司存在過(guò)錯為由要求其承擔賠償責任。
　　第二， 因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。房產(chǎn)中介公司為了提高成交率，往往要求買(mǎi)受人向中介公司支付一定數額的意向金。同時(shí)，房屋出賣(mài)人在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，也往往要求購買(mǎi)人支付一定數額的意向金或定金，但若買(mǎi)賣(mài)雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔等無(wú)法達成一致，意向金或定金的退還問(wèn)題就有可能成為三方爭執的焦點(diǎn)。
　　第三， 因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱(chēng)交易傭金)和必要的居間費用。獲取中介服務(wù)費是房地產(chǎn)中介公司存在和發(fā)展的根本目的。一套房屋買(mǎi)賣(mài)成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買(mǎi)賣(mài)合同等諸多環(huán)節。任何一環(huán)出問(wèn)題，都將導致整個(gè)交易的失敗。交易一旦失敗，中介服務(wù)費的支付和計算將不可避免地成為法律糾紛。常見(jiàn)糾紛主要有因買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易(俗稱(chēng)“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛；買(mǎi)賣(mài)雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛；買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)不成，引起的中介費要不要承擔，誰(shuí)來(lái)承擔，承擔多少的糾紛。

房產(chǎn)中介為何糾紛仍頻

　　記者從杭州市西湖區法院獲悉，該法院通過(guò)對現行的相關(guān)法律法規和管理制度的分析，認為房產(chǎn)中介糾紛產(chǎn)生的深層原因主要有如下幾點(diǎn)：
　　首先，規范房地產(chǎn)中介的法律法規滯后。西湖區法院民二庭庭長(cháng)袁國慶認為，目前對房產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行規范的法律法規已經(jīng)明顯滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展，許多新出現的問(wèn)題難以找到確切的解決依據。尤其是法律以及高級別的法規相當匱乏，而且規定過(guò)于籠統原則，缺乏可操作性，許多方面法律關(guān)系的調整還難以涵蓋。
　　袁國慶舉例說(shuō)，如現有的城市房地產(chǎn)管理法，雖然從法律上界定了房產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，但是該法除對房產(chǎn)中介機構的設置進(jìn)行規范外，并沒(méi)有將房產(chǎn)中介服務(wù)行為置于平等主體之間的民商法的調整范圍之下。至于中介機構的權利、義務(wù)、責任等，城市房地產(chǎn)管理法更是沒(méi)有涉及。近年來(lái)，建設部修改出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》以及浙江省、杭州市陸續出臺的一系列關(guān)于房產(chǎn)中介的規范性文件，雖然對規范房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)起到作用，但這些規范性文件具有濃厚的行政色彩，且有些不具有嚴格意義上的法律效力，都只是從行政上管理規范房地產(chǎn)中介活動(dòng)。民法通則和合同法可以解決房產(chǎn)中介合同糾紛的許多問(wèn)題，但對居間合同的規定條款卻十分有限，難以應對日趨復雜的房產(chǎn)中介糾紛案件。
　　其次，房產(chǎn)中介機構的居間人(即通常所指的中介)法律地位不明顯。房產(chǎn)中介機構是以中間人身份，通過(guò)訂立居間合同，向委托人報告訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的機會(huì )或者提供訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬而成立的公司。房產(chǎn)中介公司的法律地位應屬于居間人，其行為范圍僅在于買(mǎi)賣(mài)雙方間報告訂立合同的機會(huì )、提供媒介服務(wù)，不應包括授權代訂合同等代理行為。但事實(shí)上，中介公司基本上都提供了包括房屋權屬調查、使用狀況調查、確定成交意向、協(xié)助訂立買(mǎi)賣(mài)合同、辦理價(jià)款交割(大多情況下包括按揭貸款)、見(jiàn)證房屋物業(yè)交割、代繳稅費、代辦房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續等十余項服務(wù)。
　　以杭州為例，2007年2月開(kāi)始實(shí)施的《杭州市房屋經(jīng)紀服務(wù)收費管理辦法(試行)》也明確規定房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)房產(chǎn)中介機構應當提供上述服務(wù)項目，并要求在辦理完產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、價(jià)款交割等手續后，房產(chǎn)中介機構方可收取服務(wù)費。而這些服務(wù)內容，如果從法律上分析則遠遠超出了居間人的權利義務(wù)范圍，具有濃厚的代理人的色彩。
　　許多中介公司自己制定的代理合同實(shí)際上是混淆了居間和代理的概念，為中介服務(wù)糾紛埋下了隱患。這種情況實(shí)際上侵犯了消費者的權利，又加重了中介公司的法律責任。一方面，房產(chǎn)中介公司把代理行為強加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實(shí)質(zhì)上是強制授權代理行為，消費者被剝奪了參與合同談判的權利，損害消費者的合法權益。另一方面，如果運作不當，容易造成雙方代理的尷尬局面，會(huì )導致行為的無(wú)效，給自己甚至給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)?yè)p失，無(wú)形中增加了自身的執業(yè)風(fēng)險。
　　第三， 房產(chǎn)中介機構對自身與相關(guān)方的法律關(guān)系重視不夠。首先，對與客戶(hù)之間的合同法律關(guān)系重視不夠，沒(méi)有嚴格把握好與客戶(hù)之間的居間合同關(guān)系，造成客戶(hù)“跳單”現象比較多，嚴重影響了中介公司的生存和發(fā)展。其次，對與員工的法律關(guān)系重視不夠，沒(méi)有完善的保密協(xié)議和競業(yè)禁止協(xié)議，甚至連起碼的勞動(dòng)合同都沒(méi)有。信息是房產(chǎn)中介公司的生命線(xiàn)，特別是在商業(yè)秘密保護和競業(yè)禁止方面，只有設置合法、有效的勞動(dòng)合同條款，制定切實(shí)可行的規章制度，才能避免公司員工惡意跳槽或“飛單”，減少利益損失。再次，對外部的維權重視不夠，面對“截單”等不正當競爭現象和同行之間的惡性競爭束手無(wú)策。其實(shí)，房產(chǎn)中介機構完全可以通過(guò)加強行業(yè)公約建設，運用反不正當競爭法等法律來(lái)制止同行的各種不當競爭行為。

規范房產(chǎn)中介勢在必行

　　西湖區法院法官熊英英表示，從全國范圍來(lái)看，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系、研究建立房地產(chǎn)中介糾紛處理機制、建立房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的繼續教育培訓制度等工作的進(jìn)一步開(kāi)展，將逐步減少房產(chǎn)中介糾紛。結合杭州市西湖區法院自身辦案情況分析，建議有關(guān)部門(mén)重視開(kāi)展好以下兩項工作：
　　第一， 探索建立房地產(chǎn)中介機構行業(yè)責任保險制度。隨著(zhù)杭州市房地產(chǎn)價(jià)格的提升，一套房屋少則幾十萬(wàn)元，多則幾百萬(wàn)元。而某些房產(chǎn)中介公司的注冊資金僅有十幾萬(wàn)元，一旦房產(chǎn)中介公司因過(guò)失涉及賠償，往往難以承受，可能引起連鎖反應，導致法律糾紛，影響社會(huì )穩定。如果能夠引入行業(yè)責任保險制度，則房產(chǎn)中介的過(guò)失賠償問(wèn)題就容易解決。這種行業(yè)責任保險制度對保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展和維護消費者的權益無(wú)疑都具有重要意義。
　　第二， 建立全國性房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )。我國各地雖然都成立了自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )，但各自為政，缺少集成，沒(méi)有發(fā)揮協(xié)會(huì )應有的功能和作用�？煽紤]在全國范圍內設立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )，加強行業(yè)協(xié)會(huì )的功能和作用，并提出正規化執業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準入、培訓、考試、考核、執業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定。行業(yè)協(xié)會(huì )還可配合政府有關(guān)部門(mén)對不正當中介行為進(jìn)行監督處理，對當事人的投訴進(jìn)行調處等等。