近日，房地產(chǎn)行業(yè)半數以上企業(yè)虧損的消息被炒得沸沸揚揚，有人認為這是房地產(chǎn)遭遇“寒流”的標志，但也有人對這個(gè)統計數據的真實(shí)性表示懷疑。對此，記者進(jìn)行了深入的調查采訪(fǎng)。

業(yè)內人士分析：半數企業(yè)虧損實(shí)為行業(yè)集中度加強

　　近日，北京市統計局發(fā)布的調查表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)2235.6億元，利潤超過(guò)175.9億元。但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況差距比較大，企業(yè)虧損率達到了52.8%，企業(yè)負債率為79%。
　　連續六年對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行追蹤調查的新加坡世華雅投資公司副總裁王夫勒認為，虧損面并不能反映整個(gè)行業(yè)的運行情況，一方面，房地產(chǎn)業(yè)從2005年開(kāi)始就因為房?jì)r(jià)飆升而不斷受到政策層面的調控，這種調控手段每出臺一次，就會(huì )給一部分房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力，企業(yè)負債經(jīng)營(yíng)、資不抵債的情況不斷出現；另一方面，一部分房地產(chǎn)企業(yè)虧損的同時(shí)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步加強，這就意味著(zhù)行業(yè)中的“龍頭大哥”地位更加牢固，這部分“龍頭”更容易在其他企業(yè)虧損的同時(shí)，保持乃至賺取更多的高額利潤。
　　王夫勒表示，這種企業(yè)虧損情況其實(shí)早有預兆，也在不同的區域性市場(chǎng)如廣東、廣西、湖南等地表現出來(lái)。
　　來(lái)自湖南的統計數據很早就出現了這一趨勢，2004年，擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè)，負債781.71億元，平均每個(gè)企業(yè)負債3701萬(wàn)元，負債率高達67.5%，高于工業(yè)、交通運輸業(yè)等行業(yè)之上。
　　“由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集中的趨勢加強，房地產(chǎn)‘寡頭’有可能趁調控之機吸足籌碼，在明年春節之后‘倒逼’房?jì)r(jià)�！辈簧贅I(yè)內人士表示憂(yōu)慮。

開(kāi)發(fā)商自述：虧損是假藏住利潤是真

　　“捂盤(pán)有技巧，藏住利潤更加得有手段�！币晃皇煜し康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì )計內幕的人士向記者透露了開(kāi)發(fā)商如何通過(guò)虛開(kāi)成本“攤薄”利潤。
　　首先，將“招拍掛”成本虛高計算。
　　開(kāi)發(fā)商運作“招拍掛”項目一般有三種方式：對于規模較小的項目，開(kāi)發(fā)商在招投標過(guò)程中可以通過(guò)“內部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線(xiàn)”、“上限”，與有可能參與競標的同行形成“價(jià)格同盟”，以較低的價(jià)格由一家公司競拍下來(lái)后，其他公司共同建設，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格定出高價(jià)；對于規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標”的方式來(lái)實(shí)現對土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評估部門(mén)、招投標審委會(huì )的“工作”，通過(guò)招投標“評估”方式，排擠一些外來(lái)的競爭者，通過(guò)打壓對手、減少競爭壓力來(lái)降低潛在的成本風(fēng)險；還有一種情況是，通過(guò)分析規劃部門(mén)的“風(fēng)聲”，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標指向，成為令開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就會(huì )連夜“跑馬圈地”，因為這時(shí)候土地價(jià)格最低廉。
　　“招拍掛”完畢之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì )立即上交所有款項，往往會(huì )申請延期交款。根據國家規定，相關(guān)職能部門(mén)應向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數額由職能部門(mén)說(shuō)了算，這就留下了巨大操作空間�！奥毮懿块T(mén)要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)財務(wù)那里就變高了好幾倍，而且順利打入成本賬上�！�
　　其次，改規劃+濫用料+亂湊人頭數=高成本負利潤。
　　表面上看，修改規劃和樓盤(pán)面積測量是實(shí)現樓盤(pán)后期“利潤增值”的核心，但這也是實(shí)現“成本飆升”的重要環(huán)節，某些測量評估單位因為面臨市場(chǎng)競爭壓力，往往對開(kāi)發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼，開(kāi)發(fā)商成本增長(cháng)也就成為自然而然的事情。
　　濫用料也是開(kāi)發(fā)商實(shí)現利潤的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線(xiàn)等，只要有出廠(chǎng)合格證，平時(shí)很少受到相關(guān)部門(mén)的監管，因此開(kāi)發(fā)商會(huì )“恰到好處”地在管線(xiàn)、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節上使用價(jià)格相對低廉的產(chǎn)品�！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫(xiě)的發(fā)票是原來(lái)價(jià)格的200%至300%�！�
　　亂湊人頭數是最絕的一招。開(kāi)發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來(lái)作為自己使用大量“農民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在湖南、廣東、廣西等省區，一些農民工的工資甚至可以開(kāi)到2000元至3000元/月，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開(kāi)出的工資也達到8000元甚至一萬(wàn)元。相關(guān)職能部門(mén)對房地產(chǎn)企業(yè)員工工資的監管很難到位，工資和勞動(dòng)合約更是最容易造假的環(huán)節，大量流動(dòng)資金的開(kāi)銷(xiāo)都是從此而來(lái)。通過(guò)亂湊人頭數列出的開(kāi)支，開(kāi)發(fā)商輕而易舉地實(shí)現了“高成本負利潤”。
　　第三，延長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈，“東墻成本西墻貼”。
　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有下屬的物業(yè)公司，而開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)將物業(yè)公司、其他樓盤(pán)成本集中到即將驗收的樓盤(pán)上來(lái)，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的表象。一些在東部沿海和西部省區同時(shí)都有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就更容易采取這種方式，統計部門(mén)很難跨地域核實(shí)，也就形成一些房地產(chǎn)企業(yè)虧損的表象。

開(kāi)發(fā)商“明年待漲”，調控仍需對癥下藥

　　記者采訪(fǎng)的多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認為，目前深圳等地出現的樓盤(pán)價(jià)格繼續下跌，購房者持幣觀(guān)望心態(tài)嚴重等一系列問(wèn)題，表明宏觀(guān)調控已經(jīng)打到了“捂盤(pán)”開(kāi)發(fā)商的“七寸”。不少房地產(chǎn)商在得知明年中央實(shí)施貨幣適當從緊政策之后，更是加大“拋盤(pán)”的力度。但是，仍有一部分“捂盤(pán)”開(kāi)發(fā)商存在著(zhù)“冬遇寒流春風(fēng)暖”的心態(tài)。
　　專(zhuān)家稱(chēng)，盡管目前還無(wú)法判定樓市是否到了轉折期，但短期內的回落已是大勢所趨。然而，記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，開(kāi)發(fā)商中“明年待漲”的心態(tài)仍然比較普遍。一些開(kāi)發(fā)商坦言：“冬季一般是價(jià)格和成交量相對低迷時(shí)期，只有每年一季度末二季度初的樓市情況才能左右當年房?jì)r(jià)走勢�！�
　　研究房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的專(zhuān)家、招商證券資深分析師張天運認為，政府要確保對房地產(chǎn)的調控能力，一方面是必須進(jìn)一步加強對開(kāi)發(fā)商各類(lèi)成本的詳細統計、評估，將這些細節納入房?jì)r(jià)是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門(mén)責無(wú)旁貸，必須向購房者提供相關(guān)成本信息，這樣才能實(shí)現房?jì)r(jià)的有效回歸。