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 “真沒(méi)想到去年年初定下的利潤翻番目標，如今卻快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套，我的資金可能就會(huì )徹底崩盤(pán)�！睔q末年初，一位雄心勃勃試圖在炒房中賺錢(qián)的“炒房族”發(fā)出了這樣的感慨，而這正是目前炒房族們共同的境況。
炒房族最怕升值幅度小
2007年3月之后，從廣西移居深圳的黃寧寧加入了深圳的炒房族，通過(guò)各種渠道向中資、外資銀行貸款近千萬(wàn)元，購買(mǎi)了20多套關(guān)內、關(guān)外的樓房，甚至南山區半島城邦價(jià)格高達40000元/平方米的樓盤(pán)，她也一口氣購買(mǎi)了三套。廣西南寧、北海等地樓盤(pán)價(jià)格上揚時(shí)，她也分別購買(mǎi)了近10套房子。
黃寧寧說(shuō)：“全都是想等著(zhù)升值，然后出售獲利的，從來(lái)沒(méi)想過(guò)自己住。按照年初的增長(cháng)速度，年末價(jià)格翻一到兩番沒(méi)有什么問(wèn)題�！�
記者在采訪(fǎng)中了解到，類(lèi)似黃寧寧這樣的炒房族，都有自己的一套“翻番賬”：每個(gè)月的房租一定要比得上銀行的月供，以蘭溪谷一套150平方米的房子為例，房租為15000元/月，房子總價(jià)值目前超過(guò)400萬(wàn)元。房?jì)r(jià)不漲的情況下，首付需要120萬(wàn)元，當年的收益應該是房租收入18萬(wàn)元減去貸款利息，這個(gè)收益遠遠要比將120萬(wàn)元存在銀行定期存折里強。
“更重要的是房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，”另一位炒房族周箐箐說(shuō)，她原本預計按照去年年中深圳房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度，到年末的時(shí)候，南山區一帶的樓盤(pán)價(jià)格會(huì )漲高一倍甚至兩倍。
不過(guò)，炒房族也有不小的風(fēng)險，在深圳，買(mǎi)賣(mài)房屋的傭金、營(yíng)業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息還要7%至8%，這意味著(zhù)20%以?xún)鹊纳刀贾皇潜１旧踔谅蕴澋�，要達到20%以上的升值才能實(shí)現盈利。
調控棒打炒房族“七寸”
“真是看走了眼，調控政策那么厲害，我們真的全部都要被深度套牢了�！弊罱掂l尋找同學(xué)“周轉資金”用以支付銀行利息的黃寧寧頗為無(wú)奈地說(shuō)。
2007年9月以來(lái)，以北京、上海、深圳為代表的熱點(diǎn)城市，樓市的交易量開(kāi)始大幅萎縮。2007年1月深圳住房銷(xiāo)售單月成交80.26萬(wàn)平方米，而到了10月，成交量卻只有15.36萬(wàn)平方米，創(chuàng )下三年來(lái)新低，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然由熱轉冷。
世聯(lián)行研究中心的數據顯示，在二手樓市方面，深圳2007年1月至7月成交活躍，投資現象比較普遍，成交量節節攀升，其中4月日均成交套數達到2007年的歷史最高點(diǎn)414套，成交價(jià)格也從年初的8996元/平方米飆升至7月的13299元/平方米，漲幅達到48%。深圳中原地產(chǎn)的數據顯示，10月深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬(wàn)平方米，分別相當于6月時(shí)的23%、22%。
不少被“套牢”的炒房族，對中央抑制資金流動(dòng)量的宏觀(guān)調控政策感觸頗深。2007年的六次加息，個(gè)人自營(yíng)性房貸利率五年期以上已調高至7.83%。若采用等額還款方式，按揭50萬(wàn)元30年期的客戶(hù)月供就要增加300多元。這會(huì )對自住購房需求形成壓制，就削弱了市場(chǎng)的承接力。特別是央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的“房貸新政”中對“第二套房”的限制，要求已貸款買(mǎi)房人再利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且貸款利率上浮至基準利率的1.1倍，此舉不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的風(fēng)險。
“套牢”之后更怕“深度調控”
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，不少被“套牢”的“炒房族”還在期待著(zhù)今年一季度銀行貸款額度松動(dòng)，樓盤(pán)“接單”人群增多為自己迎來(lái)“解套”甚至“獲利”的良機。
常年在珠三角一帶從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商人韋強認為，2002年以來(lái)，幾乎每到年末都會(huì )出現樓盤(pán)價(jià)格下滑，成交量下跌的情況。從資金鏈的結構考慮，主要是因為年末各大銀行貸款額度紛紛告罄，二手樓交易可能無(wú)法獲得貸款。缺乏資金支持的樓市價(jià)格肯定會(huì )出現下滑。與此同時(shí)，前期高位接單的炒房族并不愿意低價(jià)交易，從而形成“價(jià)跌量減”的銷(xiāo)售態(tài)勢。
韋強說(shuō)：“按照以往的慣例，每年元旦過(guò)后，銀行進(jìn)入新一年度貸款期后，將會(huì )有更多資金涌入市場(chǎng)，這就為樓市價(jià)格飆升提供了充足的資金來(lái)源�！�
不過(guò)，記者采訪(fǎng)的多位炒房族均認為，由于中央經(jīng)濟工作會(huì )議已經(jīng)為2008年適度從緊的調控政策定了調，這就意味著(zhù)今年貨幣市場(chǎng)的投放量將縮減，加上央行對第二套房認定標準實(shí)施，今年中央還將出臺更多遏制資金流動(dòng)性的措施，“深度套牢”很可能將成為炒房族不得不面對的現實(shí)。
研究投資理財問(wèn)題的專(zhuān)家、平石資產(chǎn)管理公司中國市場(chǎng)部負責人張天運認為，將房屋作為投資也是投資手段的一種，但將大量資金全部投入其中，肯定會(huì )面臨不小的風(fēng)險。對于已經(jīng)被“套牢”的“炒房族”來(lái)說(shuō)，在今年緊縮政策已經(jīng)確定的情況下，適當減少自己購買(mǎi)的樓房數量，降低預期的投資回報率，減小資金風(fēng)險，是比較明智的做法。張天運說(shuō)：“投資房產(chǎn)一定不能寄希望于一夜暴富，每年房產(chǎn)收益率在20%左右是比較穩定的�！� |