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| 房地產(chǎn)經(jīng)紀人：美國房地產(chǎn)秩序的維護者 |
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| 2008-01-28 本報駐華盛頓記者:劉洪 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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在美國，舊房(或稱(chēng)二手房)銷(xiāo)售占整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的85%，美國人講買(mǎi)房，主要就是買(mǎi)二手房。但不管買(mǎi)賣(mài)新房或舊房，地產(chǎn)商基本不直接出馬，房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)揮著(zhù)非常重要的作用，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的最直接的參與者和維護者。
據在美國從事房地產(chǎn)交易10余年的經(jīng)紀人李英英介紹，通常情況下，房地產(chǎn)交易傭金固定，為交易總金額的6%，由賣(mài)方支付，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀人共享。經(jīng)紀人的重要性從美國許多房屋外
“某某房地產(chǎn)公司”的廣告招牌就可看出，這些公司實(shí)際都是代理賣(mài)方的經(jīng)紀人公司。也有一些房屋外打出“業(yè)主自售”的招牌，但由于風(fēng)險較大，買(mǎi)房者反而很少問(wèn)津。
經(jīng)紀人全過(guò)程處理，省卻的是買(mǎi)賣(mài)雙方對交易過(guò)程合法性的擔憂(yōu)。李英英表示，按照美國房地產(chǎn)交易的程序，買(mǎi)賣(mài)雙方達成協(xié)議并簽訂購買(mǎi)合同后，經(jīng)紀人會(huì )介紹若干個(gè)第三方的過(guò)戶(hù)公司供客戶(hù)選擇，以便幫助完成過(guò)戶(hù)。第三方會(huì )仔細查驗房屋的相關(guān)文書(shū)和記錄，確保賣(mài)方擁有100%產(chǎn)權，并幫助買(mǎi)賣(mài)方在政府相關(guān)部門(mén)完成過(guò)戶(hù)、納稅等一系列手續。
過(guò)戶(hù)代理公司通常既不代表買(mǎi)方，也不代表賣(mài)方，費用由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔。如果一方還心存擔憂(yōu)，還可再單獨聘請相關(guān)律師對房子或交易對象進(jìn)行查證，確保交易不會(huì )損害到自己的利益�！�
由于美國每一套房屋的相關(guān)產(chǎn)權和建造時(shí)間信息，在法庭都有詳細備案，因此想“一房二賣(mài)”或“冒充代賣(mài)”都變得不可能。李英英舉例說(shuō)，她本人以前曾買(mǎi)過(guò)一所房子，賣(mài)方還是一位律師，他早已忘了該房子屬于他和他父親共同擁有，最后查出記錄他只擁有部分產(chǎn)權，按照規定，在最終交易前，他必須先將父親的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到自己名下，然后才能將全部產(chǎn)權屬于他的房子對外出售。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主導者的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，其本身素質(zhì)也影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否有序進(jìn)行。因此，政府對于經(jīng)紀人管理也相對比較嚴格，經(jīng)紀人都必須參加相關(guān)考試，合格者才能取得經(jīng)營(yíng)牌照，此后每?jì)赡赀�必須繼續相關(guān)學(xué)習才能獲得續營(yíng)許可。沒(méi)有執照就營(yíng)業(yè)是非法行為，后果會(huì )相當嚴重。而且，經(jīng)紀人收到的傭金也并不直接進(jìn)入他們的口袋，而是先繳給經(jīng)紀人所掛署的各個(gè)公司或行會(huì )組織，然后通過(guò)結算公司分給買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)紀人，因此，也很難有獨吞傭金的情況發(fā)生。
經(jīng)紀人能夠在房地產(chǎn)交易過(guò)程中如魚(yú)得水，還有一個(gè)很重要的原因，在于美國的MLS系統，該系統擁有市場(chǎng)上約90%的房源信息，為經(jīng)紀人所共享，而經(jīng)紀人傭金基本一致。這樣透明的信息既方便了經(jīng)紀人，也方便了房屋買(mǎi)賣(mài)者，如果不滿(mǎn)意某個(gè)經(jīng)紀人，可以找另一個(gè)業(yè)績(jì)更好、服務(wù)更好的經(jīng)紀人。
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