向上還是向下？2008年的樓市走向牽動(dòng)著(zhù)市場(chǎng)神經(jīng)。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求、成本、購買(mǎi)力和預期已產(chǎn)生重大影響。
　　倘若“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進(jìn)，緊縮銀根、地根的“雙緊”政策和保障政策能不折不扣地執行，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉型中調整前行或可期待：供求趨于平衡、結構漸趨合理，價(jià)格走向平穩，預期轉向理性。

　　國家發(fā)展和改革委員會(huì )最新公布的數據顯示，2007年12月全國70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%。至此，2007年全年房?jì)r(jià)軌跡已完整、清晰地呈現：從一個(gè)高位走向另一個(gè)高位。樓市火爆行情因何而起？業(yè)內人士認為，有效供給不足和資金推動(dòng)二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷(xiāo)售增速，前期觀(guān)望積累的需求爆發(fā)加劇了供求緊張；在流動(dòng)性過(guò)剩背景下，通脹預期導致手有余錢(qián)者買(mǎi)房置業(yè)，而住房保障缺位使得購買(mǎi)力不足者也被裹挾提前入市追漲。
　　2008年，在宏觀(guān)政策面有所調整的情況下，又有哪些關(guān)鍵性因素對樓市產(chǎn)生重大影響？欲辨樓市走向，以下課題需考量。

緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需？

　　1月上旬，央行2008年工作會(huì )議強調，將實(shí)行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經(jīng)濟增長(cháng)由偏快演變?yōu)檫^(guò)熱，壓縮固定資產(chǎn)投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應有之意。
　　從市場(chǎng)反應看，房地產(chǎn)業(yè)首當其沖，銀行收縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已成定局。四大商業(yè)銀行2008年新增貸款與去年相比有減無(wú)增，而各行的個(gè)人貸款比例卻都有增無(wú)減，這意味著(zhù)公司貸款占比大大壓縮。房地產(chǎn)公司的貸款額度更是大大降低，一些銀行一開(kāi)年第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額即已告罄。而國內房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開(kāi)發(fā)——周轉——再開(kāi)發(fā)”的模式，開(kāi)發(fā)資金的直接融資比例不過(guò)兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于大多數房企而言，意味著(zhù)“貧血”。畢竟，已經(jīng)或即將從資本市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)公司還為數不多，更何況房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門(mén)檻在明顯提高。2008年，房地產(chǎn)企業(yè)兩大資金來(lái)源——信貸和上市，都面臨嚴峻的形勢。
　　上海獨立房地產(chǎn)研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會(huì )帶來(lái)商品住房投資減少，從而導致供給可能也會(huì )減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過(guò)，2007年前10個(gè)月，全國住宅施工面積和新開(kāi)工面積同比增長(cháng)24%左右，略高于2006年水平，尤其新開(kāi)工面積的增速提升幅度較大。這意味著(zhù)2008年我國住宅供應將有所改善，竣工面積增速會(huì )明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。但一線(xiàn)城市的住宅供應仍然相對不足，譬如北京、上海，2007年前10個(gè)月新開(kāi)工面積均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供應會(huì )減少。
　　另一方面，信貸緊縮會(huì )抑制投機，并使得部分改善型需求的購買(mǎi)行為向后推遲，更重要的是，對抑制地價(jià)狂飆大有裨益�！暗赝酢鳖l出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過(guò)剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現。信貸收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)手里的錢(qián)少了，土地出讓競價(jià)或將不再豪賭。一旦面粉的成本低了，面包的價(jià)格也就有了相應的回旋空間。

反囤地政策將給樓市帶來(lái)何種影響？

　　與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀(guān)調控的一個(gè)重要主題是清理閑置土地，加大對開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度。
　　1月7日，國務(wù)院下發(fā)了一則《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神，對于閑置兩年的土地要堅決無(wú)償收回，閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)的舉措，表明土地調控措施日趨嚴厲。
　　此前，國土資源部發(fā)布第39號令(《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。這一規定意在從源頭封堵當下房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的漏洞：付小錢(qián)、多占地、慢開(kāi)發(fā)。某些開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒圈地上百萬(wàn)平方米，分期繳納土地出讓金、分期取得土地使用權證、分期開(kāi)發(fā)的慣常做法或將難以為繼。
　　易居(中國)研究院分析師楊紅旭認為，反囤地政策雙管齊下，一個(gè)是在購地環(huán)節收緊增量，不得濫占，一個(gè)是在土地使用環(huán)節擠出存量，不得閑置。如執行到位，將大大縮短從土地出讓到可供產(chǎn)品的周期，從而在加速有效供給方面給房市帶來(lái)正面影響。

人民幣對美元升值對房?jì)r(jià)的影響有多重？

　　人民幣對美元升值仍是影響2008年資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素。市場(chǎng)普遍預期，若美國持續降息或加息速度慢于中國，則中美之間的利差會(huì )進(jìn)一步縮小，人民幣升值壓力加劇。2007年，人民幣對美元匯率升值約6.5%，超過(guò)了多數專(zhuān)業(yè)人士的預測。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘最近發(fā)表報告預測，人民幣升值速度有望加快，預計2008年對美元全年升值10%。
　　在人民幣升值預期非常強烈的情況下，土地和房產(chǎn)被當作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要標的。這從眼下外資對我國地產(chǎn)行業(yè)青睞有加的勢頭中可窺一斑，譬如，來(lái)自美國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)近日獨家競標總價(jià)逾70億元的上海新地王。人們相信，從投資的角度看，人民幣持續升值會(huì )為房地產(chǎn)資源的投資價(jià)值上漲提供支撐；從保值的角度說(shuō)，住房是未來(lái)通脹風(fēng)險的對沖。類(lèi)似的市場(chǎng)預期會(huì )放大樓市需求，推動(dòng)“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實(shí)現。
　　正因此，素來(lái)以樓市“空頭司令”著(zhù)稱(chēng)的獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠也認為2008年中國樓市總體上仍將是上升行情。

住房保障政策怎樣影響市場(chǎng)？

　　不同于往年，2008年將是加快住房保障的行動(dòng)年。加快廉租住房建設、改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用房制度，著(zhù)力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問(wèn)題，在2007年已形成政策性安排，市場(chǎng)與保障分開(kāi)、低中高檔需求分開(kāi)的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)解決。
　　萬(wàn)通集團董事長(cháng)馮侖認為，目前的調控措施就是使今后房地產(chǎn)70%集中在保障性住房領(lǐng)域，而另外30%留給市場(chǎng)。
　　日前，全國住房建設計劃(規劃)工作會(huì )議傳出消息，針對近幾年恐慌性住房消費和投資，全國656座城市須在2008年6月底之前公布今后四年包括保障房建設在內的住房規劃，以緩解居民心理預期。
　　顧海波認為，住房保障對樓市的影響不僅在于從市場(chǎng)中分離出一部分原本沒(méi)有足夠的購買(mǎi)力支撐、但因保障缺失而被裹挾進(jìn)買(mǎi)方市場(chǎng)的被動(dòng)需求，更重要的是改變市場(chǎng)預期：隨著(zhù)政府保障行動(dòng)的推進(jìn)，居民可望通過(guò)或配或租或買(mǎi)的不同渠道，各求所需，各得其所。
　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士認為，保障性住房是市場(chǎng)化住宅體系有益的補充，對樓市沖擊不大。一則因為市場(chǎng)化需求的基礎并未改變，城市化以及上世紀70年代帶來(lái)的“人口紅利”，會(huì )導致未來(lái)幾年中人們對住宅的需求仍將進(jìn)一步增長(cháng)；二則因為保障性住房投資盡管增速加快，但占整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)投資的比重還很小，地方財力決定了增加此類(lèi)供給將是一個(gè)長(cháng)期的漸進(jìn)過(guò)程。
　　綜合市場(chǎng)人士的判斷，2008年房?jì)r(jià)存在下跌的基因和空間，但決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素并未發(fā)生根本性改變，調控政策有利于令目前過(guò)熱的樓市降溫、調整，但既有格局逆轉頗難。