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| 開(kāi)發(fā)商承諾補償差價(jià)會(huì )不會(huì )“綁架”房?jì)r(jià)？ |
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| 2008-04-18 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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深圳一家樓盤(pán)新近推出特惠單元，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，比3個(gè)多月前開(kāi)盤(pán)時(shí)2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)相去甚遠。為了安撫老業(yè)主，開(kāi)發(fā)商承諾以裝修款的形式補償差價(jià)，從而成為“深圳乃至全國首個(gè)全額補償前期業(yè)主差額的開(kāi)發(fā)商”。
由于房?jì)r(jià)出現下跌，前期置業(yè)的“高價(jià)業(yè)主”要求補償差價(jià)的現象在深圳等地并非個(gè)案，其中不乏萬(wàn)科、中海等知名地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。一家名為泰華陽(yáng)光海的樓盤(pán)甚至為聯(lián)想集團的團購開(kāi)出了6.5折的銷(xiāo)售價(jià)格，引起200多名老業(yè)主強烈不滿(mǎn)，紛紛要求開(kāi)發(fā)商以贈送管理費、精裝修、家用電器等方式給予經(jīng)濟補償。
在前后價(jià)格相差高達5000至6000元/平方米的巨大落差面前，開(kāi)發(fā)商居然全額“補償”，很有些以消費者利益為重的意思，與此前的種種囤房抬價(jià)行為相比，可謂“義舉”了。
應該說(shuō)，這種退房和補差價(jià)的要求與市場(chǎng)經(jīng)濟買(mǎi)賣(mài)公平的原則并不相符。房屋交易是市場(chǎng)行為，除非合同約定，任何一方都不可以將交易風(fēng)險轉嫁給另一方，簽訂合同就意味著(zhù)自愿承擔交易帶來(lái)的一切收益和風(fēng)險，是謂“契約精神”。就像股市遵行“買(mǎi)者自負”原則，股民不能因為股價(jià)下跌就要求上市公司賠錢(qián)(商業(yè)欺詐等除外)。因此，“降價(jià)補償”的要求于法律上來(lái)說(shuō)是沒(méi)有依據的。
但為什么這種明顯有違市場(chǎng)交易原則的“房?jì)r(jià)補償”要求得到如此廣泛的民意支持，甚至有業(yè)主揚言要采取“斷供”等過(guò)激行為？撇開(kāi)對高房?jì)r(jià)的反感情緒不談，只能說(shuō)，這暴露出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機制的混亂。
短短數年，我國多少大中城市的房?jì)r(jià)暴漲數倍，幾乎清一色呈現出一騎絕塵的單邊快速上漲態(tài)勢。其間，開(kāi)發(fā)商憑借資本、信息等各種優(yōu)勢，通過(guò)囤地囤房掌控供應節奏，牢牢掌握定價(jià)權，房?jì)r(jià)收入比、租售比等在成熟市場(chǎng)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的有效指標，幾乎統統“失效”。加上地方政府受財稅利益驅動(dòng)，樂(lè )見(jiàn)地價(jià)、房?jì)r(jià)“雙高”，大量有自住需求的購房者在長(cháng)期觀(guān)望苦等之后，無(wú)奈被裹挾進(jìn)追漲行列，成為高房?jì)r(jià)的被動(dòng)接盤(pán)者。
在買(mǎi)賣(mài)雙方力量懸殊的狀態(tài)下，買(mǎi)房人根本沒(méi)有議價(jià)能力，而作為生活必需品(投資品除外)的住房是具有不可替代性的，剛性自住需求者不可能不住房，于是只有一個(gè)字：“買(mǎi)”。人同此心，當他們舉全家之力傾囊購買(mǎi)之后，不久房?jì)r(jià)即出現幅度不小的下跌，甚至還未入住資產(chǎn)就縮水幾十萬(wàn)元，其心理落差可想而知。
無(wú)論如何，人們都難以將“差價(jià)補償”視為開(kāi)發(fā)商保障業(yè)主利益的良心發(fā)現。相反，“差價(jià)補償”為市場(chǎng)博弈又加了一把推手。細察之下，“補差”樓盤(pán)大多存在這樣的“隱情”：尚有大量后續新房待出手，“補償差價(jià)”更多的是一種促銷(xiāo)行為，它向市場(chǎng)傳遞的信息是：“可以放心大膽地買(mǎi)，即使未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，也會(huì )得到全額補償�！�
如此一來(lái)，會(huì )產(chǎn)生兩方面反應：其一是自住者在開(kāi)發(fā)商“托底”補償的承諾下，會(huì )改變預期，加速入市；其二，炒房者的風(fēng)險也將大大降低，投機行為很難退出市場(chǎng)。
而投資、投機性購房比例偏高也是我國房?jì)r(jià)持續攀升的一個(gè)重要原因，在一些大城市的部分樓盤(pán)中，投資比例甚至超過(guò)50%。無(wú)論是哪一種反應，最終導向統一的結局：加劇供求矛盾，形成房?jì)r(jià)只漲不跌的預期，從而繼續維持房?jì)r(jià)在高位運行，甚至伺機繼續推高房?jì)r(jià)。如此，房?jì)r(jià)很難回到由真實(shí)需求決定漲跌的正軌上。
由是觀(guān)之，“差價(jià)補償”表面上是開(kāi)發(fā)商出讓利益、維護購房人的利益之舉，實(shí)質(zhì)上是“綁架”高房?jì)r(jià)的托手。
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