“五一”期間在上海展覽中心舉行的“假日樓市”房展會(huì )上，不少市民利用假期前來(lái)看房。新華社記者:劉穎 攝

　　沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意放棄它，沒(méi)有一個(gè)買(mǎi)房人能夠忽視它，只因它是5月——一年中慣常的樓市銷(xiāo)售旺季。

　　在緊縮的宏觀(guān)背景下，今年的5月被開(kāi)發(fā)商寄予厚望：低迷了數月的樓市行情能否提振？會(huì )否再次上演“5月行情”？而持幣觀(guān)望的購房者也在5月花樣紛呈的樓市促銷(xiāo)中不斷涌起購買(mǎi)欲。然而，業(yè)內人士認為，盡管5月可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮，但后市會(huì )否“井噴”尚難預料�！�

開(kāi)發(fā)商：期盼5月“翻身仗”

　　5月1日至4日，“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會(huì )”舉行。與一個(gè)半月前“上海之春”房展會(huì )大開(kāi)發(fā)商紛紛缺席的狀況明顯不同，本次展會(huì )約3.5萬(wàn)平方米的場(chǎng)地幾無(wú)虛席，品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)悉數到場(chǎng)，萬(wàn)科、復地、金地、保利地產(chǎn)等“大鱷”均精心布展。整個(gè)房展會(huì )現場(chǎng)，參觀(guān)者摩肩接踵，吆喝聲不絕于耳，更有獅龍、靚女表演，卡通、雜耍助興。開(kāi)發(fā)商東渡國際更是別出心裁，將其經(jīng)典小戶(hù)型“青年人居”搬到展會(huì )現場(chǎng)，讓一對“小夫妻”模特當眾展示緊湊型溫馨居家生活，引來(lái)觀(guān)者無(wú)數。
　　“該來(lái)的都來(lái)了，能出的招也都在出，就看買(mǎi)的人買(mǎi)賬不買(mǎi)賬了�！倍辔粯I(yè)內人士對記者如是說(shuō)�！皼](méi)有一家開(kāi)發(fā)商會(huì )錯過(guò)這個(gè)季節�！狈慨a(chǎn)中介易居誠信的市場(chǎng)部人士說(shuō)，“從去年11月起，樓市銷(xiāo)售基本是遞減的，直到今年3月份有一個(gè)季節性恢復，4月份成交量又有所收斂。一年中，開(kāi)發(fā)商可以錯過(guò)冬夏，但不可以錯過(guò)春秋。如果不能在以5月、6月和9月、10月為代表的黃金銷(xiāo)售期收獲個(gè)三五斗，那就基本意味著(zhù)一年絕收�！�
　　正因此，“所有前往看房的都能獲得精美禮品一份”之類(lèi)的吆喝聲在房展會(huì )現場(chǎng)此起彼伏，開(kāi)發(fā)商極盡吸引眼球、聚集人氣之能事，以利銷(xiāo)售。
　　事實(shí)上，各地新樓盤(pán)也都在5月份扎堆上市。佑威房地產(chǎn)研究中心調查顯示，從4月下半月開(kāi)始，上海一手房新增供應明顯放量，從目前掌握的數據看，5月份上海新開(kāi)樓盤(pán)至少有31個(gè)，實(shí)際推盤(pán)數量肯定在此之上。
　　歷史數據顯示，2006年5月，上海商品住宅成交量達214.68萬(wàn)平方米，為當年各月份成交量之最；去年5月，共成交商品住宅234.25萬(wàn)平方米，居當年上海月度成交量次高(僅次于6月份的264.57萬(wàn)平方米)。今年的5月會(huì )不會(huì )再次成為“紅五月”？手中有盤(pán)的開(kāi)發(fā)商對此寄予厚望。在如今緊縮政策下，“現金為王”已取代“土儲為大”，地產(chǎn)商希望在5月這個(gè)傳統樓市旺季實(shí)現快速銷(xiāo)售、套現的意愿比以往更為迫切。
　　不僅是上海，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的有關(guān)負責人告訴記者，廣州、深圳的開(kāi)發(fā)商也都在苦盼著(zhù)5月，“有近七成的項目在今年一季度明顯放慢推盤(pán)節奏，有的甚至封盤(pán)，期待著(zhù)在5月份能打個(gè)翻身仗�！�

購房人：看的遠比買(mǎi)的多

　　盡管房展會(huì )現場(chǎng)參觀(guān)者踴躍，樓市的觀(guān)望氛圍目前仍未能徹底改觀(guān)。從現場(chǎng)情況看，買(mǎi)的不多看的多。
　　央行近期的一項調查也顯示，上海居民購房意愿全面下跌。2008年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價(jià)格仍高的現實(shí)，導致居民對購房采取謹慎態(tài)度。搜房網(wǎng)針對“五一”房展會(huì )的專(zhuān)項調查顯示，85.64%的網(wǎng)友認為“五一”房展不是買(mǎi)房的好時(shí)機；在展會(huì )關(guān)注點(diǎn)上，對房?jì)r(jià)走勢的關(guān)注度(54.79%)大大超過(guò)了對樓盤(pán)打折(23.90%)的期許。這表明近期樓市觀(guān)望氣氛仍舊濃厚。
　　現實(shí)銷(xiāo)售狀況對此也有印證。4月24日開(kāi)盤(pán)的天山華庭，是上海位于內環(huán)線(xiàn)內的少有小戶(hù)型樓盤(pán)，推出的562套房源中，截至5月2日晨仍有300套可售。盡管一周之內四成多的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在現時(shí)已算是優(yōu)秀了，但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”。業(yè)內人士分析，現在買(mǎi)房的基本都是自住，屬于剛性需求，投資客幾乎絕跡。而炒房的越少，供求比例越寬松，銀根愈收緊，觀(guān)望的氣氛就愈濃。
　　持續觀(guān)望的主要原因仍是購買(mǎi)力與房?jì)r(jià)之困。搜房網(wǎng)對上海購房者需求進(jìn)行的專(zhuān)項調查顯示，在購房總價(jià)方面，希望能控制在50萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間的人占絕大多數，達49.83%，希望在50萬(wàn)元以下的占21.87%。兩項相加，逾七成的人購房預算在百萬(wàn)元以?xún)�。而現實(shí)房?jì)r(jià)與此相差甚遠，盡管最近諸如“買(mǎi)住宅送大禮”“買(mǎi)公寓送汽車(chē)、送物業(yè)費”之類(lèi)的促銷(xiāo)廣告鋪天蓋地，但大多仍是玩噱頭，相對于巨額房?jì)r(jià)而言，口惠而實(shí)不至，深幅下調房?jì)r(jià)的還很少。目前，房?jì)r(jià)還是在高位運行。這客觀(guān)上也制約了部分購買(mǎi)力入市。

后市：成交當會(huì )放量，降價(jià)仍是賣(mài)點(diǎn)

　　對于后市，多數觀(guān)點(diǎn)認為，就成交量而言，“紅五月”是肯定可以期待的，但會(huì )否帶來(lái)井噴行情尚難預料。
　　市場(chǎng)人士認為，購房者長(cháng)期持幣觀(guān)望并不意味著(zhù)剛性需求減少，現時(shí)各種花樣促銷(xiāo)紛呈，也在很大程度上挑動(dòng)購房者的購買(mǎi)欲。當自住型剛性需求在一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)與合適的價(jià)位相結合，就會(huì )帶來(lái)一波較大的成交放量�！�90/70”小戶(hù)型因其對房源總價(jià)的有效控制，似乎正在提供這樣的契機，成為熱銷(xiāo)的領(lǐng)頭羊。搜房網(wǎng)日前在上海進(jìn)行的一項網(wǎng)上調查結果顯示，購房者多選擇低總價(jià)、小戶(hù)型房源，40.22%的購房者選擇60平方米到90平方米，26.26%的人選擇90平方米到120平方米，而計劃購買(mǎi)超過(guò)120平方米房的人數比例僅占15%左右。由此可見(jiàn)，購買(mǎi)90平方米左右、總價(jià)在百萬(wàn)元以?xún)鹊男��?hù)型是現階段樓市可以“套現”的主要需求。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心認為，小戶(hù)型項目受到追捧為低迷的市場(chǎng)注入活力，加上新盤(pán)放量上市以及“五一”假日房展的推動(dòng)，多因素綜合作用下，樓市持續已久的低迷態(tài)勢或將在5月結束，成交量將明顯回升，可望迎來(lái)今年第一個(gè)成交高潮�！�
　　不過(guò)，目前影響樓市活躍程度的關(guān)鍵因素還是房?jì)r(jià)。真實(shí)需求和理性預期的市場(chǎng)還是要建立在真實(shí)的價(jià)格之上的，而現在，盡管打折促銷(xiāo)風(fēng)行，事實(shí)上打折不等于降價(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格體系非常復雜，樓層、朝向不同，開(kāi)發(fā)周期不同，其價(jià)格走勢必然不一樣。很難籠統地說(shuō)，折扣之下，房?jì)r(jià)是不是真降了。只有實(shí)實(shí)在在的降價(jià)才是賣(mài)點(diǎn)。
　　另一方面，從現有的市場(chǎng)情況看，房?jì)r(jià)重復去年同期反彈的可能性也不大。一個(gè)重要依據是多個(gè)熱點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)瘋狂不再，日益冷清。4月中旬，上海拍賣(mài)的8幅土地中曾有2幅流標，4月28日南京出讓44萬(wàn)平方米土地，約八成以底價(jià)成交，“地王”爭霸賽已經(jīng)成為日漸遠去的記憶�！巴恋厥袌�(chǎng)的價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格先行指標，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場(chǎng)的價(jià)格全面向下運行，也就預示著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì )走向哪里�！狈康禺a(chǎn)研究者易憲容指出，“在目前的情況下，開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期并不樂(lè )觀(guān)，自然會(huì )反映到土地市場(chǎng)上，這就是土地價(jià)格走低或土地流拍的根本所在�！�