2008年長(cháng)春房交會(huì )參展企業(yè)和展銷(xiāo)房源均創(chuàng )歷史之最，交易量和交易額均較去年房交會(huì )有所增長(cháng)，但是成交量增長(cháng)遠低于供給量增長(cháng)。新華社記者:徐家軍 攝

　　吉林省長(cháng)春市是一個(gè)經(jīng)濟不甚發(fā)達的二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)多年低迷。但自2006年以來(lái)，隨著(zhù)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升和長(cháng)春市大規模棚戶(hù)區改造的全面實(shí)施，長(cháng)春房?jì)r(jià)一路狂飆。房地產(chǎn)投資也和房?jì)r(jià)一起，持續走高。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“價(jià)格洼地”，有被迅速填平的跡象�！�
　　但是，在表面繁榮的背后，出現了成交量增長(cháng)與開(kāi)發(fā)量增長(cháng)不成比例，成交量增長(cháng)與成交金額增長(cháng)不成比例的矛盾現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，投資風(fēng)險增加。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的變化，在全國二線(xiàn)城市中具有典型性，當前應謹防二線(xiàn)城市投資過(guò)熱形成泡沫。

房?jì)r(jià)快速增長(cháng) 投資高位運行

　　房交會(huì )一向被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。2008年長(cháng)春房交會(huì )歷時(shí)5天，6月17日落幕，交易量和交易額均較去年房交會(huì )有所增長(cháng)，但是成交量增長(cháng)遠低于供給量增長(cháng)。據了解，此次房交會(huì )，參展企業(yè)和展銷(xiāo)房源均創(chuàng )歷史之最。93家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報名參展，比去年增加20多家，展銷(xiāo)房源866萬(wàn)平方米，比去年增加23%。而據長(cháng)春房交會(huì )組委會(huì )統計，本屆房交會(huì )期間，房屋累計成交總面積為71.7萬(wàn)平方米，同比只增長(cháng)了3.2%。
　　一方面是上市量增長(cháng)大于成交量增長(cháng)，另一方面是長(cháng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍高位運行，持續快速增長(cháng)。今年1至5月長(cháng)春市完成開(kāi)發(fā)投資34.6億元，同比增長(cháng)44.1%，其中住宅24.9億元，同比增長(cháng)38.4%。僅今年1至5月，長(cháng)春新開(kāi)盤(pán)達44個(gè)，新批準可售面積251萬(wàn)平方米，同比增加128%。
　　與開(kāi)發(fā)量同步上升的是空置房增加。按照吉林省統計局的統計，2008年1至4月，全省商品房空置面積為514.86萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)近50%。在全部空置面積中，住宅面積為343.48萬(wàn)平方米，占全部空置面積的66.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為116.87萬(wàn)平方米，占全部空置面積的22.7%。
　　本次長(cháng)春房交會(huì )還出現了成交金額增長(cháng)遠遠高于成交量的現象。房交會(huì )5天房屋累計成交總面積為71.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了3.2%，成交總額達30.2億元，同比增長(cháng)50.8%。其中住宅成交總面積為66.46萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)6.6%，成交總額達28.26億元，同比增長(cháng)61.1%。根據這一統計數字計算，房交會(huì )成交均價(jià)已達每平方米4200元以上，比去年年底的商品房均價(jià)3100元/平方米高出1000多元。
　　長(cháng)春房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)盛學(xué)永認為，本次房交會(huì )成交均價(jià)較高，可能與這一時(shí)段高檔房成交量較大有關(guān)。長(cháng)春市民徐莉則認為，這從一個(gè)側面反映出長(cháng)春房?jì)r(jià)增長(cháng)較快，普通民眾難以承受。

二線(xiàn)城市低成本優(yōu)勢漸失

　　2005年前，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較低迷，房?jì)r(jià)長(cháng)期在每平方米2200元至2300元之間徘徊，甚至出現過(guò)負增長(cháng)，在全國30個(gè)大中城市中，商品房均價(jià)始終靠后。
　　2006年國家實(shí)施宏觀(guān)調控后，一線(xiàn)城市受到影響較大，開(kāi)發(fā)商利潤降低，開(kāi)始把目光轉向受宏觀(guān)調控影響較小的二線(xiàn)城市。長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的劣勢此刻成為了“優(yōu)勢”，全國各路開(kāi)發(fā)商紛紛涌入長(cháng)春進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，一些前期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商也加快了開(kāi)發(fā)規模，長(cháng)春市開(kāi)發(fā)面積迅速增長(cháng)，房?jì)r(jià)也一路走高。從2005年的不到2300元/平方米，迅速躥升至2006年的2700元/平方米、2007年的3100元/平方米，2008年房交會(huì )期間，均價(jià)達4200元以上�！�2006年前拿地的開(kāi)發(fā)商，前兩年賺了大錢(qián)，但是現在錢(qián)沒(méi)那么好賺了，地價(jià)和建材都在漲�！币晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　長(cháng)春市發(fā)展和改革委員會(huì )一位負責人認為，長(cháng)春的房?jì)r(jià)今年將從需求推動(dòng)轉入成本推動(dòng)期，企業(yè)利潤將進(jìn)一步攤薄。2007年以前拿到的土地，均價(jià)在200至800元/平方米，2007年，長(cháng)春平均地價(jià)超過(guò)每平方米1000元，今年上半年已超過(guò)1600元。據一些開(kāi)發(fā)商反映，一般項目的毛利率在30%左右，扣掉營(yíng)業(yè)稅5.5%，所得稅25%，最后的利潤是比較少的。有的開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)利潤只有10%左右，貸款利息還不計算在內。
　　與迅速上漲的成本相比，二線(xiàn)城市居民的購買(mǎi)力并沒(méi)有同步提升。長(cháng)春房交會(huì )參觀(guān)者53萬(wàn)人次，成交量卻只有6000多套。按照長(cháng)春市統計局公布的數字，2007年長(cháng)春市城市居民人均可支配收入為12810元，也就是說(shuō)，按照房交會(huì )的均價(jià)，長(cháng)春人一年的收入只能買(mǎi)下3平方米的房子。由此可見(jiàn)，孱弱的購買(mǎi)力使本應作為房地產(chǎn)需求中最大的一部分——以自住為目的的消費需求難當重任。
　　而投資和投機兩種需求方式在經(jīng)濟并不算發(fā)達的長(cháng)春也并不旺盛。投機需求，也就是炒房的確存在，但這幾年所占比例一直非常之少；而對于投資需求，由于長(cháng)春高收入者人數十分有限，很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起波瀾。來(lái)自長(cháng)春市稅務(wù)部門(mén)提供的數字，截至2008年3月31日，長(cháng)春市年收入12萬(wàn)元以上的個(gè)稅申報人僅為10500人。

持續“高燒”可能引發(fā)風(fēng)險

　　長(cháng)春工程學(xué)院管理學(xué)院院長(cháng)兼房地產(chǎn)研究所所長(cháng)譚敬勝教授認為，一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)要想長(cháng)期健康發(fā)展，不能僅僅與其它城市比，必須要與當地國民經(jīng)濟的發(fā)展水平、居民的購買(mǎi)力相適應。從房地產(chǎn)與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系看，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jì)r(jià)與社會(huì )經(jīng)濟是否協(xié)調，還有待更深入的研究。
　　記者在采訪(fǎng)中了解到，像長(cháng)春這樣房地產(chǎn)投資持續高燒，房?jì)r(jià)一路上漲的城市不只長(cháng)春一地。今年烏魯木齊等二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)遠遠超過(guò)了北京等一線(xiàn)城市。在每一個(gè)城市房?jì)r(jià)快速上漲的背后，都有熱錢(qián)涌入。
　　譚敬勝提醒說(shuō)，房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，既要看到美好的前景，這是長(cháng)遠的，短期內也不能沒(méi)有風(fēng)險意識。美國次貸危機對世界經(jīng)濟形勢和亞洲經(jīng)濟形勢的影響，誰(shuí)也不敢斷言。而今年無(wú)疑是我國經(jīng)濟形勢比較困難的一年，從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，2006年調控的效果已經(jīng)在一些城市中顯現出來(lái)了。如果國民經(jīng)濟向下，房地產(chǎn)肯定要下來(lái)；如果國民經(jīng)濟持續走好，房地產(chǎn)肯定走好，這是一個(gè)規律。因此，無(wú)論是各級政府還是開(kāi)發(fā)企業(yè)，務(wù)必對形勢有清醒認識，未雨綢繆，避免投資過(guò)熱造成的風(fēng)險。