今年以來(lái)，廣東、深圳和上海的房?jì)r(jià)陸續出現下跌，北京的一些二手房中介公司也關(guān)閉退出市場(chǎng)，在“拐點(diǎn)論”“打折風(fēng)”的影響下，眾多購房者產(chǎn)生觀(guān)望情緒。業(yè)界專(zhuān)家認為，北京的房?jì)r(jià)是漲是跌不能一概而論，總體上三環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)不會(huì )下跌，而三環(huán)之外的房?jì)r(jià)會(huì )有一個(gè)回調過(guò)程。

三環(huán)以?xún)韧恋叵∪狈績(jì)r(jià)難降

　　供求關(guān)系決定價(jià)格走勢。北京三環(huán)以?xún)人鶕碛械慕逃齼?yōu)勢、醫療優(yōu)勢吸引著(zhù)愈來(lái)愈多的購房者。而三環(huán)以?xún)瓤捎糜陂_(kāi)發(fā)住宅的土地越來(lái)越少。居住人口密度高的平房區開(kāi)發(fā)起來(lái)成本太高，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿意觸及這一領(lǐng)域。
　　記者近日來(lái)到位于二環(huán)之內的廣渠門(mén)北京上舍售樓處。一位售樓小姐對記者介紹說(shuō)：“上舍樓盤(pán)位于二環(huán)以?xún)�，普通住宅毛坯房，現已封頂做外裝修，今年年內入住，均價(jià)21000元/平方米�！睋�她介紹，由于這個(gè)樓盤(pán)位置優(yōu)勢突出，開(kāi)盤(pán)以來(lái)賣(mài)得很好，沒(méi)有任何折扣。
　　今年5月份，北京推出46個(gè)樓盤(pán)，從環(huán)線(xiàn)分布上看，這46個(gè)樓盤(pán)有22個(gè)位于五環(huán)外；14個(gè)樓盤(pán)位于四環(huán)至五環(huán)；有4個(gè)樓盤(pán)位于三環(huán)至四環(huán)，包括西海2008、優(yōu)筑二期、萬(wàn)澤·御河灣及奧東18；有6個(gè)樓盤(pán)位于二環(huán)至三環(huán)內；二環(huán)內無(wú)新項目入市。這也印證了三環(huán)之內商品住宅越來(lái)越少，價(jià)格很難下降的觀(guān)點(diǎn)。
　　與此同時(shí)，京外以及境外投資者涌入北京購買(mǎi)房屋，需求旺盛直接導致房?jì)r(jià)升高。正如萬(wàn)科董事會(huì )主席王石在其博客上表示，只要北京不限制外地人在北京購買(mǎi)房屋，北京的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì )呈剛性需求趨勢。

三環(huán)以外房?jì)r(jià)高昂 打折也不好賣(mài)

　　受汽油價(jià)格持續上漲、北京交通日益擁堵、房?jì)r(jià)持續高漲的多重影響，三環(huán)以外的房子現在打折也不好賣(mài)。三環(huán)以外的一些樓盤(pán)打折、返現金、送汽車(chē)都“不過(guò)癮”，甚至開(kāi)始了買(mǎi)房送房，房?jì)r(jià)終于破冰。
　　據北京市統計局發(fā)布的消息，今年3月份，北京四環(huán)路以?xún)茸≌�期房平均價(jià)格為16935元/平方米，四至五環(huán)路為16500元/平方米，五環(huán)路以外為8810元/平方米。位于西三環(huán)蘇州橋的南悅園是現房，普通住宅毛坯房均價(jià)27000元/平方米。一位在此看房的年輕人對記者說(shuō)：“不是觀(guān)望是買(mǎi)不起！”
　　北京市統計局發(fā)布的最新數據顯示，1至5月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為360.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降46.1%。其中，現房銷(xiāo)售面積121.4萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售面積238.9萬(wàn)平方米，同比分別下降23.9%和53.1%。從住宅銷(xiāo)售套數看，1至5月，北京市住宅銷(xiāo)售22975套，僅為上年同期的54.5%。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對這一統計數據認為，房源少，銷(xiāo)售量才下降。其實(shí)，房?jì)r(jià)過(guò)高消費者無(wú)力購買(mǎi)，才是造成交易量下滑的一個(gè)必然因素。
　　一面是政府抑制投資過(guò)熱，減少房地產(chǎn)的投資；另一面是需求不斷增加。兩種力量使得北京的房?jì)r(jià)不斷攀升。
　　今年1至5月北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615.9億元，增速較4月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資連年增幅回落使市場(chǎng)上住房供給總量的增幅也有所回落。
　　近幾年，北京市商品房施工和新開(kāi)工面積持續下降。今年以來(lái)，北京市商品房竣工面積為553.5萬(wàn)平方米，同比下降11.9%。其中，住宅竣工面積344萬(wàn)平方米，下降25.2%。
　　而商品房銷(xiāo)售更是低迷。1至5月，北京市住宅銷(xiāo)售面積為266.3萬(wàn)平方米，同比下降48.8%，降幅比一季度擴大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，現房銷(xiāo)售面積62.1萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售面積204.2萬(wàn)平方米，分別下降46.2%和49.5%。從住宅銷(xiāo)售套數看，1至5月住宅銷(xiāo)售22975套，為上年同期的54.5%。

房?jì)r(jià)結構性回調已是必然

　　北京金福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一位負責人對記者說(shuō)，現在房地產(chǎn)行業(yè)面臨著(zhù)嚴峻的壓力。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售也好，囤積房源也好，都必須在充足的資金支持下才能完成，而在國家信貸緊縮的情況下，許多開(kāi)發(fā)商都面臨著(zhù)資金鏈可能斷裂的危險。開(kāi)發(fā)商都想盡快將手中的房屋變現，而急于變現的方式無(wú)論是打折，還是送禮促銷(xiāo)，都將會(huì )使房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌。
　　這位負責人說(shuō)，一方面，北京房?jì)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了近10年的上漲周期，在這個(gè)周期里，大量商品房被投資者和投機者占據。一旦房?jì)r(jià)下降，將逼著(zhù)這些投資者和投機者出售手中的多套房屋，這無(wú)疑將放大商品房市場(chǎng)的供給。另一方面，在商品房快速發(fā)展的10年中，大量真正需要商品房又買(mǎi)得起的人基本上已經(jīng)完成了購房行為。這意味著(zhù)，上述商品房市場(chǎng)供需失衡的局面有可能發(fā)生改變。因此，三環(huán)外的商品房，由于其稀缺性相對較弱，預計價(jià)格將步入下行軌道，而這絕非“拐點(diǎn)”所能涵蓋。因此，即便是多數項目采取打折促銷(xiāo)的手段，購房者仍在持幣觀(guān)望。
　　據北京市土地整理儲備中心的數據統計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60.5萬(wàn)平方米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬(wàn)平方米。這位負責人分析認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少，一方面說(shuō)明目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈在從緊貨幣政策的調控下已經(jīng)出現短缺，無(wú)力再拿地；另一方面也說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商為減少投資風(fēng)險，采取靜觀(guān)其變的策略。