曾幾何時(shí)，武漢“地王”頻現，人們晝夜排隊買(mǎi)房，房?jì)r(jià)直逼一線(xiàn)城市，但如今樓市盛況不再。圖為去年樓市鼎盛時(shí)期，購房者在武漢秋季房地產(chǎn)交易會(huì )上觀(guān)看樓盤(pán)模型。新華社發(fā)(李理 攝)

　　去年下半年，以武漢為代表的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)經(jīng)歷了一番急速拉升行情，中心城區房?jì)r(jià)直逼一線(xiàn)城市。然而不到一年時(shí)間，市場(chǎng)中各種叫囂著(zhù)支持房?jì)r(jià)上漲的理由逐漸淡出人們的視野。經(jīng)歷了近半年的“俯臥撐”行情后，經(jīng)濟總量、人均收入、人口流動(dòng)量均遠低于一線(xiàn)城市卻同樣累積了大量“泡沫”的二線(xiàn)城市，市場(chǎng)開(kāi)始關(guān)注房?jì)r(jià)的底部何時(shí)出現。

樓盤(pán)降價(jià)超千元 地價(jià)創(chuàng )出兩年新低

　　武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì )在近日發(fā)布的“上半年武漢房地產(chǎn)形勢”通報顯示，武漢上半年房?jì)r(jià)小幅回落而銷(xiāo)量卻是大幅下降。統計顯示，上半年武漢主城區和遠城區商品住宅均價(jià)為每平方米5421元，較去年第四季度回落了1.5%。部分區域樓盤(pán)的價(jià)格下調明顯，有的甚至超過(guò)15%，但中心區域的樓盤(pán)價(jià)格依舊堅挺。從銷(xiāo)量看，上半年共銷(xiāo)售商品房2.7萬(wàn)套，銷(xiāo)售面積為288萬(wàn)平方米，與去年上半年同期相比，回落四成以上。
　　然而，進(jìn)入7月，武漢最堅挺的中心城區房?jì)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)。武昌中心區徐東大街的樓盤(pán)“都市經(jīng)典”直接打出大幅廣告：“起價(jià)每平方米5488元、均價(jià)6100元！”此報價(jià)較周邊樓盤(pán)均價(jià)低了近千元，甚至比其開(kāi)盤(pán)價(jià)還低了1100元，創(chuàng )出內環(huán)線(xiàn)房?jì)r(jià)新低。與此同時(shí)，位置稍偏的區域降價(jià)幅度更大。6月開(kāi)盤(pán)的同安家園二期以4800元的均價(jià)開(kāi)盤(pán)、把后湖房?jì)r(jià)拉回5000元以下后，三環(huán)線(xiàn)旁多個(gè)樓盤(pán)推出了約3400元的起價(jià)。有機構統計，近期武漢已有多個(gè)樓盤(pán)降幅達到千元。
　　與樓市密切呼應的是，武漢土地市場(chǎng)連續遇冷。去年從“武重地塊”到漢鋼地塊、京漢大道義和巷地塊、武昌中北路地塊，“地王”紀錄不斷刷新，并幾度演繹“面粉貴過(guò)面包”的神話(huà)。而今年武漢土地市場(chǎng)分別在3月、5月和7月舉行了三次拍賣(mài)，與去年競價(jià)百余輪，耗時(shí)數小時(shí)不同，今年三次拍賣(mài)均不足半小時(shí)即快速收場(chǎng)。最終的結果是超過(guò)三成的掛牌土地流拍，多次拍出的樓面地價(jià)在每平方米2000多元，接近底價(jià)。
　　在最近的7月18日的土地拍賣(mài)中，五宗土地中有四宗都只有一家開(kāi)發(fā)商報價(jià)，最終以略高于底價(jià)直接成交，成交的樓面地價(jià)大多不到2000元，已經(jīng)接近前年該市土地出讓的價(jià)位水平。其中，位于二環(huán)線(xiàn)內丁字橋與雄楚大街交界的一塊住宅用地，樓面地價(jià)最終以每平方米1357元成交，創(chuàng )下兩年來(lái)新低。

房?jì)r(jià)仍有下降空間

　　盡管市民期待的“真跌”已經(jīng)出現，但出手購房者仍然寥寥無(wú)幾。就在“都市經(jīng)典·卓錦園”降價(jià)廣告刊出的第二天，武漢搜房網(wǎng)的調查顯示，只有21.43%的網(wǎng)友認為該樓盤(pán)降價(jià)后價(jià)格適中，考慮購買(mǎi)。78.57%的網(wǎng)友仍認為該樓盤(pán)價(jià)格還會(huì )再降，暫不出手。記者在樓盤(pán)售樓處看到，均價(jià)6100元的18號樓并沒(méi)有想像中的火爆，僅5、6名市民在看房，至7月23日樓盤(pán)銷(xiāo)控表中顯示18號樓108套住宅僅成交了27套。
　　看房人陳女士表示，“都市經(jīng)典·卓錦園”一共八棟樓，現在推出的18號樓先試探市場(chǎng)的接受程度，如果大家不買(mǎi)，后面價(jià)格還會(huì )再低一些。而且這個(gè)樓盤(pán)拿地時(shí)間較早，2003年即開(kāi)始推出樓盤(pán)，當時(shí)每平方米也就3000元左右，現在的價(jià)格是6000元/平方米，應該還有降價(jià)空間。
　　與市民的直觀(guān)感受一樣，專(zhuān)家和業(yè)內人士認為從數據分析，武漢房?jì)r(jià)還有下降空間。武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì )預測，下半年武漢的商品房成交量將繼續保持萎縮的態(tài)勢，價(jià)格從整體上看依然呈現橫向整理的趨勢，上漲缺乏動(dòng)力，調整還沒(méi)有到位，可能還會(huì )出現小幅回落。
　　中國指數研究院華中分院首席分析師李國政認為，目前武漢郊區如盤(pán)龍城、金銀湖、湯遜湖等片區房?jì)r(jià)確實(shí)在大幅下跌，有些甚至跌到了去年的價(jià)格水平。但真正具有指標意義的主城區樓盤(pán)，大部分價(jià)格卻跌幅甚微。因此可以說(shuō)，前期武漢的房?jì)r(jià)還只是處于僵持之中，真跌才剛剛開(kāi)始，僵持之后總會(huì )出現方向性的變化，要么價(jià)格再次向上，要么價(jià)格向下�，F在武漢的房?jì)r(jià)看起來(lái)還是存在泡沫，與去年跳漲前相比，不少仍高出幾千元，因此還有下跌的空間。
　　李國政說(shuō)，從實(shí)際情況看，目前各片區樓盤(pán)供應量都比較充足，競爭相當激烈。一些拿地相對較早的樓盤(pán)比如“都市經(jīng)典”，其成本顯然遠低于去年、前年拿地的開(kāi)發(fā)商，有條件在片區率先打出降價(jià)牌，在這種情況下，實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商只能跟著(zhù)一起降價(jià)，這時(shí)哪怕是跌破部分開(kāi)發(fā)商的建房成本也有可能。
　　武漢美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的觀(guān)察，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期可能要持續到明年的4月到5月，而且這一次調整期將比前幾次的跨度更長(cháng)，調整幅度也會(huì )非常大。開(kāi)發(fā)商必須要想辦法度過(guò)這段困難期，要么在銷(xiāo)售上敢下決心，要么放緩項目的運作速度，看看能不能幫助部分開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)到年底。
　　武漢市統計局的統計資料顯示，今年武漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持較高增長(cháng)水平，1月至6月武漢房屋新開(kāi)工面積增長(cháng)16.2%。至6月末，武漢商品房空置面積較去年大幅增長(cháng)，已達121萬(wàn)平方米。其中，空置一年到三年的商品房有65.25萬(wàn)平方米，增長(cháng)55.3%。

樓市能否實(shí)現“軟著(zhù)陸”

　　專(zhuān)家認為，中部龍頭武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困局，是眾多二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在去年飛漲之后必然面對的“輪回”。武漢市社會(huì )科學(xué)院中部崛起研究中心主任吳永保說(shuō)，在前期瘋狂的上漲中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將居民近10年的累積財富進(jìn)行了一次性的釋放，沸騰之后累積的泡沫需要時(shí)間消化，新一批購房者財富需要時(shí)間累積，于是形成了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“微波化”整理。再加上去年以來(lái)一系列打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策效應實(shí)際上都有滯后性，今年一次性?xún)冬F更澆冷了市場(chǎng)熱情�，F在，鄭州開(kāi)發(fā)商不再硬挺，房?jì)r(jià)持續下跌；長(cháng)沙上半年商品房銷(xiāo)售全線(xiàn)下跌；重慶樓盤(pán)紛紛打出降價(jià)牌。
　　中國指數研究院華中分院院長(cháng)朱戈則認為，這次包括武漢在內的全國范圍內樓市的盤(pán)整，政策面只是外因，內因是房?jì)r(jià)已經(jīng)超出了人們的支付能力。目前武漢房?jì)r(jià)已經(jīng)達到了武漢市居民收入水平的最高承受能力。據最新統計數據顯示，去年武漢市城鎮人均可支配收入為1.4萬(wàn)元。依據全世界通用的一項經(jīng)驗性指標，即一個(gè)家庭收入的1/3用來(lái)歸還住房貸款是不影響家庭生活質(zhì)量的最高限額，在武漢一個(gè)三口之家目前購買(mǎi)一套90平方米的住房，以按揭30年為期，在不影響家庭生活質(zhì)量的前提下，目前能接受的房?jì)r(jià)為每平方米4786元，而目前武漢市區動(dòng)輒每平方米7000元的價(jià)格顯然大大超過(guò)了武漢普通家庭的承受能力。
　　同時(shí)，對投資投機性需求而言，二套房貸款首付比例不得低于40%，住房貸款利率提高10%，二手房交易各項費用為總房?jì)r(jià)的10%，房地產(chǎn)對個(gè)人的短期投資價(jià)值幾乎喪失。再加上由于貸款難度的提高使開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，為了維持正常的生產(chǎn)，加快資金回籠，最有效的辦法就是調整價(jià)格及利潤預期。因此，今年二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)回落幾成定局。
　　向下的趨勢已經(jīng)形成后，房?jì)r(jià)“回落”的方式與速度成了目前業(yè)內最具爭議的新命題。朱戈說(shuō)，目前武漢市場(chǎng)打破成交低迷的格局需要兩股動(dòng)力，一是賣(mài)方主動(dòng)調低價(jià)格，二是買(mǎi)方有足夠的資金和信心。從目前的種種跡象看，短期內武漢和一批經(jīng)歷過(guò)暴漲的二線(xiàn)城市的居民預期已經(jīng)發(fā)生變化，房?jì)r(jià)還找不到繼續上漲的理由，如何逐漸消化房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)存在的價(jià)格泡沫，以最小的代價(jià)成功實(shí)現產(chǎn)業(yè)“軟著(zhù)陸”，這是武漢、全行業(yè)乃至全社會(huì )都需要共同關(guān)注的問(wèn)題。
　　吳永保說(shuō)，預計未來(lái)一年將是以武漢為代表的二線(xiàn)城市最困難的時(shí)期。不過(guò)從中長(cháng)期看，前期支撐房?jì)r(jià)暴漲的宏觀(guān)經(jīng)濟背景沒(méi)有發(fā)生變化，城市化、工業(yè)化的進(jìn)程仍在加速進(jìn)行中，在剛性需求的支撐下，發(fā)展空間較大的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)長(cháng)期仍然向好。