目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長(cháng)三角和珠三角均有案例。而外資銀行在品牌、服務(wù)、信用方面的優(yōu)勢，對國內房企也有很大誘惑力。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿易區一瞥。

　　今年上半年，國內多個(gè)城市住宅銷(xiāo)售量下滑、土地價(jià)格下跌，與此同時(shí)，外資出現加緊投資國內城市商業(yè)地產(chǎn)，并進(jìn)入土地市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)的苗頭�！　�

路徑一：頻頻進(jìn)入土地市場(chǎng)　打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈

　　雖然近期國內房企開(kāi)發(fā)項目速度減緩，但外資進(jìn)入速度明顯增快。記者從南京市國土局獲悉，與以往主要是購買(mǎi)商業(yè)項目不同，今年以來(lái)外資開(kāi)始直接進(jìn)入國內土地一級市場(chǎng)從事項目開(kāi)發(fā)。
　　今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，全部底價(jià)成交，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價(jià)6.5億元。南京“長(cháng)發(fā)都市”公司董事長(cháng)周力明透露，外資近期已開(kāi)始在國內抄底拿地，一家英國基金正準備接手南京中心城區一地塊，土地價(jià)格高達45億元。
　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個(gè)。有些二線(xiàn)城市的投資前景很不錯。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線(xiàn)城市的樓市，青島是首發(fā)站�！睋�了解，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購進(jìn)上海中房·森林別墅110套高級獨棟別墅。今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目�！　�
　　“選擇一個(gè)城市一定會(huì )有一個(gè)指標數。過(guò)去10年，青島GDP年均增長(cháng)率達到14%，第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的比重占到43%，這是一種難得的經(jīng)濟結構，也決定了其消費和居住需求會(huì )有一個(gè)很好的增長(cháng)�！笨得饔栒f(shuō)，城市未來(lái)的經(jīng)濟成長(cháng)性正是凱雷投資標準的實(shí)質(zhì)所在。正是有了這種判斷，2007年7月，凱雷開(kāi)始介入青島CBD核心的凱悅中心。據悉，凱雷出資10億元入股該項目，占約70%股份。據項目開(kāi)發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團有限公司董事長(cháng)王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價(jià)約每平方米3萬(wàn)元。有專(zhuān)業(yè)評估機構指出，該項目?jì)H住宅項目售罄即可套現12億至13億元，凱雷的投資回報率不低�！　�
　　記者采訪(fǎng)了解到，外資除進(jìn)入土地、房產(chǎn)市場(chǎng)外，也開(kāi)始進(jìn)入房產(chǎn)研發(fā)設計、中介服務(wù)等領(lǐng)域。

路徑二：外資銀企聯(lián)動(dòng)拓展樓市業(yè)務(wù)

　　記者獲悉，2007年我國金融業(yè)務(wù)全面放開(kāi)后，外資銀行紛紛進(jìn)入經(jīng)濟發(fā)達城市。近期由于國家實(shí)施緊縮調控，外資銀行憑借資金實(shí)力開(kāi)始進(jìn)入我國房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。
　　“東亞銀行的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為主，在內地的業(yè)務(wù)量將來(lái)很可能超過(guò)香港母公司�！睎|亞銀行南京分行行長(cháng)許華說(shuō)，“國內一線(xiàn)城市中心地段房?jì)r(jià)前兩年上漲過(guò)猛，但整體來(lái)說(shuō)泡沫成分不大。國內的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資，只是資金受到了控制�！贝送�，東亞銀行的創(chuàng )新服務(wù)多種多樣，如可以為開(kāi)發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”，總量相當于開(kāi)發(fā)商在售樓盤(pán)10年的總租金，很受歡迎。
　　記者調查了解到，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長(cháng)三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌、世界性影響力、資本充足率超過(guò)30%、高度的信用文化等優(yōu)勢。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品、一條龍服務(wù)，有財務(wù)分析師和市場(chǎng)分析師等專(zhuān)業(yè)化團隊幫助企業(yè)搞策劃，還提供國際結算服務(wù)，甚至動(dòng)用海外關(guān)系為企業(yè)服務(wù)，這對房企有很大誘惑力�！　�

路徑三：機構資金深度介入中國樓市

　　日前，由德國LTK設計事務(wù)所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司等六大機構共同組成的合資跨國機構——洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認為，盡管中國樓市正處于調整期，但境外投資機構對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入卻越來(lái)越深。在一浪高過(guò)一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開(kāi)始轉移到開(kāi)發(fā)和設計等相關(guān)領(lǐng)域�！　�
　　從投資對象上來(lái)看，自2003年以來(lái)，國際資本以機構投資者進(jìn)入為主，投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域上來(lái)看，外資逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。
　　早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù)，而近年來(lái)的海外機構投資者已經(jīng)全面進(jìn)入房地產(chǎn)設計、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和投融資等各個(gè)環(huán)節，甚至更偏好于整體收購，適時(shí)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)或套現。從投資地域上來(lái)看，外資逐步從北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市逐漸向南京、武漢、哈爾濱等二線(xiàn)城市擴展。隨著(zhù)一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降，大量外資逐漸開(kāi)始向二級城市滲透�！　�

三種因素吸引外資“淘金”國內地產(chǎn)市場(chǎng)

　　權威機構統計，2008年一季度，上海地區房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元。而“2008年通過(guò)商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示，截至5月30日，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無(wú)錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )的研究報告指出，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達10%。同時(shí)，國家統計局數據顯示，2007年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資高達650億元，增長(cháng)64.8%，整體高出其他渠道資金增長(cháng)26.2%，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下，有大量的外資涌入中國樓市�！　�
　　業(yè)內人士分析，外資深度進(jìn)入我國房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國房地產(chǎn)發(fā)展的前景。我國的城市化與美國的高科技被公認為世界經(jīng)濟兩大引擎，尤其是東部大城市中心區域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長(cháng)期增值潛力，被外資普遍看好。
　　其次是自7月1日起商務(wù)部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權下放至地方，此項措施可能在一定程度上加快審批的進(jìn)度，并將引來(lái)更多海外資金流入�！　�
　　第三是國內開(kāi)發(fā)商受到抑制，地價(jià)進(jìn)入低谷，為外資進(jìn)入讓出了空間。國內房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開(kāi)發(fā)速度，“拿地”很謹慎，地價(jià)比去年大幅降低。去年以來(lái)銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例，審批極為嚴格，同時(shí)，土地供應從近幾年的趨勢來(lái)看也有壓縮供給量的趨勢。
　　有關(guān)專(zhuān)家認為，外資進(jìn)入中國樓市有積極因素，但也不能忽視可能帶來(lái)的消極作用，有必要嚴密監控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，如關(guān)注外資對某個(gè)城市、某種物業(yè)類(lèi)型的集中投資行為，分析這種行為與該地區經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前做好預警，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險，避免外資對房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作。