雖然銀川的房?jì)r(jià)持續上漲，但是在一些好的樓盤(pán)，購房者仍然絡(luò )繹不絕。新華社記者:王鵬 攝

　　今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域性分化越來(lái)越明顯。東部一線(xiàn)城市量?jì)r(jià)齊跌，部分地區出現退地退房風(fēng)潮，引發(fā)市場(chǎng)觀(guān)望心態(tài)；而此前不被人關(guān)注的西部二三線(xiàn)城市，不僅房?jì)r(jià)持續升溫，而且市場(chǎng)購銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于上升通道。
　　目前，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控已經(jīng)在發(fā)達地區初見(jiàn)成效，但是否對西部中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限？東部城市的市場(chǎng)觀(guān)望氣氛會(huì )不會(huì )蔓延到西部地區？西部地區如何防范房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷氛圍蔓延？日前在銀川舉行的第四屆中國房地產(chǎn)金融年會(huì )上，這些問(wèn)題都成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

國內樓市冷熱不均

　　房?jì)r(jià)對賭、捐款門(mén)、退地退房、“豬堅強”、救市等一系列事件成為2008年中國樓市的流行語(yǔ)，在這些現象的背后，反映了國內樓市的一些特征：區域性分化明顯，出現東西部冷熱不均的格局，盡管東部一線(xiàn)城市樓市出現低迷氛圍，西部中小城市卻仍然紅火。
　　“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀是‘東方不亮西方亮’�！比涨俺鱿�第四屆中國房地產(chǎn)金融年會(huì )的眾多專(zhuān)家學(xué)者用這樣一句話(huà)來(lái)概括目前國內樓市。從去年四季度開(kāi)始，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市陸續出現房?jì)r(jià)上漲放緩、成交量急劇萎縮的現象；進(jìn)入今年6月以后，一些城市的房地產(chǎn)項目更是改變了此前打折、贈物等促銷(xiāo)手段，直接推出降價(jià)樓盤(pán)。
　　統計顯示，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比增幅在不斷下滑，1至6月份房?jì)r(jià)增幅從11.3%一路下降到8.2%�！皩τ诤芏啻蟪鞘械姆康禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現在的日子非常難熬�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，特別是去年拿了高價(jià)地和規模擴張太快的企業(yè)，受目前樓市低迷以及資金緊張的影響，有些已經(jīng)難以為繼了。
　　但與之形成鮮明對比的是，以銀川、烏魯木齊、蘭州等為代表的西部二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)卻出現了持續的供銷(xiāo)兩旺，其房?jì)r(jià)漲幅都位列全國前列。以銀川市為例，今年上半年，銀川市轄區完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22億元，同比增長(cháng)23.4%，而全國平均下降7.2%；今年6月銀川房屋銷(xiāo)售價(jià)格總水平同比上漲13.5%，而全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲僅為8.2%。
　　記者了解到，與東部地區進(jìn)入市場(chǎng)深度調整期不同的是，目前西部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期，剛性的市場(chǎng)需求支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升。據銀川建發(fā)集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理張紅星介紹，雖然房?jì)r(jià)持續上漲，但是在一些好的樓盤(pán)，購房者仍然絡(luò )繹不絕，甚至出現通宵排隊搶購的現象。

西部能否成為樓市避風(fēng)港

　　受?chē)�家宏觀(guān)調控下的銀行信貸收緊、房?jì)r(jià)走勢回落以及土地政策變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨嚴峻考驗，但由于區域和市場(chǎng)的差異性，西部二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤小、成本低的劣勢此刻反而成為了躲避風(fēng)險的“優(yōu)勢”。
　　銀川民生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)劉文錦說(shuō)，相比大城市房?jì)r(jià)虛高，西部地區房?jì)r(jià)泡沫非常小，房?jì)r(jià)上漲主要在于剛性需求的拉動(dòng)，因此對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金回收的壓力相對較小，企業(yè)的發(fā)展更安全。
　　事實(shí)上，一批東南沿海地區的房地產(chǎn)企業(yè)看好西部的房產(chǎn)市場(chǎng)，加快了來(lái)西部淘金的步伐。寧夏新思路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)陳舒說(shuō)，近幾年沿海發(fā)達地區、中心城市房地產(chǎn)業(yè)的競爭日漸白熱化，在各種壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涌入西部地區中小城市淘金，開(kāi)始了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“上山下鄉”運動(dòng)。拿銀川來(lái)說(shuō)，包括北京京能集團、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)涌入當地投資。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強坦言，利潤小、成本低，也就意味著(zhù)風(fēng)險小。東部發(fā)達地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早、發(fā)展快，加上前幾年房?jì)r(jià)的非理性上漲導致泡沫成分嚴重，因此進(jìn)入一個(gè)調整期是必然趨勢。而西部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍發(fā)展滯后，目前正處于一個(gè)穩步上升階段，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以把目光轉向受宏觀(guān)調控影響較小的二三線(xiàn)城市。
　　一些專(zhuān)家表示，這些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍西部一方面是搶占這里潛在的市場(chǎng)，另一方面也是對目前宏觀(guān)調控政策的一種緩沖。在一些企業(yè)處于觀(guān)望的時(shí)刻，搶先進(jìn)入西部是對房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分化明顯、冷熱不均格局的積極應對。

潛在風(fēng)險不可不防

　　目前，西部中小城市正處于外來(lái)投資者和外來(lái)消費者大舉進(jìn)入的時(shí)期，以移民城市銀川為例，一方面，隨著(zhù)建設銀川“兩個(gè)宜居”城市對居住環(huán)境的改善，提高了對周邊內蒙古、陜西、甘肅等地區的輻射能力，連續三年銀川市商品住房外來(lái)購買(mǎi)者所占的比例都超過(guò)50%。另一方面，盡管西部中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，利潤空間比較小，每平方米利潤大約只有300元，但是這個(gè)相對穩定的市場(chǎng)還是吸引了大批外來(lái)企業(yè)的投資興趣，一些品牌房企加緊在西部布局。由于西部本土企業(yè)很難一次性拿出幾個(gè)億的資金拿地，那些地理位置較好的大地塊基本上被外來(lái)的企業(yè)開(kāi)發(fā)成中高檔小區，這些小區住宅目前均價(jià)基本上達到了4000至4500元，進(jìn)一步抬高了西部的房?jì)r(jià)。
　　西部地區房?jì)r(jià)較低、利潤空間較小、投機成分較少的特性，是否意味著(zhù)在西部地區開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就是沒(méi)有風(fēng)險的投資？朱中一認為，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面是好的，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，投機性的需求得到了一定控制。但是全國31個(gè)省、區、市中，北京、上海、廣州、福建等16個(gè)省、區、市住房銷(xiāo)售面積同比下降明顯，消費者持幣觀(guān)望的氛圍正在向中西部地區蔓延，對此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、城市居民都要有足夠的風(fēng)險意識�！�
　　部分專(zhuān)家認為，當前銀根收緊，是造成一部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂引發(fā)退地、一些消費者貸款難導致退房的重要原因，雖然這是個(gè)別現象，但是應保持足夠的警惕。目前西部地區在抓住機遇、借鑒東部地區經(jīng)驗快速發(fā)展的同時(shí)，必須防范房地產(chǎn)低迷氛圍的蔓延，要做到以下四點(diǎn)：
　　一是房?jì)r(jià)不能超出城市居民的承受能力，在前幾年快速上升而目前漲幅明顯下降的情況下，對宏觀(guān)調控的要求進(jìn)一步提高了。為了保持穩定增長(cháng)，必須刺激自住性需求，抑制投機性需求，合理引導消費預期。
　　二是要管住進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流。在目前銀根緊縮的形勢下，全國10%的土地出現流拍，還有眾多土地以底價(jià)成交，這個(gè)現象要引起足夠的警惕。而外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(cháng)，是一個(gè)值得特別關(guān)注的動(dòng)向。
　　三是各地政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)決策至關(guān)重要，必須對其發(fā)展制定相應的規劃。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為西部中小城市的經(jīng)濟支柱，但要控制地價(jià)和房地產(chǎn)投資的規模。
　　四是要對優(yōu)勢企業(yè)和中小企業(yè)一視同仁，目前融資難的問(wèn)題同樣出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些中小企業(yè)開(kāi)發(fā)項目難以為繼，不僅無(wú)益于市場(chǎng)穩定，也威脅到當地的金融安全，因此必須對廣大中小企業(yè)予以相應扶持。