房?jì)r(jià)有漲有跌，成交量仍低迷，消費者觀(guān)望情緒濃厚，這是半年多來(lái)國內樓市的真實(shí)寫(xiě)照。近來(lái)，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為迎接“金九銀十”，推動(dòng)樓市回暖而加緊“熱身”，購房者也開(kāi)始盤(pán)算著(zhù)是否可以考慮買(mǎi)房了。

　　開(kāi)發(fā)商力推樓市“回暖”

　　北京的一些開(kāi)發(fā)商樂(lè )觀(guān)估計，奧運之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“金九銀十”，樓市將走出當前的低迷態(tài)勢。因為承辦奧運會(huì )使北京城基礎設施、人居環(huán)境大大改善，提升了整個(gè)城市的房地產(chǎn)綜合品質(zhì)。
　　據亞豪地產(chǎn)最新統計數據顯示，預計9月、10月，北京約有79個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)入市，雖然與去年同期相比銳減，但對比今年以來(lái)的統計數據，樓市供應量將有望出現增長(cháng)。萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃曦表示，就新房源的推出時(shí)間而言，由于9月份還在奧運期間，預計要到9月底10月初，京城的樓市可能會(huì )重新掀起銷(xiāo)售的高潮，“銀十”可能成為“金十”。北京領(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問(wèn)機構總經(jīng)理徐東華也認為，如果奧運會(huì )后一到兩個(gè)月，北京房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌，那么持幣觀(guān)望的剛性需求將可能集中反彈。
　　在二線(xiàn)城市福州，開(kāi)發(fā)商從去年年底“捂盤(pán)”到今年上半年“放量”，擺出一副市場(chǎng)低姿態(tài)。但進(jìn)入7月以后，福州樓市醞釀“變天”，大量豪宅借奧運之機高調入市。福州房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)家預計，諸多高價(jià)住宅產(chǎn)品正在形成合力，推動(dòng)福州樓市“回暖”，今年下半年有可能成為福州萬(wàn)元樓盤(pán)首次大規模入市的第一年。
　　據福州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究機構的專(zhuān)家分析，經(jīng)歷了去年下半年至今年上半年連續數月的持幣觀(guān)望，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求明顯增強，而土地放量減少所導致的有效供給不足，將促使奧運之后樓市出現旺銷(xiāo)的可能性。

　　購房者希望房?jì)r(jià)再降

　　與開(kāi)發(fā)商的樂(lè )觀(guān)相比，購房者依舊選擇觀(guān)望。記者在北京、福州等地采訪(fǎng)發(fā)現，多數潛在的購房者表示，房?jì)r(jià)不繼續下調無(wú)法刺激有效需求。
　　從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低，但是北京的高房?jì)r(jià)讓他們擁有自己的房子的夢(mèng)想遙遙無(wú)期。熊建州說(shuō)：“我在IT行業(yè)干了四年了，可現在連房子的首付都成問(wèn)題，當前樓市的泡沫就是很多，房?jì)r(jià)還必須降�！�
　　家住北京市中心城區甘家口一帶的項女士告訴記者，這里的二手房均價(jià)每平方米已經(jīng)高達1.8萬(wàn)元，如果不下降30%左右到1.2萬(wàn)元的價(jià)位，她是無(wú)論如何也不會(huì )買(mǎi)的。
　　前一階段，高盛對北京、上海等12個(gè)主要城市購房者的調查顯示，房?jì)r(jià)只有下降到當前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時(shí)，高盛調整了對奧運之后的房?jì)r(jià)預期，12個(gè)主要城市的房?jì)r(jià)將在去年底平均水平基礎上再下調15%到20%，并預計開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的步伐也會(huì )受制于高負債率而有所放緩。
　　“奧運之后，房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )下降？一旦各地的購房者都在思考這個(gè)問(wèn)題，那么說(shuō)明房?jì)r(jià)已經(jīng)在降了�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠說(shuō)，“盡管樓市持續陷入低迷，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率仍然維持在30%到100%的高水平，房?jì)r(jià)仍有繼續下降的空間和可能性�！�

　　專(zhuān)家建議“只買(mǎi)對的不買(mǎi)貴的”

　　目前，不論是開(kāi)發(fā)商還是購房者，都有意無(wú)意地將樓市發(fā)展趨勢和奧運捆綁在一起。專(zhuān)家認為，必須警惕并走出樓市的“奧運誤區”。
　　東中西部區域發(fā)展和改革研究院副院長(cháng)孫飛認為，由于區域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，不同地區的樓市發(fā)展及走勢存在較大差異。深圳房?jì)r(jià)之所以出現大幅調整，本質(zhì)上是因為它在短時(shí)間內透支了將來(lái)的利潤空間，武漢、重慶等城市房?jì)r(jià)下調主要是對上漲過(guò)快的調整。購房者如果以?shī)W運前后作為買(mǎi)房的時(shí)間因素，這顯然是誤區。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強告訴記者，近年來(lái)的北京樓市一直呈上漲趨勢，奧運會(huì )并不是助長(cháng)房?jì)r(jià)的主要因素，“對于北京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，奧運只是一個(gè)適當時(shí)機出現的錦上添花”。因此當北京奧運會(huì )結束，樓市走勢基本上不受影響，決定樓市走向的仍然是由國家制定的有關(guān)宏觀(guān)調控政策、市場(chǎng)供需狀態(tài)等主導。
　　針對各地房地產(chǎn)市場(chǎng)“奧運之后消費者的剛性需求將釋放，樓市將再度走高”的言論，王阿忠認為，這也是一個(gè)容易造成購房者迷惑的煙幕彈。
　　王阿忠分析，以福州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年上半年，二手住宅成交量保持著(zhù)增長(cháng)勢頭，說(shuō)明住房剛性需求確實(shí)存在，但這并不能說(shuō)明看不見(jiàn)摸不著(zhù)的住房剛性需求就會(huì )在下半年大量釋放。剛性需求能否轉化成現實(shí)的住房購買(mǎi)力，關(guān)鍵是要看整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面，要看樓市走向理性回歸的步伐是否能讓消費者接受。
　　孫飛建議，購房者需要考慮的是所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況，具體購買(mǎi)時(shí)要區分樓盤(pán)和地段，“只買(mǎi)對的，不買(mǎi)貴的”。