一石激起千層浪。 最近,有關(guān)西安市出臺的《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》在業(yè)內外引起了廣泛關(guān)注。按照這份文件,居民購房、政府將給予不同等級的財政補貼,雖然補貼金額不大,但這種做法還是掀起了一陣波瀾,同時(shí)也引發(fā)新一輪關(guān)于樓市應否“救市”的爭論。 在救市與不救市兩大陣營(yíng)的爭論中,反對一方陣營(yíng)的支持者明顯多于支持救市陣營(yíng)一方。反對方認為,深度調整有利于房?jì)r(jià)達到市場(chǎng)認可的水平,而一味用行政手段來(lái)干預樓市很可能會(huì )帶來(lái)較大負面影響。
“救市利于穩定地方經(jīng)濟”
事實(shí)上,樓市救市呼聲的出現絕非偶然。自去年底以來(lái),全國樓市一直處于濃厚的觀(guān)望情緒之中,成交量急劇萎縮。國家發(fā)改委的最新統計數據顯示,今年前七個(gè)月,全國商品住房銷(xiāo)售面積,無(wú)論是現房還是期房,卻均出現了不同程度的下降。其中,現房銷(xiāo)售面積同比下降17.8%,增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn);期房銷(xiāo)售面積同比下降8.2%,增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),以往的樓市熱點(diǎn)城市深圳,更是出現了房?jì)r(jià)的大幅調整和“斷供”現象,于是樓市“救市”呼聲在深圳率先引發(fā)。 伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣程度的不斷加深,有關(guān)“救市”的呼聲和爭論也一再高漲,盡管這種爭論并沒(méi)有形成共識,但一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始出臺措施試圖為樓市注入“強心劑”。西安市的做法就是其中一例,而在此之前,河南、沈陽(yáng)等地也紛紛出臺了類(lèi)似“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶(hù)口等內容。按照這些地方政府的說(shuō)法,這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 對于地方政府出臺“救市”政策的動(dòng)機,我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉分析說(shuō),地方政府之所以紛紛出臺救市措施,最直接的動(dòng)機就是土地出讓金減少。他指出,土地出讓金是地方政府財政收入的重要支柱,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大的城市,土地出讓金要占到財政收入的一半以上。從去年下半年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉冷,使得開(kāi)發(fā)商不再競相拿地,地方政府的財政收入肯定受到了影響。 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴記者,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續萎縮,可能會(huì )對國民經(jīng)濟造成較大影響。地方政府看到了這一點(diǎn),另一層面地方政府也看到今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交持續低迷,其中近一半的土地以底價(jià)成交,將近10%的土地流拍,這和去年的市場(chǎng)形成了十分鮮明的對比,這也對地方政府財政收入造成了較大影響。因此,為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定,地方政府必然會(huì )出臺一定的舉措。 對于這種觀(guān)點(diǎn),北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示贊同。他說(shuō),表面上來(lái)看,地方政府出臺這些政策是在打“民生牌”,旨在維護和穩定房地產(chǎn)市場(chǎng),但背后深層次的動(dòng)機實(shí)際上是為了穩定地方經(jīng)濟,因為地方政府擔心如果樓市進(jìn)一步下滑必定會(huì )對地方經(jīng)濟帶來(lái)較大的負面影響。 陳國強表示,由于樓市的不景氣,地方政府的土地出讓金以及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入下滑明顯。他以上海為例說(shuō),以往股市和樓市是推動(dòng)上海經(jīng)濟增長(cháng)的兩個(gè)最重要的“引擎”,但今年上半年由于樓市的調整股市的巨幅震蕩,這兩大推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素卻成了負數,上海GDP的增速低于全國的平均水平,這是近年來(lái)十分罕見(jiàn)的一個(gè)現象。由此也可以看出,樓市調整與地方經(jīng)濟密切相關(guān)!暗胤秸雠_這些‘救市’措施,對于穩定市場(chǎng)預期和地方經(jīng)濟必將產(chǎn)生積極意義,但具體效果如何仍有待觀(guān)察!彼a充說(shuō)。
慎用行政之手
雖然救市可能有利于穩定地方經(jīng)濟,但接受記者采訪(fǎng)的一些專(zhuān)家明確表達了反對救市意見(jiàn)。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞明確表示:“我并不贊成政府出面救市。以財政補貼購房者為例,政府財政應主要用于公共事業(yè),而如果購房人本身財力殷實(shí),再給予財政補貼,可能有失公平!彼f(shuō),無(wú)論是國家出臺的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,都屬于政策調整范圍,目前我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制也正處于完善過(guò)程中!爱斍拔覀兠媾R的主要傾向是計劃經(jīng)濟傳統思維方式還很有市場(chǎng),所以一旦市場(chǎng)出現問(wèn)題,就希望政府運用行政之手加以控制,因為這種方式簡(jiǎn)單也容易見(jiàn)效,但同時(shí)也容易造成很多后遺癥,政策成本非常高,不利于經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,我認為更多地應該運用市場(chǎng)手段而非行政手段!迸xP瑞補充說(shuō)。 與此同時(shí),多數的消費者堅定地選擇站在了不支持救市陣營(yíng)一方。 根據搜房網(wǎng)進(jìn)行的“樓市再設賭局,你認為政府會(huì )救市嗎?”網(wǎng)絡(luò )調查顯示,63.64%的被調查者認為目前樓市不需要救市,房?jì)r(jià)還沒(méi)回落到合理價(jià)位;59.74%的被調查者明確表示不支持政府救市。 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的“政府該救市嗎?”網(wǎng)絡(luò )調查也顯示,94%的被調查者明確表示不贊成政府救市;90%的人認為救市是在為開(kāi)發(fā)商“松綁”;96%的被調查者認為目前沒(méi)必要救市,因為房?jì)r(jià)還是高。
調控仍在繼續
記者發(fā)現,盡管有關(guān)救市與否的爭論日漸高漲,但當前國家的調控政策并無(wú)松動(dòng)跡象,相反調控仍在繼續。央行和銀監會(huì )日前聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》,就明確要求各金融機構嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,同時(shí)金融機構禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。業(yè)內人士稱(chēng),這道限貸令對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜。 對于未來(lái)樓市走勢,接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家相對樂(lè )觀(guān)。牛鳳瑞說(shuō),盡管樓市出現了較大程度的調整,但中國房地產(chǎn)的供求基本面并沒(méi)有出現根本性變化,剛性住房需求依然存在。同時(shí),雖然全國商品房的平均價(jià)格增速在下降或停滯,但這并不等于房?jì)r(jià)絕對值在下降。從長(cháng)遠來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好,有望維持穩中有升的走勢。 |