新華社記者:裴鑫 攝

　　一個(gè)月內央行兩次宣布降息，這對當下交易量持續萎縮、觀(guān)望氣氛濃厚的樓市無(wú)疑是一陣拂面暖風(fēng)。然而，業(yè)內人士認為，樓市復蘇仍需時(shí)間，調整還將持續，但市場(chǎng)將有所分化。

　　雙率下調心理效應大于實(shí)際

　　中國人民銀行8日晚宣布：從10月15日起下調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。
　　這是一個(gè)月內央行第二次宣布降息。9月15日，央行宣布將一年期人民幣貸款基準利率下調0.27個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將中小銀行的存款準備金率下調1個(gè)百分點(diǎn)。
　　“這當然是好消息！”建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光說(shuō)，開(kāi)發(fā)商持續緊繃的資金鏈將有所緩和，特別是大型品牌開(kāi)發(fā)商，長(cháng)期“枯竭”的信貸資金來(lái)源將有所恢復。
　　分析人士認為，對購房者而言，降息有利于降低貸款成本，可能帶動(dòng)一些觀(guān)望者入市。與之相比，下調存款準備金率的意義可能更大。由于此次存款準備金率下調針對所有存款類(lèi)金融機構，因此增加的銀行可貸資金要遠大于9月份的調整，市場(chǎng)流動(dòng)性增加，房地產(chǎn)企業(yè)可能獲得的貸款量將有所增加。
　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，降息的實(shí)際效果有限，它沿著(zhù)國民經(jīng)濟各環(huán)節傳導生效需要相當長(cháng)的時(shí)間，但其產(chǎn)生的心理效應遠遠超過(guò)實(shí)際效果，給市場(chǎng)傳遞了積極信號，有利于樹(shù)立購房者信心。

　　流動(dòng)性增加難解開(kāi)發(fā)商資金饑渴

　　今年以來(lái)，各地樓市銷(xiāo)售明顯萎靡，開(kāi)發(fā)商資金回籠難度加大，加上信貸持續緊縮，開(kāi)發(fā)商遭遇資金“饑渴”，用潘石屹的話(huà)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)到了“前所未有的地步”。
　　2008年上市公司中報顯示，保利地產(chǎn)、金地集團、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)等四家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%左右，超過(guò)60%的警戒水平。由于信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商自籌資金比例大大上升，1月至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金9809億元，同比增長(cháng)34.5%，遠遠超過(guò)5049億元的國內貸款數額。
　　一位開(kāi)發(fā)商私底下表示，他們目前80%的精力都在“弄錢(qián)”，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始低價(jià)處理資產(chǎn)和土地，甚至尋求“高利貸”，年化利率達到30%。
　　為維持資金鏈，開(kāi)發(fā)商“拆東墻補西墻”挪用商品房銷(xiāo)售收入的現象增多。南京的王妍去年9月購買(mǎi)了浙江廣廈集團開(kāi)發(fā)的“長(cháng)江路9號”的一套酒店式公寓，并支付了總價(jià)100多萬(wàn)元的房款。但直到今年8月房子交付，開(kāi)發(fā)商才正式與其簽訂預售合同，和她有同樣遭遇的業(yè)主不在少數。業(yè)內人士分析，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把銷(xiāo)售款用于償還開(kāi)發(fā)貸款，致使房子始終“抵押”在銀行而無(wú)法簽預售合同。
　　北京師范大學(xué)金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》預測，全行業(yè)今年資金缺口達到6730億元。北京華遠集團總裁任志強則認為，如果算上延遲繳納土地出讓金、減少開(kāi)工面積等因素，今年房地產(chǎn)行業(yè)資金實(shí)際缺口可能接近1萬(wàn)億元。
　　一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士說(shuō)：“此次下調存款準備金率，銀行可貸資金增加，但出于風(fēng)險控制，那些資質(zhì)較差的中小開(kāi)發(fā)商仍然不可能獲得貸款。對于一些品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目，由于看好其盈利能力，銀行放貸積極性仍然較高�！�

　　傳遞信號積極回暖尚待時(shí)日

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認為，隨著(zhù)美國金融危機波及范圍越來(lái)越廣，全球可能陷入經(jīng)濟衰退，我國經(jīng)濟增速也出現了明顯回落。因此，央行此次下調雙率，是出于提振經(jīng)濟、防止經(jīng)濟過(guò)快下滑，并非針對樓市。雙率齊降為樓市吹來(lái)暖風(fēng)，但市場(chǎng)預期改變仍需要時(shí)間，調整仍將繼續。
　　周曙光說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商要維持現金流，最關(guān)鍵的還是依賴(lài)于銷(xiāo)售回款。在觀(guān)望氣氛濃厚、信心不足的情況下，雙率下調難以立竿見(jiàn)影刺激市場(chǎng)，成交低迷的情況仍將持續一段時(shí)間�！�
　　央行此前公布的第三季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查綜述顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數占比為13.3%，創(chuàng )1999年調查開(kāi)始以來(lái)最低水平。其中，在調查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的人數占比均不足10%，低于全國平均水平。
　　顧建發(fā)表示，樓市調整存在慣性，目前國家對房地產(chǎn)調控的相關(guān)政策仍然偏緊，樓市復蘇還有待時(shí)日。
　　復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認為，雙率下調將加速樓市分化，可能縮短樓市調整進(jìn)程�！氨M管實(shí)際效果有限，但此舉向市場(chǎng)傳遞了信心。那些位于市中心、環(huán)境好品質(zhì)佳的樓盤(pán)價(jià)格將趨于穩定，甚至可能有所上漲；但遠離中心城區、供應量過(guò)于集中的板塊房?jì)r(jià)則可能繼續調整�！�