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曾被寄予厚望的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，沒(méi)能挽回房?jì)r(jià)下滑的頹勢。來(lái)自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新數據表明，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價(jià)格仍不斷走低。一方面是百姓希望房?jì)r(jià)進(jìn)一步理性回歸，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的健康發(fā)展。如何在樓市遇冷的態(tài)勢下在兩者間保持平衡，考驗著(zhù)政府的調控智慧。
10月17日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在安排部署四季度經(jīng)濟工作時(shí)，明確提出要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎上，支持自住和改善性購房，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定的發(fā)展�！ �
22日，財政部、國家稅務(wù)總局宣布下調住房交易稅費，央行則將房貸首付款比例調低至20%，一系列政策組合拳，對于深陷“寒冬”的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是陣陣“暖風(fēng)”。
樓市進(jìn)入調整轉型期
來(lái)自國家統計局的最新數據顯示，全國不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了量?jì)r(jià)齊跌的局面。1至8月，全國有20個(gè)省市的住房銷(xiāo)售量處于下降的態(tài)勢。8月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比卻下降了0.1%�！ �
回顧今年以來(lái)房?jì)r(jià)走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線(xiàn)。全國70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅1至9月分別為：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%。
國家統計局發(fā)布的國房景氣指數也印證了樓市的低迷走勢，國房景氣指數從年初的近106，回落至8月份的101.78，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數、資金來(lái)源分類(lèi)指數、土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數、房屋施工面積分類(lèi)指數等也悉數下滑。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認為，全國范圍的房?jì)r(jià)環(huán)比下降表明樓市博弈結果已經(jīng)初步顯現，房?jì)r(jià)的回落說(shuō)明市場(chǎng)的成熟程度在向前推進(jìn)，行業(yè)洗牌在加劇，“是個(gè)房子就賺錢(qián)”的時(shí)代一去不復返了。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一也表示，今年下半年以來(lái)，在國內國際因素共同作用下，除少數起步較晚的地區仍然保持穩定外，我國大部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)已先后步入調整與轉型期。
有關(guān)專(zhuān)家表示，盡管樓市運行方向已經(jīng)發(fā)生了改變，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面還是好的，“沒(méi)有必要產(chǎn)生崩盤(pán)的惶恐”。從統計數據上看，1至8月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18430億元，同比增長(cháng)29.1%。住宅完成投資13385億元，增長(cháng)31.7%。國房景氣指數也在100點(diǎn)以上。
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)偏離幅度收窄
在房?jì)r(jià)漲幅達到高峰值的2007年，全國商品房的銷(xiāo)售面積達到了竣工面積的兩倍以上，房產(chǎn)銷(xiāo)售在“剛性需求”的支撐下呈現出熱火朝天的景象。如今房屋銷(xiāo)售交易額卻連創(chuàng )新低。
“市場(chǎng)交易的冷清再一次表明，剛性需求不等于有效需求�！狈康禺a(chǎn)評論人顧海波認為，盡管伴隨著(zhù)住房市場(chǎng)的改革、城市化的不斷推進(jìn)以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放，但一路飆升的房?jì)r(jià)也使很多購房者駐足觀(guān)望，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
隨著(zhù)今年各地土地流拍等現象不斷涌現，人們對房?jì)r(jià)走勢的預期已經(jīng)改變。也正是隨這種預期的改變，大量超購買(mǎi)能力的“惶恐性”購房行為放緩，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)的大幅調整導致財富效應大大縮水，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屬性減弱，這使得曾一度支撐房?jì)r(jià)上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”。
此輪房?jì)r(jià)的調整具有其周期性和必然性，雖然短期內支撐房?jì)r(jià)上行的一些因素發(fā)生了變化，但從中長(cháng)期來(lái)看，供應依然偏緊�！敖窈髱资晔侵袊鞘谢铀匐A段，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)人，2020年中國的城鎮人口將超過(guò)7.5億人。健康、快速的城市化有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速的發(fā)展�！迸ｘP瑞說(shuō)。
一些專(zhuān)家分析認為，我國經(jīng)濟的總體形勢依然向好，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng )造了良好的環(huán)境。對樓市的專(zhuān)項調控政策和宏觀(guān)緊縮政策是導致此次調整的直接原因，可以說(shuō)目前房?jì)r(jià)的回落，還處在預期的回歸軌道�！半S著(zhù)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)偏離幅度逐步收窄，當房?jì)r(jià)進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區域后，我國的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長(cháng)時(shí)期的較快發(fā)展�！�
健康穩定發(fā)展：樓市調控的主要目標
隨著(zhù)全球金融危機的愈演愈烈，我國出口形勢嚴峻，經(jīng)濟增速面臨放緩的壓力。在“內憂(yōu)外患”的困境下，擴大內需成為了我國經(jīng)濟“保增長(cháng)”的優(yōu)選路徑。而擴大內需離不開(kāi)上下游關(guān)聯(lián)度極強的房地產(chǎn)業(yè)。
據測算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達1/5，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現劇烈下挫，我國經(jīng)濟迅速下滑的風(fēng)險將加大�！ �
中國房地產(chǎn)指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長(cháng)陳晟表示，今年國內外經(jīng)濟形勢錯綜復雜，經(jīng)濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，而應立足整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)看待。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松日前也認為，拉動(dòng)內需，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量。一方面部分城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲超過(guò)了居民的購買(mǎi)能力，百姓希望房?jì)r(jià)進(jìn)一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調控政策的關(guān)鍵。
發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認為，樓市遇冷時(shí)期更加需要政府的調控智慧，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議傳遞的一個(gè)明顯信號是，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設的基礎上，通過(guò)調整稅費等多項配套措施，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展。
專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國計民生，這在很大程度上要求調控只能使市場(chǎng)“軟著(zhù)陸”而不能“硬著(zhù)陸”。調控政策的制訂和實(shí)施，必須注意讓市場(chǎng)泡沫在不再擴大的前提下逐步消化，確保市場(chǎng)回歸穩定健康狀態(tài)。短時(shí)間內“刺破”泡沫的“硬著(zhù)陸”不僅是非理性的，也是十分危險的。
“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求，另一方面維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，防止房?jì)r(jià)大起大落，這對各方而言都是一個(gè)利好�！迸ｘP瑞說(shuō)。 |