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由財政部、國稅總局和央行聯(lián)手出臺的組合利好尚未來(lái)得及消化，中國樓市又迎來(lái)降息暖風(fēng)。在1個(gè)半月內連續3次下調貸款利率，央行的出發(fā)點(diǎn)自然是促進(jìn)經(jīng)濟穩定增長(cháng)、盡量減少外圍金融風(fēng)暴沖擊，但對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言仍然是一個(gè)積極的信號。盡管樓市復蘇仍需時(shí)間，但市場(chǎng)將有所分化，在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈下，未來(lái)樓市將呈現“L型”走勢。
降息為市場(chǎng)注入流動(dòng)性
中國人民銀行29日晚宣布，從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個(gè)人住房公積金貸款利率則保持不變。
這已是9月15日以來(lái)，我國貸款利率的第三次下調，至此，金融機構貸款利率已累計下調0.81個(gè)百分點(diǎn)。
中國房地產(chǎn)指數系統副主任、中國指數研究院(華東)副院長(cháng)陳晟說(shuō)：“在全球金融海嘯的背景下，央行降息為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性。中國并非資金不夠，但由于信心不足、消費萎靡，導致市場(chǎng)流動(dòng)性收緊。央行降息意在傳遞信心、釋放流動(dòng)性，避免經(jīng)濟過(guò)快下滑�！�
由于對經(jīng)濟衰退的擔心加劇，亞太股市27日上演“黑色星期一”：港股恒生指數周一下跌超過(guò)12.7%，創(chuàng )歷史最大跌幅；臺北股市跌4.65%；日經(jīng)指數下跌6.4%，創(chuàng )26年來(lái)最大跌幅；菲律賓股市下跌12%；滬深兩市一路重挫，滬指收盤(pán)暴跌逾6%。盡管28日歐美股市全線(xiàn)暴漲，滬深股市29日卻再度“跳水”，上證綜指跌幅接近3%。
“作為宏觀(guān)經(jīng)濟的晴雨表，股市下跌表明市場(chǎng)信心不足，對未來(lái)經(jīng)濟形勢非常擔憂(yōu)�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認為，經(jīng)濟衰退陰影籠罩全球，我國經(jīng)濟增速也出現了明顯回落。央行連續降息，旨在提振經(jīng)濟，也是為股市和樓市注入信心。
購房者成本降低
業(yè)內人士分析，連續三次降息，商業(yè)貸款利率累計下降0.81個(gè)百分點(diǎn)；而公積金貸款利率連續2次下調，購房者成本已大大降低。
此前，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行以罕見(jiàn)的力度出臺“組合拳”，為買(mǎi)房人松綁減負：從11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調到1%；個(gè)人住房公積金貸款利率下調0.27個(gè)百分點(diǎn)；居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調整為20%。
緊隨其后，上海出臺了力度更大的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，鼓勵居民住房消費，其中規定，購買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%；家庭購房公積金每戶(hù)最高貸款限額提高至80萬(wàn)元。
美聯(lián)物業(yè)上海區副總經(jīng)理丁偉表示，以一套總價(jià)100萬(wàn)元的商品房、首付三成來(lái)計算，上海原來(lái)規定公積金貸款每戶(hù)最高限額為50萬(wàn)元，也就是需要另外承擔20萬(wàn)元的商業(yè)貸款，現在則可申請全額公積金貸款，利息負擔有所減輕。加上上海14條新政對二手房交易稅費的大幅減免，近來(lái)門(mén)店接待的看房者比政策出臺前增加了三成。
政策釋放需時(shí)間
陳晟表示，我國目前已進(jìn)入降息通道，加上從地方到中央對樓市的一系列刺激政策，從長(cháng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩定。但所謂“病來(lái)如山倒、病去如抽絲”，政策生效需要一段時(shí)間的累積效應，樓市短期內的調整格局尚難扭轉，市場(chǎng)復蘇還有待時(shí)日。
市場(chǎng)對政策的反應具有滯后性，以直接影響樓市“拐”入調整期的“第二套房房貸政策”為例，數據顯示，政策出臺后，2007年四季度全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比仍上漲10.2%，漲幅比三季度又高出2個(gè)百分點(diǎn)。其中，四季度新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比三季度高2.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比三季度高2.2個(gè)百分點(diǎn)。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄提供的數據表明，由于樓市“救市”新政要到11月起才開(kāi)始實(shí)施，加上普通商品住宅標準等細則沒(méi)有出臺，使得當下市場(chǎng)處于“真空期”，在上海14條新政出臺后的首個(gè)星期，全市住宅日均成交量比新政出臺前下滑近20%。
“但隨著(zhù)政策的逐漸明朗，以及各項優(yōu)惠措施的刺激，市場(chǎng)剛性需求將會(huì )逐漸入市�！毖ㄐ壅f(shuō)，“9月份上海商品住宅成交量?jì)H為43萬(wàn)平方米，為去年同期的三成左右，這遠遠不符合市場(chǎng)需求的真實(shí)狀況。預計在接下來(lái)的2個(gè)月里，上海的商品住宅成交量將會(huì )有三成左右的回升，月均成交將達到60萬(wàn)平方米�！�
專(zhuān)家認為，樓市在自身調整需要和外部環(huán)境惡化的雙重壓力下，盡管面對一系列“利好”，房?jì)r(jià)也不可能在短期內出現“U”型反彈。比較理想的狀態(tài)是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調整，使房?jì)r(jià)穩定呈現“L”型走勢。 |