央行的房貸新政雖然已公布兩周，但是幾乎遭到了商業(yè)銀行的集體失聲，除了農業(yè)銀行和交通銀行出臺了較為粗線(xiàn)條的房貸細則外，其他銀行都選擇了觀(guān)望。
　　業(yè)內人士認為，“房貸新政”細則難產(chǎn)的背后，一方面是商業(yè)銀行在“保增長(cháng)”與“保利潤、避風(fēng)險”之間權衡，擔憂(yōu)利率下調后可能的利差倒掛帶來(lái)虧損；另一方面源于監管部門(mén)對降低首付比例可能導致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化的擔憂(yōu)。

　　僅兩家出臺細則

　　目前，僅有農業(yè)銀行和交通銀行出臺了關(guān)于房貸新政的細則，而光大銀行的房貸細則在公布幾日后也被撤回。農行房貸細則規定；居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。購買(mǎi)非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。
　　交行房貸細則規定；首次利用貸款購買(mǎi)普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例20%。其他客戶(hù)首付比例和利率政策則繼續執行央行359號和452號文件規定。根據這兩個(gè)文件規定，已利用貸款購房又申請購買(mǎi)第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執行。
　　光大銀行被撤回的房貸細則規定，購買(mǎi)首套房符合套型建筑面積在90平方米以?xún)鹊葪l件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率的基礎上下調30%。如果買(mǎi)的是二套房，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%。如果是第三套房首付款比例將提高到30%、利率不享受優(yōu)惠。對首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位。
　　中行、建行、工行等銀行均表示，目前各自房貸政策實(shí)施細則仍沒(méi)有出臺。中行、建行表示，在總行層面目前將僅發(fā)布房貸新政指導性文件，各個(gè)分行根據具體情況制定相應細則。

　　銀行顧慮風(fēng)險

　　10月22日，央行宣布自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。金融機構對客戶(hù)的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素，在下限以上區別確定。
　　其后，銀監會(huì )緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續嚴格執行以前的規定。
　　目前，商業(yè)銀行在制定房貸細則時(shí)大多將重點(diǎn)放在“首次+普通+自住”方面，但因為“改善型普通自住房”的概念太過(guò)寬泛，監管部門(mén)擔心這將對控制高檔房的信貸不利。故此，大多數商業(yè)銀行在出臺房貸細則方面還持觀(guān)望態(tài)度。
　　交行副行長(cháng)錢(qián)文揮日前便在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，“改善型”的概念太過(guò)寬泛，執行起來(lái)比較困難。他舉了個(gè)例子，假如一個(gè)人已有了一所小房子，以前沒(méi)有貸款過(guò)，現在他想貸款購買(mǎi)一所面積大一點(diǎn)的房子，這樣的需求可稱(chēng)之為“改善型購房”，也滿(mǎn)足“首次”、“自住”、“普通”的概念，銀行可給予優(yōu)惠。但是，假設一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅，現在他想貸款再買(mǎi)一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能被稱(chēng)為“改善型購房”。
　　“各家銀行在制定房貸細則時(shí)都需要權衡風(fēng)險與收益的關(guān)系，這使得商業(yè)銀行在出臺細則時(shí)顯得較為謹慎�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)。
　　“今年以來(lái)各家銀行個(gè)人住房貸款這一塊業(yè)務(wù)下滑明顯，總體業(yè)務(wù)量能夠達到去年總量的三分之一就已經(jīng)很不錯了�！标悋鴱娬J為，各家銀行在這一業(yè)務(wù)量上并未“吃飽”，因為住房按揭貸款一直都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以各家銀行利潤一定會(huì )出現不同幅度的下降，這也決定了各家銀行并不想放棄房貸業(yè)務(wù)，但又顧慮央行和銀監會(huì )共同下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的相關(guān)規定。
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞認為，房貸細則出臺難背后反映出銀行是企業(yè)但又被賦予了很多的社會(huì )公共職能。作為企業(yè)應該按照追求利潤的最大化去設計，但它同時(shí)又要去考慮社會(huì )效益等公共職能，這一矛盾必然反映在銀行政策的制定上。
　　牛鳳瑞認為，出臺房貸細則十分必要。他舉例子說(shuō)，比如首次和改善型住房如何界定的問(wèn)題，享受了國家的福利分房政策，如果再購買(mǎi)商品房算不算首次購房；如果福利分房的面積比較小，再購房算不算改善型住房，這些都需要加以明確。
　　“簡(jiǎn)單的幾條大的政策并不能涵蓋所有的復雜現象，各地發(fā)展極不平衡，各地所面臨的問(wèn)題也千差萬(wàn)別，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區域性市場(chǎng)，個(gè)性化非常強，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方，因此出臺相關(guān)的細則明確概念的界定顯得十分必要�！迸ｘP瑞說(shuō)。