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 提起物業(yè)管理，不少人有過(guò)“添堵”的經(jīng)歷，或是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，或是因為水電暖氣等的維修養護責任不明，或是車(chē)位只賣(mài)不租，或是物業(yè)收費不合理，如此等等。也正因為如此，山東省人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )日前舉辦的《山東省物業(yè)管理條例(草案)》立法聽(tīng)證會(huì )，才格外引人注目。但是業(yè)主、物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各執一端，使得這一民主立法之舉，成為不同利益方意見(jiàn)的博弈，在諸多問(wèn)題上并沒(méi)有達成共識。
地下停車(chē)位能不能賣(mài)？
目前，山東省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家，從業(yè)人員16萬(wàn)多人，管理面積超過(guò)4.7億平方米。據山東省建設廳有關(guān)負責人介紹，車(chē)庫車(chē)位問(wèn)題在物業(yè)管理矛盾糾紛中表現較為突出，主要是許多新建小區的車(chē)庫、車(chē)位售價(jià)太高，開(kāi)發(fā)商只售不租或是租售價(jià)高，許多業(yè)主無(wú)力購買(mǎi)、承租導致無(wú)處停車(chē)或者占用公共場(chǎng)地停放車(chē)輛，使得小區管理秩序較為混亂。
“有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理專(zhuān)項征地手續，但經(jīng)過(guò)了許可，在小區內公共空間建設了地下停車(chē)處，然后劃分車(chē)位銷(xiāo)售，此種車(chē)位引起的糾紛最多，矛盾也最大。我認為此次立法應著(zhù)力解決這個(gè)問(wèn)題�！睒I(yè)主管新華說(shuō)。
山東榮軍總醫院心理門(mén)診副主任醫師鄒春玲認為，車(chē)位車(chē)庫是小區整體環(huán)境的組成部分，其利用應該服從于業(yè)主需要，而且按照成本攤入的原則，車(chē)庫的費用已經(jīng)攤入建房成本，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)花了這筆錢(qián)了，不能再掏一次腰包，因此應當禁止開(kāi)發(fā)商將停車(chē)設施納入自己的所有權范圍單獨開(kāi)發(fā)。
她認為，出售地下車(chē)庫車(chē)位不利于防空備戰�！啊斗揽辗ā芬幎�，相關(guān)建筑應該修建戰爭時(shí)用于防空的備戰室。防空工程的目的是確保人身安全，應該由主管部門(mén)維護，沒(méi)有要求由個(gè)人維護�！�
服務(wù)不到位能否拒交物業(yè)費？
物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題重重，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大收費范圍或者提高收費標準，重復收費，侵害業(yè)主的合法權益。另一方面，業(yè)主欠費現象嚴重，物業(yè)企業(yè)追繳難，直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營(yíng)。
為此，《山東省物業(yè)管理條例(草案)》第八十一條規定：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵、建設單位違約或者放棄共有權利為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費�！�
山東省建設廳有關(guān)負責人在解釋此條款時(shí)認為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)決定了“物業(yè)服務(wù)無(wú)止境”，要找出物業(yè)服務(wù)中的“瑕疵”是很容易的。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費，從表面上看，似乎只是損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權益，實(shí)際上損害了同在一個(gè)物業(yè)管理區域內生活的全體業(yè)主的合法權益。物業(yè)公司可能會(huì )因費用的不足而無(wú)法開(kāi)展正常的物業(yè)管理活動(dòng)，不得不降低服務(wù)質(zhì)量的標準，這就導致更多業(yè)主、住戶(hù)以物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有差距等理由而拒繳物業(yè)服務(wù)費，形成惡性循環(huán)。物業(yè)得不到應有的保養維修，最后導致物業(yè)加速老化和損毀，甚至貶值。
這一解釋得到了物業(yè)公司代表的贊同。泰安市樂(lè )園物業(yè)公司王利明說(shuō)：“業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)有瑕疵而拒交物業(yè)費的規定非常有必要。瑕疵是微小的缺點(diǎn)，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不達標�！�
她認為，一些業(yè)主權利意識強、義務(wù)意識弱，以種種理由拒交物業(yè)費，“最終后果就是導致物業(yè)服務(wù)難以保障，使全體業(yè)主的權利受到侵害�！�
齊魯律師事務(wù)所律師顧建章則認為這一規定不符合上位法，限制了業(yè)主的抗辯權，“條例應該保障業(yè)主的權利，保障業(yè)主按照合同約定取得應得的服務(wù)�！�
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設備的維修養護誰(shuí)買(mǎi)單？
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備是指水、電、氣、暖、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位“應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設備維修、養護的責任�！钡珬l例未對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資、產(chǎn)權以及移交問(wèn)題作出規定，因此，山東省物業(yè)管理條例草案規定：“建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續�！�
山東省建設廳有關(guān)負責人在解釋這一條款時(shí)認為，目前，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備沒(méi)有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實(shí)際上多是由業(yè)主負擔的。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位向業(yè)主收取水、電、氣、暖等費用，必須將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備建設到最終用戶(hù)，由此承擔養護維修責任是自然的，不應該由消費者買(mǎi)單。
然而這一條款在聽(tīng)證中遭到了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的普遍反對。濟南市港華燃氣有限公司的李東娥提出，根據《物權法》相關(guān)規定，建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設備和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有。而草案提出專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施建設和投資由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責，產(chǎn)權屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，與《物權法》的規定明顯不符。
東營(yíng)市供電公司的董衍軍說(shuō)，草案規定小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設備由經(jīng)營(yíng)單位負責，這從投資權限上就無(wú)法通過(guò)。據測算，2008年山東省住宅配套配電設施建設需要投資76.9億元，在沒(méi)有配套政策和資金來(lái)源的情況下，供電企業(yè)是做不到的。根據“十一五”規劃，山東電力將投資566億元用于全省主電網(wǎng)的架構，其中并沒(méi)有用于小區的投資計劃。在主網(wǎng)建設投資都十分困難的情況下，電網(wǎng)企業(yè)根本承擔不起小區建設投資。
物業(yè)公司與業(yè)主代表則表示認同這一條款�！凹热粚�(zhuān)營(yíng)單位向最終用戶(hù)按時(shí)足額收取了水電氣暖等費用，就應該履行相關(guān)管線(xiàn)的更新、維修和養護責任�！睗蟻喪@小區業(yè)主張志斌說(shuō)。
青島新天物業(yè)發(fā)展公司的謝協(xié)忠也提出，以往的做法是，業(yè)主使用的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施大多由開(kāi)發(fā)單位代建�！皹I(yè)主購買(mǎi)了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的同時(shí)，還要購買(mǎi)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的設施設備，這本身就不合理。如果再讓業(yè)主承擔這些專(zhuān)業(yè)設施設備的維修責任，更不合理�！� |