東北地產(chǎn)商逆市“挺漲”
是胸有成竹還是孤注一擲
    2008-12-05    本報記者:郎秋紅    來(lái)源:經(jīng)濟參考報

  一向平靜低調的東北房地產(chǎn)市場(chǎng)近日風(fēng)生水起。吉林省長(cháng)春市最大的外埠房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)春中海地產(chǎn)有限公司前不久高調宣布“中海地產(chǎn)明年全面提價(jià)”;沈陽(yáng)72家房地產(chǎn)企業(yè)日前又共簽“投名狀”,結成“不降價(jià)聯(lián)盟”。
  今年以來(lái),全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍進(jìn)入下行通道,至今未見(jiàn)明顯的回暖跡象,而東北房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)不約而同地“挺漲”,是胸有成竹,還是孤注一擲?

  東北,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“另類(lèi)”

  受整個(gè)區域經(jīng)濟的影響,東北地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)一直不甚活躍,與全國房地產(chǎn)市場(chǎng)步調不一。全國大漲時(shí),它上漲緩慢,甚至負增長(cháng);全國房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌時(shí),它我行我素,房?jì)r(jià)甚至穩中有升。
  從房?jì)r(jià)來(lái)看,除沈陽(yáng)外,長(cháng)春和哈爾濱的房?jì)r(jià)在全國30多個(gè)大中城市中排位一直比較靠后。即便在全國大漲的2006年和2007年,東北的幾個(gè)省會(huì )城市漲幅也遠遠落后于全國平均水平。來(lái)自沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所的數據顯示,在全國房地產(chǎn)火爆的2006年和2007年,沈陽(yáng)市房?jì)r(jià)上漲僅為5%左右。2008年1至10月,全國很多城市房地產(chǎn)“量?jì)r(jià)齊跌”,一片肅殺,而吉林省會(huì )長(cháng)春1至9月銷(xiāo)量卻與去年基本持平,9、10月份房?jì)r(jià)同比上升了0.57%。
  對于東北主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現,當地官員和房地產(chǎn)商包括研究機構都認為“比較健康”,沒(méi)有泡沫或者說(shuō)泡沫很小。易居中國在評定東北三個(gè)省市等級時(shí),將東北最大的城市沈陽(yáng)歸入B級,吉林省會(huì )長(cháng)春和黑龍江省會(huì )哈爾濱都被歸入D類(lèi)。易居中國長(cháng)春分公司總經(jīng)理王喻冬解釋說(shuō),等級越低,流動(dòng)性人口越少,投資性需求越小,房?jì)r(jià)下降的空間也越小。不過(guò)也有觀(guān)點(diǎn)認為,東北房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國步調不一致的主要原因是受經(jīng)濟和地緣的影響,市場(chǎng)傳導滯后,總是“慢半拍”。因此一二線(xiàn)城市出現的房地產(chǎn)寒流遲早也會(huì )傳導到東北房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  “挺漲”,胸有成竹還是孤注一擲

  2008年11月初,長(cháng)春最大、最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)春中海地產(chǎn)有限公司高調宣布“2009年全面提價(jià)”。無(wú)獨有偶,11月14日,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì ),沈陽(yáng)市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合承諾不降價(jià)。在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、降聲一片的背景下,東北部分房地產(chǎn)商為什么會(huì )逆市“挺漲”?
  “不是開(kāi)發(fā)商瘋了就是我瘋了”,許多消費者對此表示了明確的不解;“不降價(jià)聯(lián)盟很快就會(huì )土崩瓦解”,一些專(zhuān)家說(shuō)。
  長(cháng)春中海目前有近1萬(wàn)戶(hù)業(yè)主,是長(cháng)春市最大的樓盤(pán)。對于漲價(jià)一事,長(cháng)春中海相關(guān)負責人表現得十分坦然:“為了完成整個(gè)銷(xiāo)售目標,中海2008年已經(jīng)對價(jià)格進(jìn)行了調整。長(cháng)期過(guò)低價(jià)位運行不利于保持公司的品質(zhì),目前樓價(jià)調整已到位,因此09年要全線(xiàn)提價(jià)!痹撠撠熑诉表示,中海不會(huì )陷入惡性競爭中去,不想以低價(jià)取勝,將主要著(zhù)眼于品質(zhì)和服務(wù)的提高。
  “房?jì)r(jià)不高,沒(méi)有下行空間”,是東北大多數開(kāi)發(fā)商“挺漲”的主要理由。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長(cháng)趙昱在談到“不降價(jià)聯(lián)盟”時(shí)這樣表示:“沈陽(yáng)的房地產(chǎn)行業(yè)利潤很低,目前項目利潤不足10%,更多的人需要從沈陽(yáng)房產(chǎn)現狀看問(wèn)題!毖酝庵,房?jì)r(jià)下降,沈陽(yáng)例外。
  其實(shí),這不僅是東北主要城市開(kāi)發(fā)商的想法,也是一些政府官員的想法。長(cháng)春市一些政府官員在各種場(chǎng)合都明確表示,長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康,沒(méi)有泡沫,房?jì)r(jià)與全國同類(lèi)城市比不高,沒(méi)有下降空間。尤其是新的“國十條”出臺后,盡管效果尚待觀(guān)察,但是也有人將其理解為提振市場(chǎng)的信號。在11月4日召開(kāi)的沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)峰會(huì )上,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(cháng)范翰章表示,雖然沈陽(yáng)商品房成交量有所下降,但隨著(zhù)政府優(yōu)惠政策的不斷出臺,開(kāi)發(fā)商及消費者的信心也將大受鼓舞,從而促進(jìn)交易量的上升。而沈陽(yáng)房?jì)r(jià)也將繼續平穩運行,并無(wú)下行空間。

  普降,東北是否真能“例外”

  無(wú)論地產(chǎn)商和政府官員如何樂(lè )觀(guān),東北房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)雖然堅挺,但交易量已經(jīng)開(kāi)始明顯下降。據沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所統計,沈陽(yáng)市今年1至9月份商品住宅成交量出現2002年以來(lái)罕見(jiàn)降幅,同比下降5.61%,易居中國長(cháng)春分公司的統計表明,今年10月份,長(cháng)春商品住宅成交量縮水45.5%。
  “商品房,顧名思義,必須要買(mǎi)賣(mài)的,如果沒(méi)有交易,哪來(lái)的市場(chǎng)?”易居中國長(cháng)春分公司總經(jīng)理王喻冬說(shuō)。
  業(yè)內人士認為,東北主要城市房地產(chǎn)較長(cháng)時(shí)間呈現出量?jì)r(jià)齊升的繁榮局面,有與全國房地產(chǎn)走勢相一致的地方,也有其特殊原因:首先是東北振興政策拉動(dòng)了東北的經(jīng)濟發(fā)展,以吉林為例,近兩年固定資產(chǎn)投資增速一直位居全國前列;二是東北這幾年普遍進(jìn)行了大規模的棚戶(hù)區改造,造成大量的被動(dòng)需求;三是取消了單位集資建房和經(jīng)濟適用房,住房市場(chǎng)化程度提高。2001年至2005年,長(cháng)春市經(jīng)濟適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%,2006年降至10.4%,2007年降至5.8%,2008年不到4%。
  但是,這些特殊因素形成的剛性需求經(jīng)過(guò)兩三年的釋放,現在還有多少?在全球經(jīng)濟危機、中國經(jīng)濟增長(cháng)放緩的背景之下,東北能“獨善其身”嗎?
  王喻冬認為,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖需要六大條件,一是經(jīng)濟形勢向好;二是金融環(huán)境放松;三是股市觸底“見(jiàn)熊”;四是國家持續出臺政策扶持;五是價(jià)格持續回調,激活購買(mǎi)欲望;六是社會(huì )輿論導向積極方面報道。對各城市而言,市場(chǎng)回暖取決于住房需求結構、房地產(chǎn)價(jià)格下調的空間、地方政策執行怎么樣、救市措施夠不夠。
  長(cháng)春市房地產(chǎn)資深記者閆少軍認為,從目前價(jià)格及長(cháng)春經(jīng)濟走勢看,長(cháng)春房?jì)r(jià)在全國副省級城市居末,在70個(gè)大中城市中位于中下,而長(cháng)春經(jīng)濟走勢強勁,GDP增速居副省級城市前三。如果宏觀(guān)經(jīng)濟不出問(wèn)題,長(cháng)春經(jīng)濟肯定會(huì )高速發(fā)展,人們收入會(huì )穩步提升,投資會(huì )持續增長(cháng),外來(lái)人口會(huì )不斷涌入,城市規模加速擴大,那么,房?jì)r(jià)應該上漲。至少目前看,下跌空間極小。但如果宏觀(guān)經(jīng)濟真的走弱,長(cháng)春經(jīng)濟必然受波及,購房者觀(guān)望情緒將更濃,開(kāi)發(fā)商資金壓力更重,賠錢(qián)賣(mài)房,不無(wú)可能。
  “其他城市不好妄加評論,但是長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )在明年4、5月份有個(gè)較大的變化!遍L(cháng)春市開(kāi)發(fā)辦副主任劉世文說(shuō),“目前成交量雖然下降,但價(jià)格還在穩中有升,這是因為開(kāi)發(fā)商的投入都已經(jīng)發(fā)生。以鋼材為例,今年2、3月份鋼材價(jià)格已經(jīng)漲到6200元/噸,現在價(jià)格雖然有所回落,可是開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)投進(jìn)去了,不會(huì )甘心降價(jià),仍然在等待觀(guān)望。但是明年4、5月份,天氣回暖,一些開(kāi)發(fā)商要開(kāi)工,有資金問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )降價(jià)促銷(xiāo)!
  如果長(cháng)春如此,那么沈陽(yáng)、哈爾濱能否例外?

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