2008年的樓市注定將在中國房地產(chǎn)史上留下濃重一筆，在外部環(huán)境變化、內部持續調控的合力下，一路高歌猛進(jìn)的房?jì)r(jià)終于在今年進(jìn)入“拐點(diǎn)”和“彎道”。作為中國樓市風(fēng)向標之一的上海，也上演了一出乍暖還寒、一波三折的變奏曲。

　　變奏一：短暫回暖的“小陽(yáng)春”

　　上海今年開(kāi)春走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤(pán)整格局。經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天的短暫調整，3月的上海樓市呈現出“量?jì)r(jià)齊升”格局，不少開(kāi)發(fā)商甚至宣揚去年春夏的“報復性反彈”行情又將重演。
　　上海市房地產(chǎn)交易中心的數據顯示，3月份全市新房成交量從日成交不足400套一路走高，至3月19號已達1024套，此后一周內更是頻頻突破千套大關(guān)。伴隨交易量的上升，一些新盤(pán)也開(kāi)始提價(jià)。據上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)公開(kāi)信息統計，在前期推盤(pán)的15個(gè)樓盤(pán)中，13個(gè)樓盤(pán)價(jià)格比上一批房源的價(jià)格明顯上漲，只有兩個(gè)樓盤(pán)價(jià)格微跌。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，跟深圳等城市相比，上海的房?jì)r(jià)完全可稱(chēng)得上“負隅頑抗”：上半年上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積1228.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.5%，但房?jì)r(jià)仍然維持在高位。上海市統計局公布的數據顯示，上半年全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%。

　　變奏二：史上最冷“金九銀十”

　　“小陽(yáng)春”只能是美好而短暫的。在買(mǎi)賣(mài)雙方深度博弈之后，上海樓市迎來(lái)了一條名叫萬(wàn)科的“鯰魚(yú)”。
　　中秋節前夕，萬(wàn)科在上海的八個(gè)樓盤(pán)全線(xiàn)降價(jià)，部分喊出“直降10萬(wàn)”的口號，其位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤(pán)，則一降再降，最高幅度超過(guò)20%，不少業(yè)主在一夜之間，發(fā)現自己剛買(mǎi)的房子縮水了30多萬(wàn)元。
　　萬(wàn)科降價(jià)迫使不少開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，金地、綠地、大華等品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)也紛紛開(kāi)始明折暗扣。8月份，上海二手房?jì)r(jià)格指數首次由漲變跌，9月份，上海商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯，全月共有50多個(gè)樓盤(pán)有新增推案上市，紛紛采取了平開(kāi)或低開(kāi)的策略，并有不少優(yōu)惠折扣。
　　據上海佑威房地產(chǎn)研究中心統計，9月份上海商品住宅成交量?jì)H為43萬(wàn)平方米，為去年同期的三成左右，供需比達到2.5：1，創(chuàng )下近三年來(lái)最為嚴重的滯銷(xiāo)局面。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房?jì)r(jià)調查結果顯示，繼深圳、廣州之后，上海10月份的新房?jì)r(jià)格也首次跌破去年同期水平，同比下降0.3%，堪稱(chēng)史上最冷“金九銀十”。

　　變奏三：“新政行情”待觀(guān)察

　　10月底以后，從中央到地方的一系列刺激居住消費的房產(chǎn)新政，則給今年的樓市帶來(lái)新的變化。
　　繼10月22日財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺樓市“組合拳”之后，上海連夜出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的14條意見(jiàn)，包括減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等以降低購房者交易成本，放松信貸政策，家庭購房公積金每戶(hù)最高貸款限額提高至80萬(wàn)元，調整普通住房標準等。加上央行從9月15日以來(lái)的連續四次降息，購房者成本大大降低，這促使上海乃至全國樓市在11月走出了一波久違的“新政行情”。
　　根據上海市房地產(chǎn)交易中心監測，“樓市新政”實(shí)施后，市場(chǎng)反應較為積極，成交量明顯上升，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買(mǎi)賣(mài)面積比9月、10月分別增加75%和68%；普通住房成交量占比大幅上升，目前上海全市新建商品住房銷(xiāo)售登記中，普通住房套數占比達78%，存量住房達到82%。
　　龍湖地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷(xiāo)副總裁高晚晴表示，龍湖在上海的首個(gè)項目自11月9日開(kāi)盤(pán)后，兩周內實(shí)現銷(xiāo)售85套，趕上了中央到地方“樓市新政”后第一個(gè)成交量反彈的好時(shí)機。
　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，11月樓市成交回升是各方力量配合的結果：政府稅費減免一點(diǎn)，銀行貸款利率降一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商房?jì)r(jià)降一點(diǎn)，消費者理性積極一點(diǎn)。但這是建立在此前成交過(guò)于慘淡背景之上的，隨著(zhù)各方利好因素釋放空間變小，反彈持續的動(dòng)能也將減弱，樓市回暖還需要時(shí)間。