2008年或許是房地產(chǎn)調控思路走向成熟的一年。在樓市持續多年“單邊市”運行之后，樓市政策逐步完善：從完善市場(chǎng)而言，不僅引導需求，同時(shí)增加供給；從供給結構看，不僅有商品房市場(chǎng)，也有保障性住房。經(jīng)歷了狂飆突進(jìn)的“黃金十年”后，中國樓市有望進(jìn)入以政府投資為主導的保障住房和開(kāi)發(fā)商投資為主的商品房市場(chǎng)雙軌并行時(shí)代。

　　樓市調控新基調：增保障 促消費

　　在持續的加息、提高存款準備金率、嚴控房地產(chǎn)信貸安全等嚴厲的調控之后，我國房地產(chǎn)調控政策在2008年10月迎來(lái)了新的“拐點(diǎn)”。當月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署四季度經(jīng)濟工作，在“加大保障性住房建設規�！敝�外，首次提出“降低住房交易稅費，支持居民購房”。五天之后，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行以罕見(jiàn)的力度出臺“組合拳”，為持續低迷的樓市打氣。11月5日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的“十項措施”又進(jìn)一步強調，加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度。
　　在此前后，各地方政府陸續出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”措施，包括調整購房入戶(hù)政策，放寬住房公積金貸款政策，購房稅收補貼，減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等。分析可見(jiàn)，政府鼓勵和支持居民啟動(dòng)住房消費的著(zhù)力點(diǎn)，一是通過(guò)有關(guān)稅費減免降低居民住房消費成本，二是通過(guò)公積金政策調整，提高居民住房消費能力。
　　“研究中央的一系列房地產(chǎn)新政策可以發(fā)現，加大保障性住房建設、解決中低收入群體的住房困難，鼓勵自住性消費需求，是這一輪樓市新政策的核心�！睆偷┐髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。
　　海通證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理助理胡曙光博士表示，中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控態(tài)度，已從擠壓泡沫、抑制需求，轉向維持穩定、促進(jìn)消費。在全球經(jīng)濟衰退的背景下，正視房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用，滿(mǎn)足居民合理的居住包括改善性居住需求，可謂正當其時(shí)。
　　從2005年開(kāi)始，“國八條”“國六條”等一系列政策，除了控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，很大一部分舉措都是試圖通過(guò)提高交易稅費、增加交易成本來(lái)抑制投資、投機，某種程度而言，這是希望藉由抑制需求來(lái)達到降低價(jià)格的目的，屬于直接“管市場(chǎng)”。但事實(shí)上，由于供求比的客觀(guān)存在，交易成本的增加沒(méi)有減少住房需求，反而推高了房?jì)r(jià)。
　　“隨著(zhù)調控思路的成熟，政府意識到，從完善市場(chǎng)而言，不僅要引導需求，也要增加供給；從供給結構看，不僅要有商品房市場(chǎng)，也要有針對低收入群體的保障性住房�！焙�曙光說(shuō)。

　　“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”終由理念成實(shí)踐

　　從1998年我國取消福利分房、真正啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，由于對房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府職能缺乏全面認識，中國的住房供給從一個(gè)極端走向了另一個(gè)極端——即從公有住宅大包大攬，滑向一邊倒的市場(chǎng)化。建設部公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”顯示：當年全國城鎮私有住宅已達88億平方米，住宅私有率從1986年的16%，飆升至82%！
　　而據公開(kāi)信息，美國的住房自有率是69%，英國是56%，加拿大是67%。在很多國家和地區，政府都有低價(jià)出租或出售的保障性住房，用以解決低收入者的居住問(wèn)題。
　　“正是由于長(cháng)期以來(lái)保障性住房供給的缺失，導致千軍萬(wàn)馬擠商品房這一條小道，進(jìn)而導致房?jì)r(jià)畸高、脫離普通百姓購買(mǎi)力�！币�伯成說(shuō)。
　　仲量聯(lián)行中國區董事商業(yè)部總監陳立民認為，在我國，房?jì)r(jià)不僅僅是高低的問(wèn)題，還包括房?jì)r(jià)如何走才能理性地還原市場(chǎng)面目，對窮人如何保障，對富人消費如何進(jìn)行稅收引導，對投機與投資行為如何引導和限制。樓市調控應該著(zhù)眼于市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，防范金融風(fēng)險，解決低收入階層的居住問(wèn)題則應該通過(guò)保障房建設。
　　令人欣慰的是，中央出臺的一系列樓市“組合拳”，有望補上保障房“短腿”，讓住房供給實(shí)現兩條腿走路。住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥表示，今后三年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設和棚戶(hù)區改造，平均下來(lái)每年有3000多億元的投入。
　　而國務(wù)院最新出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施中，再次強調加大保障性住房建設力度，提出“選擇部分有條件的地區試點(diǎn)，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設”，央行和銀監會(huì )隨后公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，規定廉租房建設貸款的利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行，貸款期限最長(cháng)不超過(guò)五年。
　　這意味著(zhù)，在2008年，“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”樓市調控思路，已從理念變?yōu)閷?shí)踐。

　　市場(chǎng)、保障“雙軌運行”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭算了一筆賬：相關(guān)部門(mén)統計顯示，目前我國城市住房困難戶(hù)大約1000萬(wàn)戶(hù)，2006年全國住房銷(xiāo)售套數為504萬(wàn)套，2007年的數據也基本上維持在500萬(wàn)至600萬(wàn)套。在2007年以前，我國每年銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用房為30多萬(wàn)套，廉租房的投入更少。而國務(wù)院提出爭取用三年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題，這一數據對比足以說(shuō)明住房保障政策的力度。
　　“這表明，政府在逐步地‘補課’�？梢灶A計，過(guò)去十年以開(kāi)發(fā)商為主導的開(kāi)發(fā)模式必然有所改變，取而代之的是，以政府投資為主導的保障住房和開(kāi)發(fā)商投資為主的商品房市場(chǎng)雙軌并行�！睏罴t旭說(shuō)。
　　中金公司分析員白宏煒認為，9000億元保障性住房可以解決中低收入人群居住問(wèn)題，短期內不會(huì )對商品房市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，而是起到較好的補充作用。按照2007年規劃，2008年保障性住房供給要求達到20%至30%的水平。而最近三年9000億元的保障性住房計劃中，能夠對商品房帶來(lái)沖擊的主要是經(jīng)濟適用房，而這部分占整個(gè)市場(chǎng)的比重為20%左右，并沒(méi)有比原計劃有較大幅度上升，因此對商品房市場(chǎng)影響有限。
　　過(guò)去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的“黃金十年”，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)的十年。中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“保增長(cháng)、擴內需、調結構”，說(shuō)明中央正著(zhù)力加快發(fā)展方式轉變，推進(jìn)經(jīng)濟結構戰略性調整，把改善民生作為保增長(cháng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì )再像過(guò)去幾年那樣呈現“單邊市”運行，而將走向規范和集約。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)所有人都能賺錢(qián)的市場(chǎng)，“圈塊地、挖個(gè)坑”就開(kāi)始賣(mài)房子，幾乎任何產(chǎn)品都不愁銷(xiāo)售，甚至都能賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)，這顯然不正常。去年以來(lái)的樓市調整將加快行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰，降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤預期，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理水平，有利于樓市健康、可持續發(fā)展。