2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制。進(jìn)入第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長(cháng)”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩定發(fā)展的態(tài)勢�！　�
　　總的來(lái)看，2008年中國樓市整體市場(chǎng)供給壓力大，預測2009年房?jì)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現四個(gè)方面的變化�！　�

　　市場(chǎng)成交量逐步回升 價(jià)格進(jìn)一步回歸理性

　　以目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能力來(lái)看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積可為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項供給指標對市場(chǎng)形成較大的壓力。而從需求指標上看，2008年銷(xiāo)售量相對正常年份平穩增長(cháng)，盡管1至11月部分城市銷(xiāo)售量環(huán)比出現較大的增長(cháng)，但與2007年過(guò)熱的銷(xiāo)售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成，但供過(guò)于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房?jì)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區間，通過(guò)合理調控市場(chǎng)，必然出現供求兩旺的局面�！　�
　　從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，國內大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對于價(jià)格非常敏感，很多樓盤(pán)由于定價(jià)比較合理，幾乎在開(kāi)盤(pán)時(shí)即銷(xiāo)售一空。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應市場(chǎng)潮流，合理調整價(jià)格，加大促銷(xiāo)力度。預計2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。

　　開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步下降 “大魚(yú)吃小魚(yú)”局面不可避免

　　由于2008年銷(xiāo)售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對于目前的國內國際形勢都有較深入的了解，雖然對房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期看好，但同時(shí)也認識到短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂(lè )觀(guān)，必然下調開(kāi)發(fā)投資計劃。預計2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì )出現負增長(cháng)�！�
　　萬(wàn)科就在2008年第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調低了全年的開(kāi)竣工計劃的基礎上，“決定進(jìn)一步下調2009年的開(kāi)工計劃，開(kāi)工面積再調減約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷(xiāo)售節奏�！薄�
　　2008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過(guò)各種方式大幅提高持有資金量，如萬(wàn)科、金地發(fā)行公司債、金融街完成2007年度公開(kāi)增發(fā)等，通過(guò)股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)重要的資金來(lái)源。
　　2009年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很好的低風(fēng)險投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應該更好地利用這個(gè)機會(huì )，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不具備股市融資的資格和能力，金融機構為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理，今年資金將相當吃緊。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的殘酷局面將不可避免�！　　�

　　自住型購房強勁增長(cháng) 改善型購房成為亮點(diǎn)

　　中國指數研究院的調查表明：自住型需求購房者70%以上需要貸款。2008年下半年以來(lái)，中央及地方政府相繼出臺的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之2009年房?jì)r(jià)調整到合理的區間，必然會(huì )使自住型購房更加強勁增長(cháng)。
　　2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確了國家鼓勵改善型購房的導向。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程。但由于房?jì)r(jià)過(guò)高，以及交易費用等原因，很多改善型需求并不能得到滿(mǎn)足。預計2009年國家將進(jìn)一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過(guò)市場(chǎng)，同時(shí)也通過(guò)保障性住房，滿(mǎn)足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場(chǎng)生力軍。

　　政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎

　　在國際金融危機的大環(huán)境下，中國必須提高內部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩定發(fā)展。而房地產(chǎn)投資達到國內生產(chǎn)總值的1/10，對于經(jīng)濟穩定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議上的“保增長(cháng)、調結構、促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。
　　為保障整體經(jīng)濟的穩定，2009年，國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開(kāi)發(fā)商適度調整銷(xiāo)售價(jià)格等，但也不排除在房?jì)r(jià)出現大跌的時(shí)候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買(mǎi)商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jì)r(jià)的大起大落都不符合國家調控政策的本意。
　　自2008年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，既有國際國內經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展，本身也有調整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持、房地產(chǎn)企業(yè)自身的調整以及各方面的共同努力，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望盡快度過(guò)寒冬，走入春暖花開(kāi)的季節。