即將到來(lái)的牛年春節并沒(méi)有給樓市帶來(lái)些許喜慶氣氛。在依舊濃重的觀(guān)望氛圍中，業(yè)界紛紛預測中國樓市牛年難盼牛市，房?jì)r(jià)走勢仍將持續下行。

　　地產(chǎn)“大佬”牛年認“熊”

　　作為新年第一個(gè)業(yè)內論壇，由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“2009中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”近日在京舉行。參加此次高峰論壇對話(huà)的包括SOHO中國董事長(cháng)潘石屹、華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強、萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(cháng)馮侖等地產(chǎn)界重量級人物，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商、業(yè)內人士以及媒體記者。
　　“這樣的場(chǎng)面已經(jīng)好久沒(méi)出現了，主要的原因是大家都對今年的地產(chǎn)形勢心里沒(méi)底，想聽(tīng)聽(tīng)地產(chǎn)大佬的分析，給自己的企業(yè)找個(gè)方向�！币晃粊�(lái)自鄭州的開(kāi)發(fā)商向記者表示。迷茫成為當下中國絕大多數開(kāi)發(fā)商的感覺(jué)。
　　對于住宅市場(chǎng)的走勢，幾位“大佬”都認為形勢會(huì )繼續惡化。去年曾拋出“百日劇變說(shuō)”的潘石屹此番認為，保障性住房將會(huì )對住宅市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊。他表示，去年政府提出兩年興建700萬(wàn)套保障性住房，這將會(huì )對距離經(jīng)濟適用房地理位置比較近的住宅產(chǎn)生巨大的沖擊�！�1997年香港回歸之后，政府宣布要建8.5萬(wàn)套保障性住房，直接導致了兩年后香港的房?jì)r(jià)跌了50%。這樣的情況也將會(huì )在內地出現�！�
　　2009年伊始，盡管開(kāi)發(fā)商對政策的利好表示了認同，但是面對全球經(jīng)濟的不景氣，悲觀(guān)的氣氛一直充斥在整個(gè)行業(yè)，特別是中小企業(yè)。一位山東的地產(chǎn)商向記者表示，現在能做的就是把自己手中蓋好的房子賣(mài)出去，把資金收回來(lái)等著(zhù)形勢的好轉，降價(jià)是不可避免的。
　　洲聯(lián)集團五合國際總顧問(wèn)劉力博士表示，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批大量天價(jià)拿地、囤地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )因資金問(wèn)題面臨出局，或不得不尋求項目合作。洗牌后，不具備專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力和管理水平的開(kāi)發(fā)商將逐步被淘汰，以前開(kāi)發(fā)商只要拿地建房就能贏(yíng)利的模式也難以為繼。生存下來(lái)的企業(yè)將更加認識到專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)和管理模式的重要性，從市場(chǎng)與項目選擇、規劃設計到運作執行等各環(huán)節將越來(lái)越追求專(zhuān)業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對項目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。

　　2009年依然是個(gè)降價(jià)年

　　與地產(chǎn)商們觀(guān)點(diǎn)一致的是，投資銀行高盛發(fā)布的研究報告稱(chēng)，預期中國內地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續上升，對樓價(jià)和發(fā)展商的現金流狀況均帶來(lái)壓力。該行還調低對今年內地樓價(jià)預測，由原來(lái)下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。
　　記者從各大機構的研究報告中發(fā)現，多數機構對于2009年的房?jì)r(jià)都得出進(jìn)一步下調的預測。北京中原三級市場(chǎng)研究部預測，2009年京城中高檔二手商品房?jì)r(jià)格將在目前的基礎上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)，下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。
　　亞豪機構對于一手房市場(chǎng)也預測，2008年京城房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入周期性的調整期，受此影響，2009年京城房?jì)r(jià)仍將是下行趨勢，而且短期內不會(huì )出現反彈的跡象。數據表明，京城房?jì)r(jià)到2008年下半年才出現了實(shí)質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開(kāi)將很難扭轉，預計2009年的總體房?jì)r(jià)水平將會(huì )繼續回落。
　　從全國市場(chǎng)來(lái)看，2009年房?jì)r(jià)將進(jìn)一步下跌，而成交量有望回升。中原地產(chǎn)預測，隨著(zhù)發(fā)展商逐步調價(jià)，以及受各類(lèi)刺激住房消費政策的影響，2009年全國住宅銷(xiāo)售情況將比2008年有所改善，預計全年銷(xiāo)售面積略增5%至10%，而銷(xiāo)售價(jià)格預計將繼續下跌約10%，銷(xiāo)售金額下跌5%左右。
　　有業(yè)內人士認為，今年樓市降價(jià)會(huì )更加明顯。經(jīng)過(guò)一年的洗禮，中國人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維，會(huì )更加理性地面對資產(chǎn)價(jià)格的縮水和膨脹，開(kāi)發(fā)商所擔心的房?jì)r(jià)下調引發(fā)的業(yè)主反悔風(fēng)險已經(jīng)越來(lái)越小。所以，開(kāi)發(fā)商會(huì )更加明目張膽地打出降價(jià)牌來(lái)保生存。

　　民生消費將成樓市主旋律

　　“2009年，中央政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)基本定調，就是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民住房消費市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的�！苯�(jīng)濟學(xué)者易憲容表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的，如果絕大多數人的住房條件十分不好，或房地產(chǎn)成為少數人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。
　　易憲容告訴記者，房地產(chǎn)作為一個(gè)消費市場(chǎng)，它的發(fā)展可以通過(guò)兩種方式來(lái)達到，即保障性方式及市場(chǎng)方式。保障性方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場(chǎng)方式就是讓絕大多數居民通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決。一方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來(lái)減輕居民購買(mǎi)住房的負擔，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調整或回歸理性，讓絕大多數居民有支付能力，讓居民住房消費需求釋放出來(lái)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要適應變化了的市場(chǎng)環(huán)境，以理性、合理的價(jià)格把其手中房子銷(xiāo)售出去，這樣絕大多數居民的住房消費需求才能釋放出來(lái)。
　　“2009年將是房地產(chǎn)以民生消費為主導市場(chǎng)的真正開(kāi)始�！币讘椚菡J為，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現全面理性調整，將出現全面的房?jì)r(jià)理性回歸，或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì )由投資為主導的市場(chǎng)向消費為主導的市場(chǎng)轉變。但是，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，因此，2009年全國房?jì)r(jià)的調整或理性回歸，肯定會(huì )表現出較大差異性，但房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導向消費為主導的市場(chǎng)轉變是誰(shuí)也改變不了的，因為房地產(chǎn)政策根本改變了、金融市場(chǎng)的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識不同了。在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過(guò)多干預，否則只會(huì )延長(cháng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重新定價(jià)、重新設定企業(yè)利潤預期、重新定位產(chǎn)品客戶(hù)對象，讓其產(chǎn)品價(jià)格調整到消費者購買(mǎi)能力上來(lái)；住房的消費者要靜觀(guān)其變，多獲得相應的信息與知識，尋找個(gè)人有支付能力又合意的產(chǎn)品。