相對于全國住宅地產(chǎn)的一片低迷，2008年國內商業(yè)地產(chǎn)的表現卻有些“逆市而上、一枝獨秀”的意味。展望2009年，寫(xiě)字樓和商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)供應預計將再創(chuàng )歷史新高。然而，面對投資依舊洶涌的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內人士建議持謹慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度。

　　商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)景這邊獨好”

　　第一太平戴維斯天津分公司總經(jīng)理朱天博告訴記者，在過(guò)去的七個(gè)季度中，天津的寫(xiě)字樓租金上漲了將近20%，空置率則降至歷史最低點(diǎn)12.3%。從2007年開(kāi)始到2008年第三季度，來(lái)自金融行業(yè)的國內外租戶(hù)表現出對甲級寫(xiě)字樓非常強勁的需求。與此同時(shí)，一些亞洲銀行和內資銀行也在天津優(yōu)良位置的地段租下大面積寫(xiě)字樓空間。由于用戶(hù)對寫(xiě)字樓的需求增大，預計今年天津寫(xiě)字樓的空置率仍將保持較低水平。
　　二線(xiàn)城市增勢強勁，一線(xiàn)城市更是“當仁不讓”。仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩指出，2008年是北京商鋪市場(chǎng)成績(jì)斐然的一年。全年新增供應創(chuàng )歷史新高，市場(chǎng)存量飆升45%。北京奧運會(huì )的承辦，帶動(dòng)市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)商鋪空間的需求同創(chuàng )歷史新高。由于零售商意欲利用奧運會(huì )籌辦過(guò)程中所出現的巨大商機，使得當年高達92.5萬(wàn)平方米的新增商鋪空間被零售商租賃一空，接近2007年的三倍，是1998年前一歷史高位的兩倍多。盡管需求在奧運會(huì )后顯著(zhù)下降，然而市場(chǎng)需求的強勁，尤其是對新竣工購物中心的需求，使得2008年全年的市場(chǎng)空置率并未受到新增供應大幅增長(cháng)的影響，仍保持在相對平穩的水平，整個(gè)北京商鋪市場(chǎng)的年平均租金攀升至7238元/平方米，創(chuàng )歷史新高。
　　雖然全球零售銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍下滑，但國際零售商們仍然認為中國市場(chǎng)具有增長(cháng)潛力。2008年第四季度，新進(jìn)入上海零售市場(chǎng)的國際零售商包括瑪莎百貨、唐恩都樂(lè )和Net。百思買(mǎi)也在第四季度新開(kāi)多家店鋪，繼續其擴張策略。由于對優(yōu)質(zhì)商鋪的需求未見(jiàn)下降，上海市中心商鋪的底樓平均租金較上季度增長(cháng)了3.1%。上海中心區域商場(chǎng)目前還未出現任何零售商撤出的跡象。市場(chǎng)整體空置率仍維持在6.5%的低位。位于黃浦區的353廣場(chǎng)和浦東的96廣場(chǎng)均在第四季度開(kāi)張營(yíng)業(yè)，從而為上海零售市場(chǎng)新增8.6萬(wàn)平方米物業(yè)面積。

　　金融危機影響于大勢無(wú)礙

　　受全球金融危機影響，我國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入2008年第四季度后開(kāi)始有所變化，主要城市的甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)均出現租金下滑和空置率上升的局面。
　　張瑩在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“寫(xiě)字樓市場(chǎng)的企業(yè)租戶(hù)，曾將大量涌入市場(chǎng)的新增供應視為擴張和改善辦公條件的良機。不過(guò)，全球經(jīng)濟的不穩定性導致越來(lái)越多的企業(yè)租戶(hù)，尤其是跨國企業(yè)，紛紛收縮規模并取消了此前的擴張計劃�！毙枨蟮钠＼浺约翱罩寐实牟粩嗌蠞q，導致目前整個(gè)市場(chǎng)的空置率一度上升至22.5%，整個(gè)市場(chǎng)的平均租金水平在其歷史高位的基礎上下跌了5.1%，比上年同期下降了1%。
　　然而在商鋪市場(chǎng)方面，盡管第四季度新增供應大幅增長(cháng)，但仍難滿(mǎn)足巨大的市場(chǎng)需求，從而造成租金進(jìn)一步上漲。此外，縱觀(guān)整個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，第四季度沒(méi)有外資收購交易發(fā)生，大多數投資者都認為2009年為購買(mǎi)良機。
　　在區域市場(chǎng)方面，長(cháng)三角地區的本地消費預計將有所提升，隨之俱增的國內物流配送需求將有望成為今年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要驅動(dòng)力。從整體來(lái)看，隨著(zhù)政府刺激經(jīng)濟舉措效果的逐漸顯現，2009年勢必將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)節奏發(fā)生變化的一年。
　　中原地產(chǎn)天津投資顧問(wèn)部總監高飛認為，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)能否獨善其身，主要取決于供需是否能平衡。如果需求可以保持快速增長(cháng)趨勢，同時(shí)開(kāi)發(fā)機構能準確把握未來(lái)的買(mǎi)家和客戶(hù)要求，鎖定市場(chǎng)缺口，就可能度過(guò)地產(chǎn)的“寒冬”。

　　今年利好因素多 業(yè)界普遍謹慎樂(lè )觀(guān)

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，2009年存在諸多利好因素，如零售額的不斷增長(cháng)、新建優(yōu)質(zhì)購物中心項目的增多，以及商鋪?lái)椖克�推出的誘人的租賃條件等，預計將吸引更多的零售商在2009年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　有數據統計，2008年前11個(gè)月，北京的零售總額同比增長(cháng)21%，預計2009年仍將持續上漲。盡管經(jīng)濟放緩尚未對市場(chǎng)零售額造成影響，但眾多經(jīng)濟學(xué)家預計2009年零售額的增長(cháng)勢頭將會(huì )大幅降低。旨在刺激國內消費的政策可能有助于緩解這種下跌的勢頭，但這種政策的真正作用可能要等到2009年年中才會(huì )在市場(chǎng)中得以顯現。
　　鑒于對零售額增長(cháng)勢頭可能放慢的預期，現有的零售商可能仍將繼續推遲其擴張計劃，這是因為開(kāi)設新店可能對其銷(xiāo)售收入造成稀釋作用。相反，新入市的零售商則無(wú)此擔憂(yōu)，因而未來(lái)商鋪租賃市場(chǎng)可能由這些新零售商所主導。因此，雖然其他類(lèi)型物業(yè)的租金都已開(kāi)始下降，但商鋪租金仍繼續保持增長(cháng)，預計商鋪將成為2009年租金最穩定的物業(yè)類(lèi)別。
　　盡管北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2008年底黯然收場(chǎng)，但在2009年初仍有諸多利好因素。2008年下半年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應量達到133萬(wàn)平方米，增長(cháng)18%。盡管市場(chǎng)需求放緩，但吸納量仍達到55萬(wàn)多平方米。
　　張瑩說(shuō)：“與其他地區寫(xiě)字樓市場(chǎng)所不同的是，全球金融危機的影響僅僅減弱了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。盡管部分租戶(hù)縮減了對辦公空間的需求量，但寫(xiě)字樓的總體占用量仍繼續大幅增長(cháng)，凸顯了北京作為中國乃至亞太地區領(lǐng)先商業(yè)中心地位的重要性。盡管全球經(jīng)濟放緩使眾多跨國企業(yè)在擴租方面仍將持謹慎態(tài)度，但中國政府龐大的經(jīng)濟刺激計劃以及向私營(yíng)企業(yè)開(kāi)放更多的商業(yè)市場(chǎng)，將推動(dòng)本地企業(yè)在2009年期間對寫(xiě)字樓空間的需求�！�
　　據仲量聯(lián)行預測，在過(guò)去幾年中，為追求更高的回報率，同時(shí)避開(kāi)一線(xiàn)城市資產(chǎn)的高價(jià)，投資者紛紛轉向二、三線(xiàn)城市。嚴峻的全球經(jīng)濟形勢使得一線(xiàn)城市物業(yè)價(jià)格已開(kāi)始大幅下跌，從而為投資者帶來(lái)新的投資機會(huì )。2009年，謹慎的投資者將會(huì )把投資重點(diǎn)放在一線(xiàn)城市的核心地段，一線(xiàn)城市投資活動(dòng)將增加。
　　相比較于住宅地產(chǎn)的消費性，商業(yè)地產(chǎn)的投資性更強。在住宅地產(chǎn)普遍低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有的拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費的雙重功能尤其凸顯，因而對擴大內需有著(zhù)重要意義。在當前國內外經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，業(yè)界人士對商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越看好。