目前是不是購房的最佳時(shí)機？對于市場(chǎng)上的報價(jià)應該如何甄別？怎樣才能探得底價(jià)？
　　最近一段時(shí)間，隨著(zhù)京城二手房市場(chǎng)成交量的不斷攀升，這些問(wèn)題成了購房者最感興趣和最希望獲得答案的話(huà)題。對此，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在目前總體大環(huán)境向好的情況下，樓市后市將趨于平穩，價(jià)格風(fēng)險較小，購買(mǎi)二手房時(shí)機相對成熟，但出手一定要謹慎，注意“價(jià)比三家”。

　　二手房成交回暖

　　記者從鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、千萬(wàn)家等多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司獲悉，進(jìn)入2009年后，京城二手房市場(chǎng)率先“破局”并迎來(lái)了一輪交易熱潮。
　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，1月份，二手住宅成交量達到7358套，環(huán)比漲幅20%以上。
　　北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者：“2009年春節期間中高檔二手商品房買(mǎi)賣(mài)咨詢(xún)客戶(hù)量同比2008年春節期間上漲近兩倍、租賃咨詢(xún)客戶(hù)量上漲近一倍，樓市漸顯回暖征兆�！�
　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強分析認為，二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面，系列新政對二手房市場(chǎng)需求刺激明顯，隨著(zhù)營(yíng)業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費者的信心漸漸恢復，壓抑已久的剛性需求得以釋放，眾多有購房需求的消費者利用春節假期積極咨詢(xún)、看房，以期可以選購到合適的房產(chǎn)，其中也不乏懷著(zhù)抄底心情入市的投資者。
　　另一方面，國家信貸稅費政策的不斷調整和消費者信心的增強，使部分投資性業(yè)主開(kāi)始將前幾年購買(mǎi)的房產(chǎn)投放市場(chǎng)，主動(dòng)調低其售價(jià)，使二手房?jì)r(jià)格更加接近買(mǎi)方的心理價(jià)位，這也是導致總體成交上漲的一個(gè)重要原因。
　　對于這一觀(guān)點(diǎn)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示贊同。他說(shuō)，從2008年下半年首次降低貸款利率開(kāi)始，陸續出臺的一系列針對存量房交易稅費改革以及利率的大幅下調等政策，都在刺激樓市回暖。消費者的購房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀(guān)望后陸續開(kāi)始釋放，這都促成了樓市成交量的大幅上漲。

　　購房時(shí)機相對成熟

　　盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪(fǎng)發(fā)現，部分購房者對目前是否應該出手購房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員，他無(wú)奈地說(shuō)：“真不知道現在該不該出手購房，買(mǎi)了怕房?jì)r(jià)下跌，不買(mǎi)又怕錯過(guò)最佳時(shí)機，到底應該怎么辦呢？”
　　針對這些購房者的困惑，接受記者采訪(fǎng)的多數業(yè)內人士認為，目前的購房時(shí)機已經(jīng)相對成熟，無(wú)論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說(shuō)，首先，目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位，未來(lái)很難有實(shí)際交易層面的優(yōu)惠，更多的調控政策會(huì )集中在政策深化執行方面。與此同時(shí)，部分優(yōu)惠政策旨在短期內刺激觀(guān)望需求，例如營(yíng)業(yè)稅新政執行期限僅限于2009年。這對于寄希望于政策上會(huì )獲得更多優(yōu)惠的購房者來(lái)說(shuō)，不如在政策優(yōu)惠期內加快入市更為實(shí)在。
　　其次，在經(jīng)歷2007年房?jì)r(jià)的非理性上漲后，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃，而2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已急轉直下，二手商品房?jì)r(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)從最初的買(mǎi)賣(mài)雙方拉鋸戰到交易周期變長(cháng)再到議價(jià)空間有所加大直至最后房?jì)r(jià)逐步回調的漫長(cháng)過(guò)程，但從當前房?jì)r(jià)持續穩定以及市場(chǎng)成交量回暖明顯來(lái)看，當前二手房?jì)r(jià)已是房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)整一輪后更為理性的體現，未來(lái)二手房?jì)r(jià)再次回落的可能性要遠遠小于上漲的可能性，當前購房的價(jià)格風(fēng)險要低得多。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計顯示，當前北京各典型區域二手商品房成交價(jià)格已持續四個(gè)月左右保持穩定，相比2007年下半年峰值時(shí)期已普遍有1000元至2000元/平方米的價(jià)格回調。
　　北京我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也認為，在過(guò)去的幾年里，北京市房?jì)r(jià)上漲速度較快，但與深圳等南方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，北京多以自住置業(yè)為主，實(shí)際剛性需求支撐著(zhù)樓市，不存在嚴重的炒房風(fēng)險，因此房?jì)r(jià)屬于理性回歸。而樓市在調整中擠壓掉了房?jì)r(jià)虛高的泡沫，房?jì)r(jià)的適當下降必將改變消費者繼續觀(guān)望的念頭。
　　陳國強表示，房市如股市，能抄到底的人永遠是少數，大部分的購房人是在房?jì)r(jià)上升通道或下降通道過(guò)程中購房，因此，當出手時(shí)就出手，否則只能后悔。但是需要注意的是，并不是說(shuō)所有的房子都適合在目前這個(gè)時(shí)機購買(mǎi)，還應該具體考察物業(yè)的類(lèi)型、地理位置以及自身的承受能力。

　　探得房產(chǎn)底價(jià)有竅門(mén)

　　面對市場(chǎng)上同一區域并不相同的報價(jià)，購房人又應該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價(jià)呢？接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士給出了具體建議。
　　祁世釗說(shuō)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)區域差異化已經(jīng)十分明顯，因此只有牢牢鎖定購買(mǎi)區域，了解區域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類(lèi)型。例如一些新興區域以二手商品房為主，主力成交為90至120平方米的房產(chǎn)，這類(lèi)型房產(chǎn)價(jià)格也就相對更為堅挺；而一些老城區以二手公房成交為主，主力成交為60至90平方米的房產(chǎn)，這類(lèi)型房產(chǎn)價(jià)格下浮空間也就相對更小。房產(chǎn)針對的主要人群也應考慮，例如韓國人是望京區域購房主力，但由于金融危機韓國人撤離，造成了望京區域房?jì)r(jià)明顯回落；而重點(diǎn)學(xué)校周邊剛性需求強烈，房?jì)r(jià)則一直相對穩定。因此，只有鎖定區域并加以了解，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價(jià)格。
　　與此同時(shí)，多重比較是具體房源價(jià)格探底的主要手段。與區域新建商品房?jì)r(jià)格比較，一般二手房?jì)r(jià)格低出10%以上為合理區間；與區域同品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格比較，一般房?jì)r(jià)差異不超過(guò)正負5%；即使同一樓盤(pán)的不同類(lèi)型房源也需要進(jìn)行詳細比較，然后再根據房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動(dòng)價(jià)格。
　　對于為何有時(shí)網(wǎng)上公布的價(jià)格會(huì )略低于市場(chǎng)上咨詢(xún)到的價(jià)格，華國強說(shuō)，買(mǎi)家需注意的是對于個(gè)別交易網(wǎng)上當下公布的交易房?jì)r(jià)，并不適合當作參照點(diǎn)，因為出于考慮過(guò)戶(hù)價(jià)等綜合因素，消費者所看到的部分公示交易價(jià)往往是偏低的，并非真正的交易價(jià)。如果消費者要買(mǎi)房，不妨以買(mǎi)方和賣(mài)方的雙重身份到不同的經(jīng)紀公司去探價(jià)，在幾個(gè)經(jīng)紀公司進(jìn)行比較后，將會(huì )獲得最新、最貼近底價(jià)的交易價(jià)格。