上海證券預計，萬(wàn)科2009年會(huì )由于之前拿到的高價(jià)地，而出現毛利率下降。但萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，善于經(jīng)營(yíng)，公司也提出會(huì )在一些原來(lái)占有率不高的地方擴大規模，也有可能在調整期間市場(chǎng)占有率會(huì )提高，展現整合優(yōu)勢。

　　萬(wàn)科是不缺地的。
　　從2005年開(kāi)始，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的一路飆升，“地王”也應運而生，最瘋狂的時(shí)候，拿地價(jià)甚至高于同一地塊的商品房均價(jià)。
　　萬(wàn)科的名字，頻繁出現在高價(jià)拿地的房地產(chǎn)公司名錄里。2007年10月25日，萬(wàn)科以17億元的“地王”價(jià)格奪得了朝陽(yáng)區西大望路27號住宅用地的開(kāi)發(fā)權。按照中標價(jià)格計算，該地塊的樓面地價(jià)為11409元/平方米，這一價(jià)碼創(chuàng )下了2007年京城出讓土地樓面價(jià)新高。
　　高價(jià)地塊帶來(lái)的高成本開(kāi)發(fā)，在2008年一年的樓市調控中顯露了猙獰面貌。房地產(chǎn)公司也有“差錢(qián)”的時(shí)候，萬(wàn)科董事長(cháng)王石坦承，到處拿地王是個(gè)錯誤，宣布萬(wàn)科“再也不跟政策對著(zhù)干”。

　　盈利低于預期

　　不久前公布的萬(wàn)科集團的年報顯示，公司2008年全年實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入409.9億元，同比上升15.4%，實(shí)現凈利潤40.3億元，合每股收益0.37元，同比下降16.7%。
　　上海證券金融地產(chǎn)研究小組的沈莉認為，主要原因是公司計提了12.49億的存貨跌價(jià)準備，其影響了凈利潤8.9個(gè)億、每股收益0.08元。此次計提是萬(wàn)科根據項目目前售價(jià)，計算盈利為負時(shí)進(jìn)行減值準備，提前消化了高地價(jià)給未來(lái)業(yè)績(jì)帶來(lái)的壓力。萬(wàn)科在年報中也明確表示，在其進(jìn)行計提減值準備的13個(gè)項目中，拿地成本偏高。

　　高價(jià)地今年面世 毛利率下降在所難免

　　根據2008年1月份發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，土地閑置滿(mǎn)2年的，依法應當無(wú)償收回的要堅決予以執行；而土地閑置滿(mǎn)1年不滿(mǎn)2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費，尤其是對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
　　對于2007年10月拿下大望路地塊的萬(wàn)科而言，“地王”已經(jīng)不是一個(gè)褒義詞了，它剩下的閑置時(shí)間并會(huì )太多。況且，土地閑置造成的成本壓力并不容忽視。一位業(yè)內人士介紹，包括銀行利息、管理費用等，也是一筆較大的投入，“萬(wàn)科應該不會(huì )繼續等待下去”。
　　對一個(gè)樓面地價(jià)高達11409元/平方米的項目而言，在周邊低地價(jià)項目的競逐之下，其市場(chǎng)推廣的阻力不言而喻。據業(yè)內人士指出，該項目建安費用估計在4000元/平方米左右，另外加上稅收、管理費用以及地價(jià)，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)成本預計在1.6萬(wàn)元/平方米左右。
　　環(huán)顧該項目周邊的幾大樓盤(pán)，比如緊靠西大望路的禧福匯在經(jīng)過(guò)近一年的調整之后，銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)由1.8萬(wàn)元/平方米回調至14500元/平方米左右，這一銷(xiāo)售價(jià)格比萬(wàn)科項目預估的成本價(jià)還要低。還有就是位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景，日前該項目宣布銷(xiāo)售價(jià)格由2萬(wàn)元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環(huán)外的一些項目，比如金都杭城、沿海賽洛城，價(jià)格降得更低，主打產(chǎn)品單價(jià)在11500元/平方米左右。
　　因此，上海證券預計，萬(wàn)科2009年會(huì )由于之前拿到的高價(jià)地，而出現毛利率下降。沈莉同時(shí)說(shuō)，而且面臨保障住房的沖擊，未來(lái)普通住房是否能回復原有的毛利也是個(gè)問(wèn)題。

　　2009年，“拿地”仍是關(guān)鍵詞

　　萬(wàn)科在年報中表示，由于公司在2008年初很及時(shí)地降價(jià)銷(xiāo)售，且減少開(kāi)工面積，公司的流動(dòng)性情況好于同類(lèi)公司。公司2009年雖然大幅降低了開(kāi)工面積，但公司認為2009年會(huì )有很多的購置性?xún)r(jià)比高的土地機會(huì )，公司在適當時(shí)機就會(huì )出手。
　　對此，沈莉認為，萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，善于經(jīng)營(yíng)，公司也提出會(huì )在一些原來(lái)占有率不高的地方擴大規模，也有可能在調整期間市場(chǎng)占有率會(huì )提高，展現整合優(yōu)勢。
　　安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員陶學(xué)明表示，萬(wàn)科“船大”卻能快速調整，銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)策略調整及時(shí)，化解了市場(chǎng)壓力。她認為，萬(wàn)科2008年的業(yè)績(jì)下降幅度稍微超出預期，受對13個(gè)項目計提存貨跌價(jià)準備12.3億元影響凈利潤出現了負增長(cháng)，但這為2009年業(yè)績(jì)增長(cháng)留足了空間�？紤]到萬(wàn)科在2008年末仍然有273.4億已銷(xiāo)售資源未竣工結算，陶學(xué)明也認為，在調低2008年利潤的情況下，會(huì )相應提高2009年業(yè)績(jì)的確定性，有利于實(shí)現業(yè)績(jì)的后續表現。
　　長(cháng)江證券研究員蘇雪晶還格外重視萬(wàn)科的預收賬款，他認為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮，預收賬款方面很多公司都出現了下降，萬(wàn)科下降不足為奇。但萬(wàn)科的每股預收賬款下降幅度要小于許多其他的房地產(chǎn)公司，說(shuō)明萬(wàn)科在銷(xiāo)售方面較其他房地產(chǎn)企業(yè)出色，也體現其快速周轉的戰略。
　　對于萬(wàn)科的存貨結構，蘇雪晶認為此存貨類(lèi)型構成較健康，已售未結算的有273.4億，占到了32%，為萬(wàn)科2009年的業(yè)績(jì)打下了一個(gè)堅實(shí)的基礎。同時(shí)2008年末貨幣資金同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)，現金狀況較好。