以往不招開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的團購，如今成了他們回籠資金的重要手段。

　　盡管樓市已透出陣陣暖意，但經(jīng)歷了寒冬的眾多開(kāi)發(fā)商仍然難以露出輕松的笑容，2008年初以來(lái)樓市下行造成的“錢(qián)緊”，依然是開(kāi)發(fā)商心中的最痛，加速回籠資金成了他們療傷的最好慰藉。
　　近一時(shí)期，曾經(jīng)不招開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的“團購”重襲長(cháng)春，不過(guò)這一次的團購潮與樓市火爆時(shí)有著(zhù)很大的不同。以往團購由購房者主導，此次卻是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)參與；以往沒(méi)有多大折扣，眼下的團購房動(dòng)輒低于市場(chǎng)價(jià)幾百、上千元，甚至比經(jīng)濟適用房還便宜。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，團購房的確給購房者帶來(lái)了實(shí)惠，但是開(kāi)發(fā)商正把團購從促銷(xiāo)變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風(fēng)險不容忽視。

　　從“不作響應”到“主動(dòng)參與”

　　團購，顧名思義是“集體購房，集體砍價(jià)”。據了解，團購在最初產(chǎn)生時(shí)，通常采取市場(chǎng)化操作方式，買(mǎi)家通過(guò)中介組織，把散戶(hù)捆綁在一起，共同向開(kāi)發(fā)商叫板；或者是某一類(lèi)認同感較強的群體，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )或其他平臺自發(fā)組織起來(lái)，與開(kāi)發(fā)商“砍價(jià)”。
　　2007年長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之時(shí)，一些購房者曾經(jīng)組織起來(lái)，試圖通過(guò)團購這種批發(fā)形式以?xún)?yōu)惠價(jià)購房，但是很少能得到開(kāi)發(fā)商響應。從去年下半年開(kāi)始，長(cháng)春市場(chǎng)團購漸漸又熱了起來(lái)，條件也十分優(yōu)惠。長(cháng)春市購房者肖女士2007年10月看中的一個(gè)樓盤(pán)，10人以下不接受團購，到了2009年初，三五個(gè)人都可成“團”，甚至一個(gè)人也可以團購，團購的折扣也從過(guò)去的每平方米50元優(yōu)惠到了300元。不少開(kāi)發(fā)商不待購房者要求，主動(dòng)參與團購，甚至主動(dòng)上門(mén)給一些大的單位提供團購。
　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，長(cháng)春團購形式大致有三種：一種是由媒體或是中介機構組織的購房團，集體與開(kāi)發(fā)商砍價(jià)；另一種是單位出面組織與開(kāi)發(fā)商洽談的團購，開(kāi)發(fā)商負責拿地，單位負責組織職工拿錢(qián)；還有一種是單位以某種方式取得一塊土地，委托開(kāi)發(fā)商定向開(kāi)發(fā)，類(lèi)似“集資建房”。
　　無(wú)論哪一種形式的團購，核心都是一場(chǎng)價(jià)格血拼。今年3月初，榮旺天下剛剛打出2500元/平方米的團購價(jià)，華大·天朗國際緊接著(zhù)打出了2340元至2375元的團購宣傳廣告。而一些單位組織的團購，價(jià)格更低。據了解，長(cháng)春市綠園區政府團購房初步定價(jià)，多層均價(jià)2180元，高層2300元/平方米；寬城區政府團購房均價(jià)為2000元/平方米；號稱(chēng)“長(cháng)春市工商局”團購房的萬(wàn)嘉花園均價(jià)更低，1770至1970元/平方米，還是漲了200元以后的價(jià)格。而長(cháng)春市2008年底商品住宅均價(jià)3200元/平方米，經(jīng)濟適用房均價(jià)2150元/平方米。

　　由促銷(xiāo)工具成融資手段

　　“團購對我們來(lái)說(shuō)是籌集工程啟動(dòng)款，也是在賣(mài)血�！遍L(cháng)春市某項目開(kāi)發(fā)商表示。該項目建設成本預計在每平方米3850元至4200元之間，團購價(jià)是3850元/平方米，而該項目周邊的商品房已經(jīng)賣(mài)到了7000至8000元左右。團購的條件是一次性交齊房款。
　　“之所以做團購，就是為了快速回籠資金，確保工程進(jìn)度。等到工程建設到一定程度后，絕對不會(huì )是這個(gè)價(jià)格�！痹擁椖块_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
　　據了解，自去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現滯銷(xiāo)現象后，長(cháng)春很多開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)法開(kāi)工，團購開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商融資的重要手段。
　　“開(kāi)發(fā)商很難從銀行貸到款，但是個(gè)人從銀行貸款比較容易，團購能讓開(kāi)發(fā)商拿購房者的錢(qián)去蓋房子，還可以省去銀行利息�！币晃粓F購的組織者說(shuō)。
　　不過(guò)，消費者在享受團購實(shí)惠的同時(shí)，也體會(huì )到了實(shí)實(shí)在在的風(fēng)險。
　　長(cháng)春市萬(wàn)嘉花園去年底曾經(jīng)出現過(guò)大規模的團購糾紛，因開(kāi)發(fā)商推遲交房、更改規劃、漲價(jià)等原因，上百人到長(cháng)春市政府上訪(fǎng)，最后由長(cháng)春市政府強力協(xié)調，風(fēng)波才得以平息。長(cháng)春某花園小區的57戶(hù)團購者去年交了1500多萬(wàn)元的團購款，至今沒(méi)有看到房子，也沒(méi)有要回房款。
　　業(yè)內人士認為，團購房的性質(zhì)決定了它有一定的購買(mǎi)和投資價(jià)值，但是由于有些團購房屬于非正規的開(kāi)發(fā)商融資手段，因此團購增加了很多風(fēng)險。一是開(kāi)發(fā)商能否按承諾兌現的問(wèn)題，團購畢竟是開(kāi)發(fā)商的前期募資，后期決定項目成功與否的因素還有很多，所以團購的風(fēng)險一直存在。二是團購房的質(zhì)量很難保證，因為團購是開(kāi)發(fā)商前期募集資金的手段，開(kāi)發(fā)商在犧牲自有利潤的時(shí)候，在建筑質(zhì)量上難免打些折扣。三是轉讓問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商為了避免團購房影響小區正規商品房銷(xiāo)售，通常會(huì )在一定時(shí)期內控制團購房轉讓。

　　對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有待觀(guān)察

　　長(cháng)春市政府去年12月1日出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的22條新政，其中有一條就是鼓勵單位團購。長(cháng)春市政府副秘書(shū)長(cháng)徐毅夫表示，政府希望通過(guò)集體購房的方式，給購房者更多的實(shí)惠，借此擴大內需，拉動(dòng)消費。
　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)反響看，團購確實(shí)對交易量上升起到了促進(jìn)作用。今年2、3月份，長(cháng)春商品住宅交易同比有所上升，被認為主要是特惠和低價(jià)房拉動(dòng)的結果。此外，團購房在某種程度上對房?jì)r(jià)上漲也是一種牽制。某區域推出團購房后，周邊商品房馬上降價(jià)跟進(jìn)。團購也部分解決了開(kāi)發(fā)商資金緊張的現狀，使工程得以開(kāi)工。
　　但是，也有人擔心，大量團購房上市會(huì )沖擊正常商品房市場(chǎng)。據長(cháng)春房地產(chǎn)報統計，今年長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)僅去年結轉和今年上市的現房就有500萬(wàn)平方米，加上新上市的期房，庫存壓力很大。長(cháng)春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺認為，長(cháng)春市商品房?jì)r(jià)格本身并不是很高，團購房又分流了一部分客戶(hù)，對商品房銷(xiāo)售肯定是一個(gè)沖擊，會(huì )造成空置面積增加，并加劇炒房現象。
　　長(cháng)春市在團購房問(wèn)題上曾有過(guò)教訓。2003年前，長(cháng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上曾充斥大量以團購名義建設的單位集資房，比例最高時(shí)達30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國家有關(guān)集資建房的規定，引起老百姓不滿(mǎn)，也干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，結果是該市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期低迷，房?jì)r(jià)甚至出現負增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商紛紛撤走，沒(méi)有團購資格的普通百姓也沒(méi)有從中得到多少實(shí)惠。長(cháng)春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關(guān)集資建房。此后，團購在長(cháng)春越來(lái)越少。當地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增加、交易活躍，很快就呈現繁榮景象，但是同時(shí)房?jì)r(jià)也有了較大幅度增長(cháng)。
　　長(cháng)春房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，此次團購潮，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的究竟有何影響仍有待觀(guān)察，但是團購由促銷(xiāo)變?yōu)槿谫Y手段，引發(fā)的風(fēng)險不容忽視，建議相關(guān)部門(mén)加強監管，對團購市場(chǎng)進(jìn)行規范，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。