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| 房地產(chǎn):日"平成恐慌"和美"次貸危機"的鏡鑒 |
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| 2009-05-13 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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由于在較長(cháng)時(shí)期過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)增長(cháng)，從而導致經(jīng)濟失衡并引發(fā)危機的事例，近些年來(lái)在國際上時(shí)有發(fā)生，其中最有影響的要算上個(gè)世紀發(fā)生在日本的“平成恐慌”和本世紀發(fā)生在美國的“次貸危機”了。
上個(gè)世紀的80年代，日本政府為了維持國內的增長(cháng)和繁榮，不僅實(shí)行超低利率乃至零利率政策引導人們把資金源源不斷投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至還在大藏省的支持下成立了6家住宅專(zhuān)業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資。從1984至1989年，短短五年時(shí)間日本的土地價(jià)格就上漲了2倍，東京、大阪等大城市甚至上漲了2.5至3倍。據推算這期間全國銀行直接投放不動(dòng)產(chǎn)的資金達60至70萬(wàn)億日元，間接投放的達50至60萬(wàn)億日元，這些巨額資金的投入在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)大舉擴張的同時(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的節節攀升。當時(shí)日本東京的地價(jià)幾乎相當于全美國的地價(jià)，所以有的日本人甚至發(fā)出要去“購買(mǎi)美國，收購世界”的狂言。而當1990年4月土地價(jià)格開(kāi)始下跌后，所有那些巨額資金都成為不良債權。1989年是日本平成元年，此前日本媒體曾大肆鼓吹新一輪的“平成景氣”即將到來(lái)，然而在這之后人們所看到的非但不是什么平成景氣，反而是給日本乃至東亞相關(guān)國家都帶來(lái)了巨大災難的“平成恐慌”，甚至整個(gè)90年代，對于日本人來(lái)說(shuō)都成了“失去的十年”、“傷心的十年”。日本政府曾動(dòng)用了70萬(wàn)億日元的“景氣恢復對策資金”，也都無(wú)濟于事。有人曾計算過(guò)，二戰后日本在其經(jīng)濟快速增長(cháng)中從美國賺去了約10萬(wàn)億美元，而90年代里卻等于把這筆錢(qián)又還給了美國。
再看2008年由美國次貸危機而引發(fā)的全球金融危機，同樣與房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)直接的關(guān)系。進(jìn)入新世紀尤其是小布什擔任總統后，美國政府為了避免網(wǎng)絡(luò )泡沫可能帶來(lái)的經(jīng)濟衰退，便把政策的注意力轉向了房地產(chǎn)業(yè)，竭力通過(guò)讓老百姓借款買(mǎi)房、擴大房地產(chǎn)需求來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長(cháng)阿方索·杰克遜來(lái)華，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“我就任時(shí)布什總統曾讓我減少美國的無(wú)房人口比例，”還表示他所領(lǐng)導的住房和城市發(fā)展部的主要職責就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買(mǎi)得起的房子”。然而美國人大多是不攢錢(qián)的，為了讓那些沒(méi)有積蓄的人也能有錢(qián)買(mǎi)房子，美國政府不但放任金融機構向他們發(fā)放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次級債在內的高風(fēng)險債券。那位住房和城市發(fā)展部部長(cháng)當時(shí)來(lái)華的目的，就是游說(shuō)中國購買(mǎi)美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險債券從全世界籌來(lái)的資金，一時(shí)間在美國約有220萬(wàn)個(gè)家庭圓了他們的“房產(chǎn)夢(mèng)”�？墒钱斈切┰揪统涑庵�(zhù)風(fēng)險的金融衍生交易終于引發(fā)次貸危機，繼而又演化成波及全世界的金融危機時(shí)，不僅讓許多美國人失去了他們的房產(chǎn)，也讓美國和全世界都再次體驗了如同上世紀30年代大蕭條那樣的災難。美國的教訓再次警告人們，房地產(chǎn)對于醫治經(jīng)濟失調和拉動(dòng)增長(cháng)，其實(shí)是一味治標不治本的止痛藥，長(cháng)時(shí)期過(guò)度地依賴(lài)于它，不但會(huì )引致泡沫經(jīng)濟，甚至還會(huì )危及經(jīng)濟安全。
在我國，住房分配貨幣化的改革之所以自1998年起推開(kāi)，與當時(shí)亞洲金融危機所帶來(lái)的外部經(jīng)濟環(huán)境惡化不無(wú)聯(lián)系。為了避免那場(chǎng)危機可能帶來(lái)的出口下降和經(jīng)濟下滑，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革并帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的擴張性發(fā)展，這對于當時(shí)實(shí)現保增長(cháng)確實(shí)起到了重要作用。這種保增長(cháng)的思路和作法，與上個(gè)世紀80年代日本為了拉動(dòng)經(jīng)濟持續增長(cháng)把大量資金投向房地產(chǎn)業(yè)，以及進(jìn)入新世紀以來(lái)美國為了避免網(wǎng)絡(luò )泡沫破滅可能招致經(jīng)濟衰退鼓勵人們都去投資買(mǎi)房圓“房產(chǎn)夢(mèng)”，具有某些相似之處。不同的是，中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像日本那樣的金融機構或美國那樣的金融工具來(lái)為其融資，所以還不至于招致像平成恐慌或次貸危機那樣的嚴重后果。
但這并不等于說(shuō)中國就可以高枕無(wú)憂(yōu)了，必須看到，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣隱含著(zhù)某些風(fēng)險，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)也是有條件的，它必須是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后或者與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展總體水平基本保持平衡的狀況下才可以審慎使用。而當房地產(chǎn)的供給已經(jīng)超過(guò)有支付能力的社會(huì )需求時(shí)，則必須進(jìn)行相應的調整才具有可行性。否則，就會(huì )呈現出我國自2008年以來(lái)的狀況，即房?jì)r(jià)依然處于高位甚至保持上漲，但交易量卻持續萎縮、交易清淡的局面。這樣一個(gè)缺少市場(chǎng)交易量的房地產(chǎn)業(yè)，不僅拉動(dòng)不了經(jīng)濟增長(cháng)，甚至可能預示著(zhù)某種市場(chǎng)危機的到來(lái)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，大批囤積的房屋遭到拍賣(mài)，房?jì)r(jià)就會(huì )大幅下跌，并帶來(lái)大量的銀行壞賬。如此一來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就不僅起不到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，反而會(huì )成為一個(gè)災難性產(chǎn)業(yè)了，它所帶來(lái)的災難性后果不僅會(huì )讓房地產(chǎn)業(yè)自身遭受重創(chuàng )，也會(huì )危及整個(gè)社會(huì )的經(jīng)濟安全，最終勢必會(huì )讓民生受到傷害。所以，在這種情況下，政府就應當通過(guò)相應的宏觀(guān)調控政策讓市場(chǎng)風(fēng)險主動(dòng)得以釋放，避免市場(chǎng)風(fēng)險被動(dòng)地系統性釋放而引發(fā)危機。 |
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