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樓市尚處于“回暖”過(guò)程，有開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)好就漲”，或者“見(jiàn)好就收”�！吧蠞q”的是房?jì)r(jià)，“收縮”的是房源。而后者就是市場(chǎng)常言的“捂盤(pán)”。面對“回暖”，開(kāi)發(fā)商為何逆市惜售？
銷(xiāo)量上升，開(kāi)發(fā)商又顯傲慢
各地前不久相繼結束的“五一”房展會(huì )，與以往有一個(gè)顯著(zhù)差異：開(kāi)發(fā)商對促銷(xiāo)明顯“懶”了很多，心理上似乎也“�！绷似饋�(lái)。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會(huì )上，雖然參觀(guān)人數比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開(kāi)發(fā)商都“放得很開(kāi)”，但現在的促銷(xiāo)總體比較平淡。
一家位于浦東中環(huán)線(xiàn)附近的知名樓盤(pán)將在5月底推出新房源，售樓人員甚至不無(wú)傲慢地告訴咨詢(xún)人群：“我們沒(méi)有優(yōu)惠措施，我們就這個(gè)價(jià)格，要不要買(mǎi)你們自己考慮好了”。
而在場(chǎng)外售樓處，又出現了久違的排隊人群。記者近期實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現，位于閘北大寧板塊某樓盤(pán)的售樓處，開(kāi)盤(pán)之前就有人排隊。位于寶山顧村板塊的某樓盤(pán)曾在3月底推出140多套以?xún)煞繛橹鞯姆吭�，幾天內即被訂購一空�?BR> 相關(guān)統計數字也印證這一點(diǎn)。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統計顯示，4月25日，上海單日商品房成交量突破1000套，達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長(cháng)假期間有所回落，但節后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“看不懂”。
價(jià)格方面，根據中房指數監測系統檢測結果，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲跌互現，呈現小范圍波動(dòng)。在上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市，提價(jià)的樓盤(pán)很多，但穩住的樓盤(pán)也有。不管怎樣，有了足夠成交量支撐，開(kāi)發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看，幾家上市房企業(yè)績(jì)一改頹勢，大為改觀(guān)。
開(kāi)發(fā)商主動(dòng)挑起新一輪相持
為什么人們排隊買(mǎi)房？上海一家房企老總對記者說(shuō)出了一大原因：“如果有200個(gè)人買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商拿出100套來(lái)賣(mài)；每?jì)蓚�(gè)人買(mǎi)一套，就只好去排隊了�！薄�
他坦言自己的樓盤(pán)也正是如此：“我們現在放慢了銷(xiāo)售節奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場(chǎng)�！彼墓灸壳霸谑蹣潜P(pán)占可售總數的50%至60%，“剩下的房源暫不辦理預售證，放到明年再說(shuō)，我們準備賭一賭未來(lái)”。他說(shuō)，這些房子都是六七年前拿的地，當時(shí)的地價(jià)比現在房?jì)r(jià)要低得多，部分銷(xiāo)售就可以保證企業(yè)有可觀(guān)的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價(jià)格一定比現在上漲一點(diǎn)，多出來(lái)的可都是純利潤”。
記者采訪(fǎng)、分析發(fā)現，同樣是“惜售”，樓盤(pán)可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“低進(jìn)高出”，其房?jì)r(jià)遠超多年前購置土地的樓板價(jià)，少量多批甚至少批都足以帶來(lái)足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動(dòng)惜售”；另一類(lèi)則大多是近兩三年買(mǎi)的高價(jià)地，有些樓板價(jià)之高甚至到了“面粉”貴過(guò)“面包”的程度。對這些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)的回落是難以忍受的，所以現在只好“扛著(zhù)”不降價(jià)，從而被迫“惜售”。
惜售同時(shí)，上述開(kāi)發(fā)商還表示，目前沒(méi)有進(jìn)一步投資、拿地的準備，“我們會(huì )考慮跟蹤一些項目，但現在不是拿地的最好時(shí)候”。
房地產(chǎn)商別“好了傷疤忘了痛”
與一季度相比，二季度的樓市開(kāi)始顯露出更多“不確定性”，一線(xiàn)城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，4月份第一周后，北京市住宅成交量連續三周出現環(huán)比下跌。其中，第四周(4月20日至4月26日)，成交量環(huán)比降幅超過(guò)20%�！拔逡弧奔倨�，北京住宅日均簽約量424套，亦低于4月的平均水平446套。退房率也有所上升。
市場(chǎng)人士認為，京、滬兩個(gè)“風(fēng)向標”城市樓市表現差異，從表面上看跟供求比、政策環(huán)境等有關(guān)，但根本上則是形勢不夠明朗時(shí)市場(chǎng)博弈出現的正常波動(dòng)，其中不排除存在市場(chǎng)對捂盤(pán)、漲價(jià)等現象作出反饋等原因。
上海城開(kāi)集團總經(jīng)理倪建達認為，樓市回暖使開(kāi)發(fā)商的日子剛有起色，但捂盤(pán)惜售可能導致市場(chǎng)調整過(guò)程被迫中斷，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤(pán)量依然較大，但全年走向如何還要看六月份以后。戴德梁行在新近的報告中提醒，隨著(zhù)政府適度寬松的貨幣政策的持續實(shí)施，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對需求方的影響將較為明顯。
欲“賭未來(lái)”的開(kāi)發(fā)商認為：“明年此時(shí)，房?jì)r(jià)肯定更高�！倍拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭提醒：“如果企業(yè)在日子剛好過(guò)的時(shí)候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就有些盲目樂(lè )觀(guān)情緒�！� |