本報訊  “2008年是中國房地產(chǎn)上市公司的調整年，131家上市公司的總資產(chǎn)規模達到15796.95億元，總營(yíng)業(yè)收入達到3374.68億元，凈利潤額為603.23億元。受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力和成長(cháng)能力并不樂(lè )觀(guān)。其中，近半數房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利乏力，近九成上市公司成長(cháng)乏力�！边@是記者近日從中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》中獲悉的。
　　記者了解到，該報告是以2008年滬深上市的103家和大陸在港上市的28家，合計共131家房地產(chǎn)上市公司為研究對象。

　　近半數房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利乏力

　　2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，半數以上的滬深上市公司出現凈利潤下降或由盈利轉為虧損，損害了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展能力。測評中心根據上市公司的盈利特征將其劃分為四種類(lèi)型：突破型、平穩型、乏力型和可疑型。其中，僅有4.85%的上市公司實(shí)現盈利突破，平穩型企業(yè)約占整個(gè)上市公司數目的1/4，盈利乏力型的企業(yè)超過(guò)半數，同時(shí)，盈利可疑型企業(yè)比2007年有所上升，達到15.53%。
　　測評結果顯示，盈利突破型企業(yè)的凈利潤均值達到21.55億元、凈資產(chǎn)收益率均值高達16.11%，與之形成鮮明對照的是盈利可疑型企業(yè)上述兩個(gè)指標為-0.48億元和-19.96%，處于被淘汰的邊緣。
　　2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力居前的萬(wàn)科、保利和萬(wàn)通的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，在2008年的逆市中得到充分體現。其中，萬(wàn)科2008年共實(shí)現銷(xiāo)售面積557.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額478.7億元；保利2008年共實(shí)現銷(xiāo)售面積258.49萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額205.11億元；萬(wàn)通2008年的凈利潤較2007年增長(cháng)220%，凈資產(chǎn)收益率達到25%。

　　行業(yè)抗風(fēng)險能力整體健康

　　關(guān)于房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險能力，測評結果顯示，房地產(chǎn)上市公司的整體抗風(fēng)險能力比通常預計的要好一些，屬于強和中抗風(fēng)險層級的企業(yè)占總數的73.78%，行業(yè)整體處于較為健康的狀態(tài)。
　　結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的行業(yè)特征，考察滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險能力10強企業(yè)資產(chǎn)負債率季度變化數據，可以發(fā)現，其資產(chǎn)負債率水平基本處于正常狀況，相當一部分10強企業(yè)呈現小幅下降趨勢。尤其是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第一季度不到50%，抵抗市場(chǎng)銷(xiāo)售量、成交價(jià)格波動(dòng)的能力顯著(zhù)增強。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也扭轉了2008年年中的趨勢，至2009年第一季度出現大幅攀升的現象，有效地提高了企業(yè)的短期償債能力。
　　但測評結果特別指出，根據資產(chǎn)負債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率均值的比較分析，處于低和無(wú)抗風(fēng)險層級的企業(yè)狀況堪憂(yōu)，如果2009年市場(chǎng)調整進(jìn)一步下行，那么這類(lèi)企業(yè)將無(wú)法有效地維持生存。此外，中抗風(fēng)險層級的企業(yè)的抗風(fēng)險能力也將持續下滑，有可能進(jìn)入到更低的層次。
　　記者了解到，低抗風(fēng)險層級和無(wú)抗風(fēng)險層級企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值分別達到74.91%和71.43%，再考慮到其資產(chǎn)中有相當一部分流動(dòng)性較低的存貨，那么這兩類(lèi)企業(yè)的命運完全寄托在2009年市場(chǎng)銷(xiāo)售量持續增長(cháng)上。2009年第一季度季報也說(shuō)明，這兩類(lèi)企業(yè)尤其是無(wú)抗風(fēng)險層級企業(yè)麻煩依舊，抗風(fēng)險能力并沒(méi)有隨著(zhù)市場(chǎng)成交量放大顯著(zhù)改善，只是壓力稍有減輕，資產(chǎn)負債率稍稍下降，每股現金存量?jì)H略有增加。

　　近九成上市公司成長(cháng)乏力

　　房地產(chǎn)上市公司成長(cháng)能力方面，測評結果顯示，受累于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，房地產(chǎn)上市公司的成長(cháng)動(dòng)力受到明顯抑制，83.50%的企業(yè)落入低成長(cháng)性類(lèi)別，如果加上無(wú)成長(cháng)性類(lèi)別的企業(yè)，則近九成企業(yè)成長(cháng)乏力。低成長(cháng)性企業(yè)的銷(xiāo)售收入增長(cháng)率、凈利潤增長(cháng)率、凈資產(chǎn)增長(cháng)率均值分別為-0.87%、-10.34%和16.57%，相對于高成長(cháng)性企業(yè)來(lái)講，基本處于維持狀態(tài)。
　　報告指出，2009年第一季度房地產(chǎn)上市公司資金鏈壓力開(kāi)始緩解，一方面，市場(chǎng)回暖、成交量放大、銷(xiāo)售陡增為開(kāi)發(fā)商提供了大筆回籠資金的良機；另一方面，由于融資政策放寬、土地出讓金交付允許延后、資本市場(chǎng)回暖、創(chuàng )新型金融工具松綁，房地產(chǎn)上市公司融資渠道有所拓寬。從政府到銀行，都不同程度地對優(yōu)秀上市房企的融資提供了便利，充沛的現金為房地產(chǎn)行業(yè)持續回暖提供了一定的基礎。
　　報告認為，當前全球經(jīng)濟受金融危機重創(chuàng )，世界銀行和國際貨幣基金組織近期均預計2009年全球經(jīng)濟將出現負增長(cháng)，加之突如其來(lái)的全球性甲型H1N1流感病毒疫情，增加了全球經(jīng)濟的不確定性。在消費收縮、宏觀(guān)經(jīng)濟尚未企穩的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展也充滿(mǎn)了諸多的不確定性。