5月24日，2009太原市第11屆大型房地產(chǎn)交易展示會(huì )在太原山西省展覽館拉開(kāi)帷幕，共吸引120多家省內外單位參展，展銷(xiāo)商品房和二手房共13萬(wàn)套。 新華社發(fā)(孟晨光攝)

    3月以來(lái)中國樓市的“小陽(yáng)春”，為一直在低谷徘徊的土地市場(chǎng)吹來(lái)暖風(fēng)，久違的競拍爭地“大戰”重現上海、北京等地。金地集團以5.6億元拍得上海徐涇鎮3號地塊，超出底價(jià)82%；溫州長(cháng)運地塊以高達19607元/平方米的樓面價(jià)成交，成為中國“新地王”……近期全國至少有十塊土地以非底價(jià)成交。一時(shí)間，“樓市重回地王時(shí)代”“土地爭奪戰全面打響”的呼聲四起。
　　然而，記者對房地產(chǎn)市場(chǎng)土地“庫存”問(wèn)題深入調查后發(fā)現，國內住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過(guò)10億平方米。

　　“面粉”貴過(guò)“面包”

　　面對記者，天津振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理王維民眉頭緊鎖。2007年，天津振業(yè)以10.6億元競拍到一塊地，8800元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng )下天津“地王”紀錄。短暫的風(fēng)光過(guò)后，公司陷入困境。
　　“現在，我們周邊的3個(gè)項目，成品房均價(jià)每平方米6000元，比我們的樓面價(jià)還低，真正是面粉貴過(guò)面包！”王維民說(shuō)。昔日“地王”成為“燙手山芋”，并非天津振業(yè)一家。在上海、福建、廣東等地，2008年以來(lái)先后出現過(guò)退地潮。
　　3年前，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣在資本市場(chǎng)上的衡量標準是土地儲備量。許多企業(yè)把大量資金用于購買(mǎi)土地，帶動(dòng)2006年、2007年出現開(kāi)發(fā)商儲備土地高峰，六成房地產(chǎn)上市公司一半的土地存量是那兩年積累的。
　　到2008年，商品房銷(xiāo)售緊縮，“庫存”問(wèn)題凸顯。北京市國土資源局局長(cháng)魏成林說(shuō)，一方面是持續低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面是吃到肚子里無(wú)法消化的土地，金融危機下不少開(kāi)發(fā)商難以面對巨量土地“庫存”。
　　國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平認為，我國首次面臨房地產(chǎn)“庫存”調整。海爾地產(chǎn)集團有限公司董事長(cháng)盧鏗說(shuō)：“目前，中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨�！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬(wàn)平方米土地儲備，如按照當年銷(xiāo)售速度，這些地要開(kāi)發(fā)32年。
　　那么，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地“庫存”究竟有多少？著(zhù)名國際地產(chǎn)顧問(wèn)機構戴德梁行的一份研究報告稱(chēng)，1998年至2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，開(kāi)發(fā)量?jì)H為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開(kāi)發(fā)商手中。

　　“整體土地市場(chǎng)仍在調整”

　　面對今春以來(lái)土地市場(chǎng)頻吹暖風(fēng)，戴德梁行中國區綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認為，較高的負債水平和存貨數量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現象�，F階段開(kāi)發(fā)商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上�！罢�體土地市場(chǎng)仍舊處于調整之中�！�
　　中國指數研究院對全國60個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)供應及成交情況監測顯示，今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬(wàn)平方米，分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。
　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，從上述數據可以看到，巨量土地“庫存”壓力下，開(kāi)發(fā)商拿地熱情減緩。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(cháng)張力的說(shuō)法代表了不少開(kāi)發(fā)商的心態(tài)：“企業(yè)買(mǎi)地速度會(huì )放慢，除非是很好、很便宜的地才買(mǎi)；同時(shí)減少開(kāi)工面積，以銷(xiāo)定產(chǎn)，控制好整個(gè)資金鏈的運作�！�
　　同時(shí)，政府為了給土地“庫存”減壓，土地供應也有所控制。魏成林透露，北京今年計劃年度供應土地5700公頃，而去年這個(gè)數字是6100公頃左右。天津市區今年一季度推出的地塊中，沒(méi)有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出現大量流拍。中國指數研究院的報告稱(chēng)，全國主要城市一季度住宅地塊底價(jià)成交成主流，土地溢價(jià)水平普遍低于10%，土地價(jià)格明顯走低。
　　研究人員認為，房地產(chǎn)界普遍認為樓市回暖也許只是暫時(shí)現象，大部分房地產(chǎn)公司在購買(mǎi)土地時(shí)顯得猶豫不決，甚至停止購地，害怕資金被套牢。這使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖缺乏堅實(shí)基礎。
　　中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜預測，房地產(chǎn)市場(chǎng)到2010年才可能逐漸好轉，巨量的土地“庫存”導致當前土地市場(chǎng)不會(huì )持續活躍。

　　誰(shuí)來(lái)為巨量土地“庫存”買(mǎi)單

　　國家統計局數據顯示，前4個(gè)月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降15.6%。業(yè)內人士稱(chēng)，在開(kāi)發(fā)商忙于消化“庫存”、謹慎開(kāi)工的影響下，未來(lái)住宅市場(chǎng)有可能出現結構性供不應求，一些符合市場(chǎng)需求的樓盤(pán)價(jià)格可能上揚。
　　范劍平也表示擔憂(yōu)：隨著(zhù)樓市遇冷、房?jì)r(jià)下跌，高價(jià)巨量拿地的風(fēng)險很快暴露出來(lái)，開(kāi)發(fā)商面臨更大考驗，要為當初的沖動(dòng)付出代價(jià)！
　　根據近半年來(lái)的市場(chǎng)平均消化能力看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存化”是一個(gè)艱難漫長(cháng)的過(guò)程。這一輪中國經(jīng)濟周期最難消化的庫存不是工業(yè)“庫存”，而是房地產(chǎn)“庫存”，其中積壓在開(kāi)發(fā)商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更難辦。
　　在土地市場(chǎng)上，各方為實(shí)現“去庫存化”想盡辦法，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)新購低價(jià)土地平衡成本，有的開(kāi)發(fā)商則期待政府部門(mén)提高容積率，一些地方政府推出“降低稅費，分期、延期收費”等“土地新政”。
　　然而，對“去庫存化”信心不足仍是普遍心態(tài)。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強認為，眼前的巨大土地存量仍然沒(méi)有一個(gè)消化的基礎和條件，“當前土地存量中相當一部分是高價(jià)甚至天價(jià)，這些土地不可能在現有市場(chǎng)條件下消化掉�！�
　　面對“面粉貴過(guò)面包”局面，一些開(kāi)發(fā)商認為同地方政府有直接關(guān)系。天津一家斥資數十億元拿到土地的開(kāi)發(fā)商表示，開(kāi)發(fā)商利潤有多大，政府利潤就有多大。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )調研報告顯示，9個(gè)有代表性城市的62個(gè)不同規模開(kāi)發(fā)企業(yè)中，開(kāi)發(fā)項目總費用支出，近一半是向政府支付的；項目開(kāi)發(fā)成本中，土地成本占直接成本的比例最高達到58%。